（房地产业）“去杠杆化”背景下的市场前瞻

“去杠杆化”背景下的市场前瞻

 来源：搜狐焦点网

2010年05月12日13:10   [我来说两句]

论坛现场

　　被称为“史上最严厉调控政策”的新国十条出台，犹如一剂猛药，直切房地产市场需求和供给的要害。评论普遍认为，这次以“去杠杆化”为特征的调控新政，对于挤出中国房地产存在的市场泡沫，有巨大效果。
　　4月14日国务院常务会议决定提出用差别化的信贷、税收和土地政策为高烧不退的房地产市场降温；4月17日国办发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即10号文）；4月19日住建部通知要求“未取得预售许可项目不得以认购等方式收取费用”；4月底，以“京十二条”为代表的各地方细则出台……
　　新政涵盖了政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多个方面，而其核心可概括为“去杠杆化”，目的是打击投机，消除恐慌，恢复市场理性。

而新政出台半月，高温楼市开始有“退烧”迹象，市场观望气氛渐渐浓厚，全国各大房价涨幅开始趋缓，房地产市场开始进入高位调整期。
　　那么这种调整期会持续多久？以调控总需求和扩张有效供给为主要手段的楼市“去泡沫化”进程能否顺利进行？中央和地方、政府和房企、买房人和卖房人、短期效果和长期利益的多方博弈将如何展开？面对新政，全行业该如何应对？
　　搜狐焦点、中国不动产研究中心（CRRC）共同举办此次论坛，邀请行业重量级嘉宾共聚一堂，解读新政，前瞻楼市，探讨房地产问题的长效解决机制和行业可持续发展之路。
　　时间：2010年5月12日（周三）下午13：30
　　地点：北京昆泰嘉华酒店二层大宴会厅

　　以下为图文直播：

　　【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好。欢迎各位来到“去杠杆化”背景下的市场前瞻论坛现场，我是搜狐焦点的陈萍丽。在此谨代表主办方对各位的到来表示最诚挚的谢意。

　　4月中旬以来，国家连续出台一系列调控政策，重拳出击，剑指高房价。密集出台的调控新政如暴风骤雨，无论是“新国十条”组合拳还是地方版利剑都命中要害。新“国十条”政策的核心就是“去杠杆化”，就是通过银行信贷杠杆化降低，收缩流入房地产的资金，对于投资需求尤其是投机性购房需求的打击效果立竿见影，高温楼市开始有“退烧”迹象，房产新政似乎初见分晓。

　　这轮被称为“迄今最严”的调控措施将如何改变楼市格局？以调控总需求和扩张有效供给为主要手段的楼市“去泡沫化”进程能否顺利进行？中央和地方、政府和房企、买房人和卖房人、短期效果和长期利益的多方博弈将如何展开？面对新政，全行业该如何应对？为探讨上述问题，搜狐焦点、中国不动产研究中心特此举办了本次论坛，旨在分享业界观点，解读新政，前瞻市场，用更系统的眼光来看待目前错综复杂的楼市，用最专业的理念来深度剖析房地产市场的未来发展方向。

　　首先请允许我介绍一下来到现场的嘉宾，他们是：中国企业联合会执行副会长、幸福人寿保险股份有限公司董事长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏、前国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任、中央智囊机构专家王小广、链家控股集团董事长左晖、中广信地产服务机构董事长蔡德安、北京金泰房地产开发有限公司副总经理谢苏明、湘江伟业（北京）投资有限公司董事长方明理。

　　出席本次会议的还有：搜狐焦点总经理曾伏虎，同时，本次盛会还邀请到了京城五十多家房地产企业代表，近三十家新闻媒体朋友出席，感谢大家百忙之中参加本次会议！

　　首先有请搜狐焦点总经理 曾伏虎先生致辞。有请！

搜狐焦点网总经理 曾伏虎

　　【曾伏虎】：尊敬的各位来宾，各位媒体同仁们大家下午好！我是搜狐焦点的曾伏虎，感谢大家于百忙之中来到我们活动现场参加本次“去杠杆化政策背景下的市场前瞻论坛”，首先我代表搜狐焦点和中国不动产研究中心对大家的到来表示热烈的欢迎。

　　今年4月14号，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署了遏制部分城市房价高快上涨的政策措施。而这之后，各地陆续出台了一些政策实施细则。

　　在政策层面上，这次对于遏制房价上涨的主要手段是调控总需求和扩张有效供给。就像前面主持人说到的，新国十条信贷政策的核心就是“去杠杆化”，就是要通过银行信贷杠杆化降低，收缩流入房地产的资金。

　　它包括两个方面的内容，一是个人按揭贷款“去杠杆化”，二是房地产开发商融资的“去杠杆化”，因而，我们把这次论坛命名为《去杠杆化背景下市场前瞻论坛》。

　　从房地产的新政发布，到今天已经整整四周的时间。无论在新房，还是二手房领域，都产生了非常明显的市场变化。购房人的观望氛围浓厚。近一个月来，搜狐焦点在全国50多个城市组织了300多场，一万多人次的看房活动。很明显，各地的售楼处相比去年的火爆场面，这个月可以说是“门庭冷落车马稀”。尤其是上周末，在北京搜狐焦点网引领千余名网友组成爱家爬房团，分十条线考察了北京热点区域近40个楼盘项目，我们亲眼见证了各售楼处人气低落，只有参加爱家爬房团的网友的到来才让售楼处繁忙喧嚣起来。

　　从日光盘频现到现在的售楼处门可罗雀，从买房人的恐慌性抢购到现在的观望和等待，从扶持和松绑的政策到如今从紧的以“去杠杆化”为核心的调控政策的出台，无论是政策层面还是市场层面都经历了一个巨大的变化。接下来，从中央到地方还会有哪些靴子继续落地，中国房地产市场在未来将遭遇什么样的转机和挑战，不仅仅是在座各位房地产同行人士关注的问题，也是我们媒体人士关注的问题，更是亿万广大网民关注的问题。

　　搜狐焦点作为极富影响力和社会责任感的地产媒体，我们在2009年牵头成立了中国不动产研究中心，定期发布房地产市场先行指数、舆情指数以及系列专业研究报告。此次新政出台之后，中国不动产研究中心第一时间针对大家关心的问题，历时近一个月撰写了专业报告《调控新政解读及后市走势分析》，并将于今天的活动现场进行发布。

　　本次被称为“史上最严厉”的调控政策的出台和实施，在遏制高房价的同时，也在教会我们全行业如何“健康成长”。房地产的“高烧”不退不可能是常态，我想作为行业的从业人员，主动挤出房地产泡沫，肯定要强过泡沫膨胀到极限后的自行破裂。我们相信，只有稳定而健康的市场，才能给开发商和全行业带来长期而稳定的收益，只有经济发展和民生诉求两者兼顾，才能给全社会带来更大福祉。

　　在今年初，在搜狐焦点主办的新视角论坛上，我们把主题定为“品质地产”，当时还颇有一些业内人士不以为然。因为，在去年那样一个流动性过于旺盛和需求剧烈膨胀的市场，品质已渐渐远离了大家的视线，然而仅仅过去三个月的时间，市场的发展验证了我们当时的预见，对于需求和流动性的抑制，在逼迫市场的回归理性，促使企业走向重视品质，提升品牌的理性发展之路。

　　我们期待，本轮以调控总需求和扩张有效供给为主要手段的楼市新政能够顺利进行并产生积极效果，风雨之后，让在市场回归理性、行业经历调整之后，房地产能同中国经济一起迎来更加美好的明天。

　　最后，预祝本次论坛圆满成功，希望各位在此度过一个愉快的下午，谢谢大家！

　　【主持人】：感谢曾总的精彩致辞。接下来进入本次论坛的主题演讲环节。下面有请前国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任、中央智囊机构专家王小广先生为我们做题为《调控新政与房地产发展长效机制》的主题演讲，有请！！

