啊规划审批程序

今天我们讲的建设项目规划操作实务，是我在给项目管理人员讲规划法律实务的基础上，变换了一个角度，从注重我们律师业务的实用性角度讲讲，希望能给大家带来点收益。研究建设项目规划操作实务，是基于律师业务“专业化”，基于律师业务“专业化”拓展与服务。因此，先简要的讲讲律师业务“专业化”。

一、律师业务“专业化”。

1、律师业务“专业化”的理解。

（1）专业化不是体现在法律本身，更多地体现在产业领域上。

（2）脱离产业领域是谈不上“专家”的。法律是横向的服务手法，把法律与纵向的产业领域相结合是我们律师业务“专业化”必须走的一个基本步骤。因为法律与产业知识双支撑，我们才能在市场上站得稳，而且易于在行业圈子里形成服务品牌。

2、律师业务“专业化”拓展与服务的理解。

（1）雪球最容易在一个行业中滚大，跨越行业会增加难度，“万金油”的律师，难以把业务“专业化”拓展与服务做好。

（2）立足于某一个行业，在该行业中树立口碑，比单纯地寄托在“口碑“的概念与散漫的社会影响上，要来得实在。

（3）在某一个行业中树立口碑，应需事先计划，立足产业领域的大背景，处理好自己社会资源的四类关系：“现有客户、潜在客户、展业关系网、该行业的权威媒体”，将“火力”相对集中在于产业领域中较活跃、较有竞争力的企业上，就某一个或几个案子、项目做出“示范效应”，进而借助该企业在其行业圈子里的“江湖地位”，通过该行业权威媒体宣传出去，然后延伸自己的触角。

（4）什么是名牌？名牌就是在“言之有物”的基础上，不断重复。在同一个产业领域中，做透一个案子、一个项目获得的心得与经验，很容易就可以移植到另一个案子、另一个项目中。跨度小则难度小。相反，跨越行业，这种“移植”就难很多。

（5）律师业务“专业化”拓展与服务，一是尽可能避免在几个行业里的“蜻蜓点水”；二是不要仅仅停留表面“专业化”，比如我知道做一个建设项目需要盖255个章次，99版本施工合同有11个单元、47条177款等等，三年以前可以这样讲，现在就没效果了。

二、建设项目规划操作实务

1、概括认识。

（1）建设项目分为两大阶段：一是前期准备阶段，二是项目建设阶段。开发项目还有第三个阶段，销售阶段。

（2）前期准备阶段，包括项目核准、规划、土地、招投标、勘察、设计、监理、采购、施工合同的签订等。

（3）项目建设阶段的业务项目更细，今天不讲了。

认识的意义：知道每一个阶段的工作内容，知道每一