中央智囊机构专家 王小广

　　【王小广】：感谢搜狐焦点对我的关注，我的题目叫做《调控新政与房地产的发展长效机制》，这个话题确实把房地产发展的视野放得更长一点，我想围绕这个话题讲三个方面的内容。

　　第一，我想讲一下这一次房地产新政打得准不准，是不是大家觉得房地产新政在我们政策不是力度还是方向上，这个是不是对路。

　　第二调控的目标，能起到多少作用。

　　第三个问题是长效机制，中国要保持经济，保持房地产长期平稳增长，需要什么样的房地产的制度，需要什么样的其他的制度安排，包括宏观调控制度的安排，我想讲三个方面的内容。

　　第一，我认为这次是历史以来最精准的，精准在抑制投机性需求，放在第一位，所以这次国十条，还有我们讲大条是国五条，去年国四条，实际上这四条，大家看条数多加了一条，大条里面只加了一条，但是第二条就是抑制投机性需求。我们讲年前的时候出的国四条的时候顺序是颠倒的，投机性需求放在第二，是不太重要的。我为什么讲中国的房地产问题就是因为投机性需求太多，这个我们有一些数据分析的，前期我们的房地产调控应该讲对投资性的需求一直不把它放在突出位置，应该放在第二位置。我们第一条要保证供给，怎么样增加保障性住房的面积，越增加价格越涨，这就是一个问题。

　　投资性需求是什么水平呢？我们曾经做了统计分析，我们发现中国的房地产需求投机比重太大，到什么程度？超中国平均数超过50%，深圳投机性需求可以达到80%—90%，我们算了一个数据，10%最富的人把房地产交易量的50%都买去了，但是这些10%最富的人根本不需要住房的，我们住房供给那些根本不需要房子的人，让他们买一套，两套，十套，这完全跟股票没有什么区别。所以我讲这一次打投机性需求是非常重要的，这次投机性需求过多，比重过高，原来是第二条没什么内容，现在把第二条翻成第一条，然后有很多解释，包括二套住房，三套住房这种说法，包括利率优惠，我觉得首先不评论打的具体怎么样？是不是特别精准？但是我觉得这个方向是对的，抑制投机性住房，我们问题就是投机性住房比重过高。

　　我们再讲一个案例，为什么再一个投机性主导的市场中，房地产的调控增加供给没有效果。不管是不是对供给有抑制，投机主导市场上越主导供给增加会送给投机性需求是无限的，抑制通货膨胀，抑制房价上涨，更重要一个事情抑制需求，增加供给这是企业家做的事情。投资性需求抑制，从需求这个角度，跟供给一定是存在问题的，供给刚性，这种情况下要想把价格恢复到理性，一个最好的办法抑制投机性需求，这是经济学原理针对投机性需求，这是我讲的第一个问题。

　　第二个我们房地产调控的方向到底在哪？我觉得政府不会制定要它降多少的目标，包括通货膨胀涨幅控制在什么水平这是一个目标。房地产最重要一个目标改变十多年来形成的一个预期，房价只涨不跌，房价越调越涨的预期，我觉得这是我们宏观调控这一次调控必须要见效一个重要方面。必须达到这样一个目标，让房地产再也不会是越调越高，然后房地产不是只涨不跌，要改变这个预期。今年国家宏观调控政策，包括防通胀预期，房地产调控主要就是要解决这个问题，就是改变预期。改变预期一个重要的方面，一定要有风险教育，房地产投资没有风险只有暴利，那这个房地产暴利会继续下去，泡沫越吹越大，所以只有调整，只有出现负增长。我认为它要下跌，持续到一定的时间，或者不涨一定时间，让一些投资人亏损，一些房地产投资者，许多炒房的人亏损的时候，才可能恢复理性，中国房地产之所以非理性是因为缺乏风险教育。中国讲风险教育没有，市场还在讲让他们赚钱，银行投资钱，房地产闭着眼睛也挣钱，投资者进去，那这个市场只有一个疯狂的承诺，房地产除了方向要对，它的目标应该主要是来抑制通过投机性的需求，达到一个改变市场预期，而且根本改变市场预期。现在人民币汇率问题，不能讲只涨不跌，许多东西应该让它既能涨又能跌，有一个市场自我调节，它的涨也是周期性的涨，它的跌也是周期性的跌。在房地产调控成功之后要采取一些新的措施给投资者，给银行，给消费者都有一个预期，房地产不是只涨不跌，不是无风险，这是我想讲的第二个问题。

　　第三个关于长效机制。06年写了一篇文章房地产三大杀手锏，第一我提出来，一定要利率以金融为杠杆，当期增加它的成本，这是第一个杀手锏。第二个杀手锏是税收，房产税，这是一个长效机制。最后讲长效机制也要讲税收，税收实际上还有另外一种，除了房产税作为一个长期的每年都有的税收之外，保有环节，你有成本，实际上房地产调控抑制投机一个很重要的成分，增加它的投资成本，降低它的投资收益，它就会改变这个预期。我们讲房产税年年都有，年年都是成本。第三个投资赚的钱所得税要征收，今年要投机一个房子，赚了一百万，买下来然后卖出去两百万，赚一百万，这一百万按道理讲大部分都要收给国家，这样不会导致房地产有过多的投资需求，我认为这两个是长效机制。

　　我今天想重点讲一下物业税，大家都关心物业税是不是应该征收，短期内征收可能有很多难处，不管对房地产市场产生过度的冲击上，这个肯定短期内实施这个政策有很大的难度。房地产什么时间，什么时候出台这样的政策最合适？这个判断是没有错的。你看我们地方财税体制也要改革，我们整个的地方政府依赖于房地产创造财政收入，然后支持经济增长，这样的机制我们没有变，所以从这一方面也支持了我们房地产非理性，这个税收制度要有所变化。但是这个税收制度主要是地方新的税源的问题，你主要改变了对房地产的依赖，必须有另外一个东西，这个东西从地方政府增加纳税的角度，我想很重要一方面，征成房产税，因为它年年有，而且是稳定的，按照常规情况下，房地产价格平稳增长，当然也有周期性变化有涨有跌，但是基本上还是稳定的，美国就做得很好，房产税作为地方的主要的税，而且中央没有分享，完全是地方的。然后他们有积极性，美国还有一个重要的政策，房产税和教育的支出是联动的，房地产税征收主要为了发展教育，教育越好，房地产越稳定越好，我希望未来房地产税收的改革，地方的税收的改革，和房地产长效机制增加成本，抑制投机，但是现在怎么操作？什么时候该出台这个政策？现在中央也没有一个时间表，这个方案是什么样，是不是很周到的方案？我想最后有一个公布的过程，立法的过程。

　　由此，我想一个问题，有关于房改，我认为市场化的房改是成功的，我把税收假如说当时要设计好，恰恰是中国，之后到了房价上涨很多的时候，要征收税的时候，侵害他们利益的时候，我们增收税将会非常困难。它对投机性需求抑制是非常有效果的，因为成本不高。假如说我们房产税，二套房子，三套房子，房子有不动产税，物业税每年增收2%，我告诉你40年产权没了，我们买了房子是70年，实际上这个房子30年是负的，很厉害的。房产税很厉害，1%，大概要不了70、80年就归给国家了。但是一套住房要免税，就要发展低税或者免税，二套要实施比较高的而且可以调整的税收，税率，2%的税收，40年全部收回国家了。所以你还投资吗？你就不投资了，我们就自己买房子住，然后改善住房，让小房子变成大房子，这么样房地产投机需求就降低到一个很合理的水平。我现在有一个想法，我认为政府给一个期限，假如说我们告诉市场，告诉社会，告诉每一个家庭，我们准备增收物业税大概2012年增收，2013年，政府绝对讲了这个时间，2012年增收，我给你两年的时间你处理房子，当然价格也不会是形成一种明天出台，一下子肯定就哗啦哗啦。我希望给它一个两年或者三年过渡期，一套住房是免税，以后还可以征，轻微的征就可以了。二套住房实行一个比较高的税率，2也好，1.5也好，3也可以，是可以调节的，根据房子的面积。所以我想能不能通过这种方式，给你一个市场过渡期消化，空间，然后明确告诉你，就是某一个年限，我一定要做一件事情，但是这个时间，两年时间我们好好去研究，把房地产税收的政策，把它研究透，不能有特别多的漏洞，让它各种利益都考虑到，我想是这么样的。是不是可以认为是一个新的思路，好，谢谢大家！

　　【主持人】：感谢王小广先生的演讲，相信王小广先生以经济学家角度为房地产带来理性思考和精彩见解使大家收益良多。温总理的一句“公平正义比太阳还要有光辉”，震撼人心，意义深远。而在住房制度上如何实现公平正义，今天孟晓苏先生给我们带来了非常深刻的探讨和思考。

　　下面我们首先有请中国企业联合会执行副会长、幸福人寿保险股份有限公司董事长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏先生，他演讲的主题是《构建住房制度上的公平正义》，有请！！！

中国房地产开发集团理事长 孟晓苏

　　【孟晓苏】：各位同仁，各位媒体朋友们大家下午好，搜狐举办论坛我从来能来就来的，今天下午本来开个会，我也赶来参加发表发表我的看法。今天大家比较关心宏观调控，我认为比关心宏观调控这些手段，更重要的要关心宏观调控这些目标。如果手段偏离了目标那就是非理性，符合这个目标就是理性的。我们比关注宏观调控计划行为更重要的，我们是关注宏观调控长期长效机制，我所讲的构建住房制度上的公平正义，我们调控目标，我们调控长效机制是什么？这就是温总理这次人大会上讲出不光要搞好经济建设，而且要推进公平正义比太阳还要有光辉。我们取得的成果都可以用公平正义来衡量，而我们所出现的问题也往往是在公平正义上，从四个方面来讲构建住房制度上的公平正义。

　　第一个坚持商品化方向，靠市场力量改善人居条件。加快保障房建设，以政府手段辅助弱势群体。支持宅基地流转，用合理制度用户农民利益，推动物业税改革及以新的税种实现税负公平。对于现在全民蜗居时代，就连温总理说当时他家五口人都是住在9平方米，当年的全年蜗居的时代也是这么过的。1981年成立房地产第一批企业，包括购房公司。98年温总理所领导的房改根本上改变了原来的福利分配制度，在房改同时，我们所提出的把房地产业作为国民经济支柱产业，也写入了国务院文件里。最近十多年，我们不断向国家提出关于房地产业，关于房地产业推动房地产经济发展若干政策性建议，这些政策性建议很快就被国家所接受。包括现在所流行的住房抵押贷款金融产品都是由我们这些人最早向国家建议的。房价上涨，我们看北京，上海一些房子，当时卖得不贵六七千一平米，现在涨了三千，四千，甚至五千块钱，到底开发这些房子是开发企业得得多，还是老百姓赚得多呢？当然是开发企业。

　　房地产发展的另一个好处就是拉动经济建设，不光拉动十几年的经济建设，而且去年国民经济V型反弹，这里面主要出力还是房地产业，因为外贸出口是负的，实体经济还没有起来。但是是什么产业拉动了经济最终消费呢？特别是商品房销售和汽车销售，使宏观经济快速增长。在住房商品化方面出现了什么问题，是房价短期之内过快上涨，这个使老百姓不好承受，所以最近从今年的年初，特别是在3月15号以来房价上涨再一次成为媒体抨击的热点，而且媒体很快把焦点聚焦到国务院身上。

　　房地产企业还没怎么着，股市先跌了，银行资源好的产品就是零售业务，接着就是钢铁水泥跌，接着就是连汽车最近都不好卖了，老百姓犹豫了，什么时候能够止跌，还要看我们政策是不是能够理性？第三个效果投资客开始到海外投资。不让他买中国房子，跑到韩国、日本、澳大利亚、加拿大去了，说明我们中国老百姓不是没有购买力，这是真实的购买力，我们不用，他去发展别人的经济去了。

　　这一个笑话是因为买经济房假离婚，买了房子然后两个人复婚，完成产权登记再复婚，离婚和复婚都是受法律保护的。为什么于是会这么大影响到了领导层的判断呢？在前年就是因为舆论反映出来的是通胀，是过热，所以才出现了防通胀，防过热的错误政策，现在思维又顺着舆论跑了，现在房价上涨主要原因是什么？不光是需求过热，而且还包括有供应紧缺和结构失衡。而我们都知道，房地产业刚刚走出低谷，进入一轮新的发展期。种房子得一年半，再加上搞土地又得一年多所以房子不是马上就出来的，但是购买力起来了，就会造成需求旺盛。造成每一轮新的发展期都是供不应求，在这种情况下只有新的房屋产出才会解决根本问题，而抑制居民需求不应当是长期政策，因为我们中国还是要靠内需来发展，不能靠抑制内需来发展。

　　从长远看住房部门负责同志讲得好，未来二十年房价上涨的压力仍然很大，怎么解决这个问题？还是我们年初建议的，就是要增加供应量，我主张加大供应土地，政府加快保障性住房建设，适时推出物业税。现在媒体过多宣传国家对于购买需求方面的打压，但是全面看一看国十条，增加土地有效供应也是重要的主题。

　　第二个，讲讲保障性建设，政府用政府手段扶持弱势群体，这是在房改之初，在我们参与住房制度改革设计的时候提出来，住房不仅有商品性，而且有居住保障性，当然它不是一类房子。这是当年杨会长和我写的一个建议的照片，这是政府要建立住房社会保障，但是这些建议出来以后，连续十年，9年多没有被重视，严重的忽略。没有抓经济适用房，特别是廉租房的建设。一度靠企业压房价，小户型来解决，而不是靠政府的行为来解决，这就出现了在2007年全国人大代表提出来一句话，只有房地产政策而没有住房制度政策。现在已经从认识上解决了，2007年8月份国务院全面接受这个意见，把解决低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容。今年要确保完成多少套保障性住房，这些任务都提得很明确，问题是这个房子也不是种下去一个月就能收的，也需要一年半两年时间，廉租房计划是三年完成，我们要记住胡锦涛同志话，新校园会有的，新家园会有的，商品房和保障房都会有的，但是它需要时间。可是媒体等不及，老百姓等不及，急不可待催促政府，现在催不出房子来，就催促打压房价，急不可待，这种声音反映到两会。要不是光管低收入家庭，要覆盖全民的不是光解决最低收入家庭的，而且所有老百姓都可以要保障性住房，真奇怪，我们中国难道要走向新加坡模式吗？我们有那个能力解决80%或90%居民的保障性住房吗？我们有哪个必要吗？现在有人提出所谓第二次房改，其实就是让我们重新要考虑到底我们是以商品房为主，还是保障性为主呢？第二次房改是不是要把保障房作为我们未来的方向，否则市场化方向呢？保障性出的问题是地方政府缺乏资金。

　　2009年廉租房建设完成任务不足一半，主要是缺钱，到今年中央政府都要减少保障性住房支出预算，到底钱哪来呢？先搞保障性住房想法很好，但是钱不够怎么办？仅靠财政还是有困难的。所以这时候又可以回忆起我们，我在2000年5月份提出来用REITs创新工具，我们盼望措施尽快出台。现在土地制度造成了对土地的垄断，农民的土地必须要经过政府征用才能够为城里的开发企业或其他的用地单位使用。政府不经征用任何人不能投资建设，政府运用垄断权进行土地居间经营，从中获得大量垄断性收益，取得两个不良效果，一个是农民失去土地，第二个高地价转换为高房价又被城里人背负。这种事情不应该再继续下去，这种事情引发农民群众不满，近些年来农民群众不少反抗，就是对土地制度不满。农民群众用自己行动反对这种措施的土地制度。他们建小产权房不等政府收，就把自己宅基地建了房卖给城里人，现在小产权房越闹越大，据说已经有66亿平方米了，尽管不断提醒不要让不受法律保护，但是低收入家庭违法在买小产权房，为什么？因为它便宜。法律是人定的，你的法律如果不符合人民意愿，你就要修改。

　　再一个就是城中村，又是另外一种表现形式，没有建廉租房，农民建了，农民还是用自己的土地建了，农民偷了谁东西，是你想偷农民东西没偷着。 要保证农民土地承包关系，优先支持农村发展，特别是三中全会决定了农村经营性基地可以转让土地使用权，和国有土地享有同样权益。现在宅基地不允许用于商品房开发，不让农民搞商品房开发，搞什么开发，莫非搞农业开发用得着吗？搞高科技开发？做得了吗？我们有着数倍于城镇的建设用地，它的面积相当于城市建设区四倍半到五倍大。现在农民人均居住面积占用地是200多平方米，户均一亩地，问题是现在农民陆陆续续在进城，进了城宅基地不光不减少，反而大量的增加，因为空在那里。存理的房子留给老鼠住，自己在城里住得像老鼠，为什么不能把它综合起来考虑。城市发展需要地，农民有闲置的土地。我07年提出来让农民带着地票进城，把建设指标带入城市。农民拿这个指标可以在城市至少换一套经济性财权房。最近中央鼓励农民进城，农民进入中小城镇已经被中央所允许，使得中国的城市需求，包括城市居民对于住房的需求有一个后续持续不断的增长态势，它将带动未来三十年的发展，这对全世界都重要的两件事之一。就是中国的城市化，城市化指的是农民进城而不光是城市建设，我们需要城市化过程中保护农民的利益，让农民平等的参与现代城进程。

　　最后，我讲讲推动物业税改革，以新的税种实现税负公平。我们住房公司在2003年国务院最早提出开通物业税建议的时候，主要考虑第一是调节房地产税收，第二考虑如何减少农民负担，在城市建设上更多借助于城市的力量，而不是本身剥夺农民，这个建议五中全会被国家采纳了，现在为什么提这个建议呢？现在产权政策已经跟改革开放之初不一样了，只是98年之后陆陆续续才有房产的，现在老百姓房产越来越多了，而且占到86%—90%比例老百姓有房子了，随着城市居民收入差距拉大，住房方面已经显现比较大的居住差距，少数高收入者占有比较多的土地和住房资源。我们不是说它不该占用，而且应该有偿占用，不能够白吃。通过物业税可以调节这种公平关系，这就是公平置业。现在地方政府每年有一万多亿亏空，靠出让土地出让金，补贴地方财政亏空，拿农民的钱补贴城市，而且城市买房人越多，享受农民给你的补贴越多，这种方式不利于守主18亿亩耕地的红线。它得不断的耕地否则就没有财政来源，而物业税是可以给地方财政提供长期的税种，源源不断的税种，所以这几年我在极力的推动物业税。08年提出来从小产权房收物业税，09年进一步提出来用物业税取代土地财政，征物业税的本质说清楚了。现在物业税已经在紧锣密鼓研究，09年就在研究，最近在国十条，四条里面都提出加快研究，制定合理引导个人住房消费的税收政策。

　　怎么样实行物业税？我认为不复杂，也不用多长时间。问题是一定要分步走，所以我提出四步走，和两种税率这样的方案。第一步走商业地产实行税制平移。 像这个大厦每年交1.2%房产税，还要交一定的土地使用税，把两税合一就可以了嘛，按照税制平移，这个税率按照国际标准应该是1%—3%，平均算是2%，这是什么时候的事情？今年马上就可以。因为现在实行这个税只是一个税制平移的算法，不影响任何老百姓。

　　第二从小产权房起征物业税，通过税收解决小产权房问题是一个好办法，小产权房不像别的，它没交给土地出让金。尽管物业税不是土地出让金分期交的概念，但是物业税让小产权房没话说，土地产前不在国家，而在于集体，小产权房步入抓住时机让居民下台阶，让买房人下台阶，让我们政府下个台阶，今年把物业税这个概念领进来，按照1%—3%征收，当年就可以开始解决，以后逐渐解决，这样小产权房可以为地方政府创造更多的税源。

　　第三，对高档住房与豪宅征收物业税，高档房和豪宅你很难界定什么叫豪宅，什么叫高档房。第三步很可能需要跟第四步一块走，全民所有居民都要征物业税。本来国外都有经验，140个国家都要征物业税，为什么我们越学越不像，还得自己发明，本来世界上有英文，法语，为什么自己在屋里转一门英语出来，累不累啊？但是对于普通住房我主张采取另一个税率叫优惠税率，现在专家设定0.3—0.8，我认为是合理的。为什么普通家庭有了小房子也要交税呢？香港就是一个例子，一年“差饷”仅六千，购房优惠两百万，财政钱今后就从物业税来，说起来很公平，低收入家庭从物业税所得高于他交税额度。我们一个政策还没出来就引起社会结构重大变化，这个问题难道不需要我们慎重深思吗？现在开征物业税主要在于一些老官员不愿意征收物业税，原因很简单？你说一个老干部，房改房都已经是五六百万，现在让他交税，他房子就是豪宅，怎么交得起啊？但是我们可以设一个办法，认可既得利益可减少开征物业税助力。老干部就是原来购买的20万，再享受一个优惠税率，一年五六千块钱还交得起，你说这公平不公平，不公平，但是他也要照顾他的下一代，买房人六七百万，就要按新的购买原则交税，如果房屋集成，按照新的原则来计算，这就解决第一步走出去的问题。

　　征收物业税讲使我们国家税收制度更加合理，过去从农民身上索取差价，到未来向城市居民征收物业税，让拥有豪宅和多数住房多交税，无房户不仅不交税还可以转移支付更多的廉租房使他得到更多的好处。我们关注点就是关注穷人，关注弱势群体，只有才能实现构建和谐社会的目标，我们要努力构建住房制度的公平和正义，这也应当是我们宏观调控基本指导思想和目的。我讲完了，谢谢大家！

　　【主持人】：感谢孟老图文并茂的演讲，孟老作为当事人亲历房地产发展重大事件，例如假离婚，最近一些新闻事件，可以说历史性，时效性并重，孟老就物业税，小产权房公众关心热点进行一个阐释，相信使大家受益良多。我们论坛环节临时有一些调整。

精英对话现场

　　下面我们就进入本次论坛的思想交锋环节，在这个环节中，我们将邀请各位业内人士一起深入分析政策因素对于楼市的影响，预测未来的市场走势，探讨企业如何进行调整、房地产市场如何回归到民生本位等问题。

　　首先，有请论坛环节主持人：搜狐焦点新闻中心副主任、中国不动产研究中心主任马磊，以及各位对话嘉宾上台，他们是：链家控股集团董事长左晖、中广信地产服务机构董事长蔡德安、北京金泰房地产开发有限公司副总经理谢苏明、湘江伟业（北京）投资有限公司董事长方明理，搜狐焦点总经理曾伏虎先生，有请各位！

　　【马磊】：非常容幸去年11月11号中国不动产研究中心发布一本叫做后危机时期政策走势分析，那份报告中预测由于去年房地产市场比较疯狂的状况，因此政府可能会对市场进行调整。到了去年年底的时候，政府就出台了政策，那么那个政策主要是研究政策收回，叫做红包周年大限，在今年4月14日出台严厉的政策，整个市场，包括房地产很多业内人士，包括很多媒体关心这个市场接下来怎么走？目前媒体上所看到一些信息和目前市场的反响来讲，应该说目前观望的状况还是持续当中，所以今天请到了业界几位嘉宾。我想大家关心这个市场出来之后的市场数据，我们全国各地来讲一片惨淡的情况，第一个问题请问左总，昨天看新闻报告，采访很多一手房开发商，他们说这个政策针对二手房，跟我们一手房没有什么关系，您觉得这次政策出台之后的市场的状况，你们怎么看待市场的调控呢？

链家控股集团董事长 左晖

　　【左晖】：这个政策到底针对谁我们也不太清楚，我们自己觉得4月17号到今天大概四周左右从整个交易量状况来看影响还是非常大的，我自己感觉现在人均交易量3月份、4月份峰值有所下降，至于具体其他情况我们也不是特别清楚。我们自己来看，市场上交易量在下降，但是出台这些政策，我们自己觉得实际上影响了购买主体并没有那么多，这次政策主要从三个纬度，第一个从购买的限制上面，从5月1号以后，北京市每个家庭限购一套住房，这就是一套和多套的问题。还有一个从你的购买资格上，你是不是具备有一年以上的北京市的纳税或者社保的证明。第三个就是按揭方面，有按揭和没有按揭。我们把客户分成八类，在八类里面我想现在的政策，其实大概有五类的人已经是丧失了购买资格，所以如果按照这种分法的话，大概八分之五客户丧失了购买资格，但是仔细来分析这个市场，未来五年十年如果按照这个政策来走的话我想象影响还是非常大的，如果一年之后政策取消又恢复的话我想没有什么太大影响。我想真正通过一系列调控政策丧失购买资格的人群大概只占到20%左右。今年交易量为什么下降这么大，我相信大部分人对未来房价走势有可能会下降的判断来做出自己的选择，这是交易量上。第二个交易价格上，大家说二手房可能先降价，但是我自己觉得这个也很难说，往往市场到了一个拐点之后，应该是出现比较长时间的，大家互相这种僵持状态，买方也不愿意跟进，卖方也不愿意降价。一般情况下也许出现开发商率先的降价。

　　【马磊】：时间大概持续多长时间，这种观望的时间。

　　【左晖】：我们自己还做了一个模型，我们觉得市场所有的信心恢复值跟两个纬度有关系，一个是物理上绝对的时间，还有价格上绝对的下降，我觉得这两个是比较重要的。我总的感觉二手房降价基本上会跟在一手房降价的后面。我们也看到2010年年初到四月份，上涨幅度比较快的区域，现在已经有了比较大的降幅，大概降到2010年初的价格水平，但是即便有重大项目也没有更多的买家跟进，现在大概情况就是这样。

　　【马磊】：刚才左总说目前没有出现二手房大规模降价情况，现在新房方面还处在一个观望期。在理解这次政策的时候，都有诸多观点，比如说刚才孟总演讲当中说到现在有一种观点去市场化的一种观点，认为这次调控实际上把房地产市场，应该说98年以来进行市场化改革，恢复到住房民生的环节。究竟是市场化，还是以民生为主呢？或者有没有一个更好的办法两者相统一，我们把这个问题给方总，针对这次房价调控的目的您是怎么看的？

湘江伟业（北京）投资有限公司董事长 方明理

　　【方明理】：第一个我对中央调控房价这种决心和态度非常赞赏的，过去一段时间以来中国房价涨幅势头，上个月数据全国12.5%，北京21%多，最高的非常可怕，40%多。第二个观点，新政出台以后，成交量下降这是必然趋势，这不值得奇怪，而且不需要做更多的分析，就是一个简单的判断，一个短的时间之内急剧的下降不是因为某一条政策所谓的精准打击，而是我们这种姿态使所有人的预期都在发生变化。无论是投资者，还是置业者，还是改善性需求，还是投资，还是投机，大家都在看，会出现什么样的情况？所以不急于去说，所以打击的是一种信心是一种预期。第三个方面，对于目前调控政策，尤其是一些地方的所谓细则，我不太看好。我认为没有什么新意，如果按照这样一种态势进行发展，我觉得对于解决中国房地产面临的问题，可能弊大于利，一个方面并没有从根本上解决我们所期望的公平问题。比如说我们有的地方出台的，那就是今后只能买一套房了，很简单，我现在只有一套房，你现在有十套房，二十套房，大家都是新买一套房，谈不上公平，我们改善性的住房需求现在正在增长。但是我们通过信贷政策控制，使它不能够很好的达到自己的期望，对于投资性的购房需求来说，它可以变换模式化解你的政策所带来的压力，无非就是降低了它的资本金的投资回报率，所以从公平方面来说，从所谓的精准打击来说，这个没有能够很好的实现这个目标。

　　另外一个最根本的问题，还是之所以出现这种情形，无论是改善性的需求，还是投资、投机性的需求，最终都是表现在市场的供不应求，但是我们这样的政策并不没有从根本上扭转未来一个时段里面供不应求的状况。相反，在这样一个日期不确定的情况下，可能投资的供应结构，购并、投资、开工面积增长一段良好势头受到遏制，那么最可怕的现象就是重复我们过去曾经犯过的错误，一段时间严厉的打压之后最后需求释放，现在不管什么需求，改善性也好，投资也好，投机也好，以抑制需求为主，如果不能够彻底改变市场的供需状态，那么所带来的风险是需求重新释放，而我们因为调控，我们的供应没有增加。这是会加剧供不应求的状态，风险会面临那就是房价继续过山车，这个对于整个中国的经济，中国房地产都是不确定的，而且都是影响不好的一个状态。我们要解决它的所谓公平的问题，我认为不在乎因这种以行政命令手段为主的手段来进行调控，一定要从根子上来解决问题。我认为要端正我们的置业的观点，你一定说把所有人都赶到买房这条路上来，我们一定要加大保障性住房的力度，但是不是经济适用房，限价房这个力度，一定是廉租房的力度，让买不起房的人有地方住，这是最关键的问题。

　　第二个，我们必须要做到，一定要在二手房市场环境下研究更多的政策，让存量房流动起来，在2009年如果说北京没有二手房市场，接近30万套的交易，去年北京房价可能要爆棚了，我们政策形势一旦好转以后，我们立即抑制二手房交易一系列优惠政策，又重新把消费聚焦到新的房产的开发，新房的购买这个角度上来，这个一定会加剧这个方面的矛盾。所以我们要让大量的存量房流动起来，而且过去新中国成立以后所建的几十亿平米的房子，基本上都是一些小户型，这些都具有改善性需求的动力。但是我们现在要把这部分房子进入到市场，实际上可以很好的解决所谓小户型建设的问题。现在我们的改善性需求原来这些人都是小户型，包括央企，国家机关等于这些房产。

　　第三个最根本的问题要在供需方面做文章，以市场手段促进供应的增加，如果说不能够做好这项工作，我们包括土地的供应，包括在项目审批速度，当然也包括打击囤地等等现象，促进更多的企业促进开发的力度，那就不可能解决根本的问题。我们实际上把一部分中小开发商分得很挤，相对在区域里面市场垄断，实际上带来的影响都会加剧供求不平衡状态，现在很多老百姓期望土地价格下降，然而房价下降，但是从北京这次土地招标可以看到，政府并不可能让土地的价格急剧的下降，我们某一征地最后之所以流标，因为五个别的投标企业报价没有达到政府主管部门报价的期望，所以开发商很傻很天真，最后就是流标。在这种情况下，土地的价格没有可能大幅度下降，在投资性需求也好，这块也没有其他的渠道释放，改善性需求一段时间抑制以后还是会爆发，未来市场出现什么样情形呢？这是非常值得担心的事情。

　　我有一个建议，我们小产权房，我认为在目前这个时候可以进入来解决这个问题，这个一直是非常困扰的现象，有的人提出来要把这个砸掉，有的人全部没收，有的各种各样手段办法都有，我认为政府有一个我并不十分赞成的办法，但是现在在做，既然在做就引导着这个方面，我们政府正在保障性住房有一个政府公租房的概念，如果政府拿出大量钱盖公租房，我认为正好把这个资金拿出来解决小产权房问题，政府财政资金一下收购小产权房，使购买小产权房利益受到保证，而且除了购房资金之外，给他适当补偿，由财政全部收购转成公租房，更多不是由政府收购，政府和银行向集体经济组织，村委会或者村委会公司提供资金支持，让他们来收购，因为本身地是他的，他是非法开发的，这样的基础上让他持有，变成村里面集体经济组织向城里人提供的租赁房，这样严厉打击不允许开发小产权房，可以违反房地产开发合法秩序，又可以把历史上小产权房问题解决，否则小产权房一直没有办法解决。所以我认为目前政府政策决心态度是好的，但是它的措施特别是一些细节不一定是非常可取的，我们还是要回到市场的角度解决商品房问题，至于民生的问题，我们二手房市场，廉租房，包括小产权房转换成政府提供的一种保证，把民生的问题和商品与市场的问题分割开来，未来的中国房地产才不会出现过山车式的这种发展态势。

　　【马磊】：非常感谢！您说到小产权房也是希望能够从供给层面缓解现在的供需矛盾，我们请到的谢总除了是开发商之外，还是盖保障性住房，我们这次政策中提到90平米以下普通住房和保障性住房应该是占到将来政府投资和整个市场的重点，作为一个保障性住房的开发商，您怎么看待房价和民生之间的两难呢？

北京金泰房地产开发有限公司副总经理 谢苏明

　　【谢苏明】：如果大家要准确判断市场的话，建议多关注咱们搜狐焦点要发布的报告，实际上今天市场情况，我想其实业内研究机构都做了很多预警，可能大家都预计到这种调控，当然调控的力度可能要高于很多研究机构，包括马主编的判断，但是应该说这种趋势已经做了预警，如果开发企业，或者是咱们的投资客户能够提前的看到我们报告的话，就能够规避很多的风险，这是第一点感受。

　　第二点感受，今天高手云集，今天的嘉宾我看到有中央智囊机构专家，我觉得我们方总应该进入中央智囊机构，可能对政策的走向，应该说有助于大家来理解目前的一个市场状况，有助于预判未来的市场。我感觉事实上大家争论说去杠杆化，98年住房改革的成败，实际上我感觉首先是历史车轮是向前走的，我们走的每一步都有它的一些历史疑难的原因，目前政策上事实上被过度的市场化一个合理的调试，我感觉客户还是要分开，一方面要商品房市场，一方面是保障房市场，保障房市场也有廉租房，经济适用房，公租房和三限房的体系，应该说让它桥归桥，路归路，针对不同的客群，同时政府应该加大对保障房的建设来解决社会中低收入阶层的住房的困难的问题。我觉得市场任何机制都是在公平和效率之间做一个选择，没有绝对的公平，也没有绝对的效率，客观的说单纯的政府主导的房地产建设，它一定会牺牲一部分的效率，但是完全的市场化会失公平，目前政策导向不是去市场化，而是在原来形势在新的机制上做一个适应性的调整，重新实现公平与效应的平衡。

　　【马磊】：对企业在这个过程中应该怎么应对，有的企业是不是像恒大85折促销，大家业界评论是在降价，大家企业评论是不是应该拿地，或者应不应该卖房，您对这些信息的整合，以及您的一些个人观点，您对这个问题怎么看？首先要不要降价，第二拿地和一些策略上应该有什么样自己的一些建议。

　　【曾伏虎】：刚才提到我们组织全国的购房网友到各地去看盘，几乎各个城市售楼处都是人非常少，从搜集到开发商信息来说，绝大多数开发商对于这次政策的态度，第一是不评论，为什么不评论呢？因为这个政策的决心摆在这儿，评论也没用，不可能对政策产生根本性的影响。第二，要把自己的节奏放慢，因为谁也不愿意率先去降价，包括马磊提到像恒大全国40个项目85折，据说要收回去，而且本身这个85折也是有水分，有折扣的，先涨然后再降下去的情况，也不符作为一个案例来讨论。基本的情况大家都不愿意跟进把自己的项目开盘结点往后去推，我想这样会使市场上状况变得越来越冷清，跟政策之间对峙的状态开始显现得越来越清楚了。开发商不愿意这个时候率先降价，或者降价会使开发商这个项目产生一系列对自己不利的影响，所以就面面俱到，看政府下一步到底发展方向是哪？我们看到每一个政策出台，不管是中央政策，还是各地的细则，刚才几位老总都讲到各地细则有些地方确实很模糊的，不清楚的，甚至是目标不清楚的，不知道在干什么的？比如说二套房这个事情我没搞清楚，要不要收物业税这个事情没搞清楚，小产权房刚才讲到全国120亿平米大产权，66亿平米小产权，这些小产权进不来，只是压低需求大家都在等，等着什么时候政策过期了，大家可以买到好价钱。我想开发商这段时间是不是应该有一些更积极的办法，能够更积极的推动这个政策，从自己的市场变化影响这个政策的走向，而不是干等着，要不然可能会产生对于市场不利新的状况出现。刚才提到去市场化这个问题，为什么产生去市场化，就是我们因为要追求公平，我们想尽快实现公平，想让更多人住上房子，想让房价迅速降下来，要想让它迅速怎么办？只能行政手段，其实是每个在这个行业中从业人员不希望看到的，我们希望通过市场手段去改变这样的状况，如果开发商不主动的，积极的，从自身去寻求市场新的平衡的办法的话，未来可能走向一个更难解的局面。

　　【马磊】：对于企业拿地您是什么建议？

　　【曾伏虎】：从开发商角度来讲，经过去年一年大部分开发商感觉手里不差钱，60%开发商都觉得在合适的时间去拿地。政府也不愿意让土地迅速降价，大家还是在观望的状态，让这个市场房价降下来肯定是要有供需要提高，要拿地供需肯定要提高，确实需要在合适的时间开发商进场去拿地。

　　【马磊】：其实说到这一轮的目的是打击投机性的需求，投机性需求所谓需求就涉及到一个供求平衡的问题，刚才方总说到盘活存量，对于提高供给能不能提供一些专业化的建议？

　　【左晖】：存量房本身规划还是比较大的，北京大概450万套存量的住宅，每年放量在同一时点的时候，大概可能北京市会有10万套存量住宅在销售。所以说存量住宅本身的供应我觉得还是蛮大的。我们看这个供应看两个方面，第一个看供应的销售市场，还有供应的租赁市场，每年有180万租赁市场的量，这两个方面还是蛮重要的。刚才说到廉租房，因为我们法律规定是每年要拿出土地收入的10%用于廉租房建设，北京去年卖地卖的行情非常好，但是一年下来在商品住宅上收入也就五百亿，一年北京得多拿出50亿钱用在廉租房建设上面，我们就算一平米住宅从征地开发大概五千一平米，北京市一年廉租建房峰值大概两万多套，这个量非常小，一套住宅补贴两万，大概一年下来可以拿到20万套，不管从租还是从售，还是应该从存量上可以享受到更多的办法，第一个就是租。第二个就是售，去年交易量，刚才介绍已经达到25万套了，换手率第一次超过4%，跟一些成熟市场比还是比较低的，美国换手率大概10%到15%左右，为什么今天没有这么多供应量了呢？我自己觉得原因还是有很多，应该有很多手段促使大家把手里的房子能够更多拿到销售市场，或者拿到租赁市场来，正好这个空间还是蛮大的。

　　【马磊】：我们现在现有的税收或者是像各方面的政策其实是盘活存量这一点变得越来越困难，应该在这一方面多下功夫。

　　【左晖】：国家这一方面应该有很多可以做的，国家有一个政策，卖旧买新有一个契税上的折量，但是这个政策后来被取消了。现在扭转税环节的税收实际上越来越高了，包括刚才都提到了持有成本方面还有很多工作可以去做的。

　　【马磊】：最后一个问题，大家对于市场预期还是比较看好的，很想知道未来怎么样？对于2010年的市场情况，成交量您是怎么看的？这个问题刚开始的时候前两位专家不愿意做预测，但是做预测这个事儿确实比较吸引眼球。

　　【方明理】：今年新政出台对于时效性上面来说可能跟往年有些不太一样，比如说从预测角度上来说这是非常难说得准确。

　　【马磊】：会不会再出一些别的新政策。

　　【方明理】：从目前情形看，我个人判断在四条、十条的基础上，地方政府出台一系列政策以后，我个人判断不会急于再推出更多的新政，会观察这个新政所产生的效果。如果我们仔细去研究，这个标题已经比较清楚了，国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，过快上涨？假如说不是过快上涨呢？假如说不是上涨，是停在这里呢？那还要不要遏制呢？涨得太疯肯定是不行的，这是我们购房人的呼吁，其实也是产业发展的需要。如果真的每个月都是以10%几，20%几，40%的速度去涨，这个产业是不能做下去的。作为一个房地产行业从业人员，不管是媒体还是开发商，还是政府机关，我相信都不希望它一下把它做死，暴跌这个行业要死，暴涨这个行业也要死，只要平稳增长才是于国于民有利的事情。再回头某一个盘再开盘在以涨20%这样的报价开盘我相信这样的不会有了，实际上政策已经取得非常好的效果，在已经达到初步预期效果的时候，应该是大家一个观望的过程。所以再严密出台更多的政策，我认为不太可能，而且本身房地产跟别的东西都是不一样的，它不是立竿见影的，现在说我们这里没有矿泉水了，回头那边搬几桶，那边矿泉水价格可以调整，我们大门一关不让进来水，这瓶水马上涨到几十块钱，不行饿了就要喝。房地产政策一出来以后，立马要它怎么样这不太可能的，这需要观察，所以未来几个月中间再出台这些更严厉的政策，可能性不会太大。反过来说几个月观望以后，大家预期可能比现在不一样了。基本上会有一个判断，对于开发商来说该买地买地，对于买房的人确实承受得起就该买就买，如果希望下降50%以后再买房我估计这种机会基本上没有。很难说，如果一定要说的话，我认为几个月的时间可能市场会趋于平稳，然后会稳定的成交量稳固上升。

　　【左晖】：2000到2007年市场成交量基本上比较稳定，都是25万套，上下15%波动，08年一次交易量跌破20万套，到17万有一个比较大的下降，到北京市总共盖了45万套，所有的交易量达到45万套，08年、09年出现特别大的波动，我们原来预测2010年住宅交易量估计二手房会在15万，一手保障性住房大约在10万左右，这是我们现在的预测。从今天来看这个市场，大概能保持这样一个判断，但是今年有一个比较有意思的事情，今年上半年和下半年以4月份为界限，1到4月份翻了一倍，剩下八个月我估计交易量跟前面四个月应该大体是持平的，这是我从交易量来判断的。

　　第二个交易的价格，我不知道09年之后我们公司内部统计数据09年2月份整体交易价格出现最低点，之后缓慢的开始恢复，真正价格快速增长实际上是从2010年初开始，年初到4月份，三个半月大概一百多天时间里面房价增长非常快，那些被一些政策，被一些地王影响的板块涨幅非常快的。到今年年底各个板块的下降幅度差异也是非常大的，我觉得有的板块可能不会降价，有的板块可能在30%，甚至更多的降价，差别还是蛮大的。

　　【马磊】：您的意思是说整体在下降，各个区域不一样。谢总，咱们金泰在那有一些项目，您觉得对于旅游地产交易量来讲是什么样的一个趋势？

　　【谢苏明】：不管是判断旅游地产，住宅地产，还是其他的产业都有一个基本的判断的依据，否则的话，是没有意义的。因素分长期和短期，长期因素毋庸置疑首先是城市化因素加上土地人均资源占有的稀缺性，还有收入的不平衡，一个是城市发展的不平衡，分析完以后，政策是不是只影响了20%的，但是成交量有更大的影响，因为这20%的人可能是恰好最具有购买力的这么一个客群。想买房子的人，来解决自住需求没有钱来解决他的问题，但是有钱买房子的人不能买，这也使成交量出现比较大下滑的原因。大家判断房价长期走势可以去想，这几点因素有没有变化，像日本的情况，像84年以后出现了一些快速的增长，然后出现了回调，实际上有长期因素发生了变化，短期内因素其实这一轮市场价格上扬，它不仅仅是地产市场本身的优势，房价是不仅是地产市场，金融危机之后土地供应量不足，开发商对开发节奏的由于资金的限制，开发节奏的放慢是有一定关系的。通时和货币流动性增加有一定关系的，这几点在未来一年以内都会发生变化。市场更多的是分析有效需求，有效需求一定会受到一个很大的抑制，同时由于经济已经出现了探底反弹，我想下一步包括货币政策，是一个趋紧的趋势，包括提高存款准备金率，包括提高银行存贷款利率，都是可预期的一些政策。在这几个政策之下，房价短期内会适时出现一个回调。

　　【曾伏虎】：我们平均增长率大概不到15%左右的样子，最近2009年房价暴涨，涨的速度非常快，大概2010年可能包括政府调整会让房价增长速度降价，当时给的预期一年增长达到15%左右，如果真的是这样还是不错，但是问题说完以后又找我，2010年头两个月不就上去了吗？当时两会召开了，两会之后可能有新的政策出台，包括报告里面提出预测预期，在这一次新的政策出台之后，房价价格可能会有一个比较明显的下降，这也是跟年初的剧烈上涨有关系的，会逐渐回归到一个平均点的数。

　　【马磊】：感谢四位嘉宾，对于市场前瞻性个人都有个人的一些看法，决定这个市场根本因素和矛盾其实还是一个供求，绝对中国房价上涨和下跌其实都是在这两者之间博弈变化，下一步市场将会怎么走呢？一方面会有自己的判断，另外一方面，待会儿报告中也会给大家我们这边的有些判断，再次感谢四位嘉宾！

　【主持人】：感谢马磊，感谢四位嘉宾。此次新政力度之大、政策出台之密集在业界乃至整个社会产生了重大反响，而调控政策引发的一系列问题也需要得以回答。中国不动产研究中心（CRRC）历时近一个月撰写专业报告《调控新政解读及后市走势分析》，报告从宏观经济数据、全国70个大中城市的市场表现、房价和GDP之间的关系几个方面回顾了新政出台的背景，对新政的内容进行详实的解读，并通过调查，对下一阶段下阶段政策走势进行专业的预测并提出独家的观点和判断。下面有请中国不动产研究中心（CRRC）主任马磊先生上台为我们发布报告，有请！

中国不动产研究中心主任 马磊

　　【马磊】：用报告来权势现在目前市场变化应该是一个非常好的事情，这份报告分五个部分显示，对这个市场的判断看法，现在在传统市场上大家对于市场预判都有自己的看法，我们现在认为是需要解决四个问题，一个就是舆论所说到史上最严的宏观调控政策效果会怎么样？第二部分能否实现它的预期效果，第三企业是否应该降价了，第四从投资者角度来讲调查分析。

　　新政出台之后给全国大中城市市场反应，总体来看现在整个市场情况交易量和价格都是双下降的状况，尤其在广州很大程度是以降价15%，85折优惠降价来卖房。我们看一下新政出台之前的背景回顾，我们想通过这一部分内容想说明在新政出台之后，是否宏观经济可以承受房地产对GDP造成的负面影响。从两张图表来看，一季度GDP达到11.9%恢复的状况非常好，对于五千户企业宏观经济热度调查来看，企业家对于市场看法还是非常看好的。我们看工业增加值工业趋势来看表现非常良好，消费业是快速增长。其实我们固定资产投资增长也是在放缓，但是民间投资增速是加快的，尤其是房地产行业，房地产对于2009年价格的上涨有一个很好的预期，所以它在增速上加快。对外贸易的情况，说明三架马车上进出口贸易恢复得非常好，对于房地产依赖程度逐步在减少。上下游产品涨幅趋势，CPI，经济过热的趋势，这是货币增速，我们看一季度的时候，219图，M1和M2在迅速下降，目前对于市场当中泡沫情况应该说有所收敛。

　　我们看第二部分，主要看房地产开发投资增长，通过第一季度经济走势，目前宏观经济形势是向好的，说明现在对房地产做出适度的调整，应该说经济可以承受住这种层面的状况。经过各大房地产市场表现来看，房地产开发投资增速是加快的，第一次投资固定资产投资的增速，说明2009年量价齐增之后吸引了一部分房地产开发投资，对于接下来下半年供应量增加应该说会是比较好的。住宅投资依然占到很大比重，但是商业住宅比重占的比重也是逐步加大。房屋新开工面积增速创新高，我们刚才说到新开工面积由于受到2009年非常好的市场销售状况，以及2010年一季度良好的销售状况吸引更多的投资者进入市场。房地产竣工面积大幅度提高，竣工面积增长缓慢，造成目前供求关系失衡一个状况。这张图是近年来全国商品房商品住宅竣工面积的相关情况。我们看一下房地产土地供应情况，2010年1季度土地供应的完全开发增速是逐步的回升的状况。商品房销售状况比较良好，这张图一季度销售状况依然非常良好，对比去年全年平均数有所下降，但是在去年全年是有所增长的。房地产销售额保持快速增长，购买需求依旧较为强烈，说明目前在市场上供求平衡的差距越来越大。这是商品房价格变动的情况，到3月份不管是商品住房销售指数，还是普通住房指数都超过2010年顶点的状况，目前的状况是有点失衡的状况。

　　第三部分想跟大家分享一下房价跟GDP的关系，以北京为代表少数城市GDP是率先接近三千美元大关，从3千到8千美元的时候，房价会快速上涨，5千到8千房价处于高速上涨的阶段，但是过了8千美元之后房价和销售量都有一个回落的状况。左边这张图是房价和销售量之间的关系，人均GDP到8千美元价格是平缓的状况，价格形成一个中形的波度，现在购房人会问到究竟去哪个城市进行投资，哪些二三线城市是值得我们购买土地的一些城市呢？在人均GDP三千到八千美元城市进行房地产投资，它的风险是非常小，收益率是很高的。人均GDP5千到8千是高速上涨的时候，因此这个时候可以获得一个更高的收益。

　　对近年来房地产政策进行一些总结，03年到06年都是宏观调控控制的一种状况，这是07年到08年上半年房地产调控政策。我们看2008年下半年到2009年房地产政策，这个主要是保增长状况之下，四次下调存款准备金率，两次调整住房公积金，一年当中整个市场偏向支持行业的发展。因为当时中国经济是需要中国房地产进行调控的，既是一种支持，说明目前对于市场是一种反转性的调控。这张图表可以看上北上广深四个城市房地产价格已经到了调控势在必行的状况。

　　我们第四部分就是调查，第一部分是网友专业的调查，第二部分对业内人士的调查，第一部分网友新政阶段政策走势，我们这个调查全国60个城市搜狐焦点进行的一次推广，基数是非常大的，这一部分数据可行性比较高。第二部分专业人士对于市场的判断。第一个能否遏制房价过快上涨的态势，除了23%人认为不能，这次大家对于新政遏制房地产价格已经非常明确的。我们看12%晚买不如早买，市场88%受预期会推迟买房，说明对市场观望造成的预期是暂时的冲击。细化地方政策，应该说对地方政策还是有很多的预期。房地产企业对市场走势预测及应对，认为能的占到76%，只有8%人认为不能遏制房价过快上涨的势头。房地产新政将使市场出现何种效果，大家短期内认为还是能够遏制，长期还是认为市场有上涨的压力。下跌10%到20%当中是有比较大的比例，其次下降28%以上，说明整个业内更谨慎和更悲观一些。何时见底，认为今年年底会见底的观点比较多一些。这是操盘项目，25%项目认为可以会在观望数月之后视市场情况而进行降价，说明企业没有明确表示要进行降价的一定的预期，视地块条件而定占到60%，现金为王快进快出的占到40%。

　　我们得出六点结论：短期内市场效果明显，交易量会萎缩，交易价格下跌，交易价格20%可能性会大一些。如果没有外因干扰的话，20%是比较合适的一个数据。第二，中长期中国房地产市场的价格依然存在上涨的压力，根据GDP和房地产种种关系可以判断中国的GDP将来也是持续增长的，人均GDP的增长是持续不变的，但是由原来的加速增长变为减速上涨，这就是房地产上涨的幅度会减少，但是依然属于上涨的趋势。第三，对于宏观调控对于供求关系改善并没有起到质的飞跃，但是对于民生的诉求保障房建设，我们认为其建设完成速度和执行力有待考验。

　　第四，关于房地产和GDP的影响，我们认为房价下跌并不定会对中国GDP增长产生不利影响，首先是关于投资，因为投资这一部分，房地产投资可以由其他的固定资产投资，像重点规划，大型市政工程建设来完成。比如像中国的湖北十加一规划，湖南的长株潭规划，开发商应该顺势而为，而不是说把自己放在不能动的状况，开发商应该根据政府的政策紧跟着大势而走，紧跟着GDP这一块建设的项目还是很多。其次关于消费，买房对居民消费产生效应，如果房地产价格调控，房价下跌不一定会对整个消费造成影响。第三个关于支出，不用完全依赖于房地产拉动指出。第四部分关于进出口，我们认为目前房地产不一定会对GDP产生不利的影响。尤其报告当中一季度市场状况，一进度进出口已经恢复到危机前的水平，因此，国家对于房地产依赖程度也是在逐渐减少，这是为什么敢于大刀阔斧对房地产下手的一个原因。

　　第五，关于调控细则，我们认为政策调整政策坚持市场化，去杠杆化的手段虽然有开市倒车之嫌，但精确打压投机需求抓住了根本。但是有一些地方政府出台的一些政策，比如说限房价，禁地价，以及一个家庭只能买一套住房等等希望是一些临时性的政策，希望政府适当的时间通过一些其他渠道把它取消掉。

　　第六，我们认为打击投机性需求只是权宜之计，但凡有投资和投机价值的产品必然会存在大量的现实的巨大的需求基数，目前恢复房屋居住属性，不符合房地产交易情况的。因为不动产属性我们认为还是起投资性，不管买第二套，还是第一套，都是投资，购买房地产都是走势，当我们在风险平衡的投资产品均衡的时候，它的价格自然而然就会降下来。比如我们最近在遏制股票市场上，我们出台了一个像股指期货这样的产品之后，就不会出现向上的一个压力，股指只有往上走的情况才能赚钱这种情况一去不复返，做空也是可以挣钱的。因此，我们认为市场调控方向，尤其多套豪宅对其保有环节有一些税收，也就是物业税，但是我们观点不是单纯增加房屋持有环节的税种，而是交易环节的当中的税收减少的情况之下。从目前来讲，我们尚不具备开征物业税的条件，我们认为应该尽快各地积极的准备，为政策出台创造条件。

　　综合这份报告，我们认为历时一个月出台的报告，是从全国的视野，不是针对一个地方市场进行判断，因此稍有偏颇的地方，总体我们还是坚持这样的观点，长期而言中国房地产市场最大的矛盾还是供求矛盾，而短期内的权宜之计的政策可能会解决一些表面上的问题，但是对于根本性问题，还是需要具有有一些市场机制的政策来解决，感谢各位！

　　【主持人】：感谢马磊带来的专业分析和理性思考。由于时间关系，本次活动到此就要结束了，我代表搜狐网，代表搜狐焦点网，代表中国不动产研究中心向各位的到来表示感谢！论坛虽然已经结束，但是我们思想不会停滞，我们的行动不会停止，让我们期待下一次的相会，再见！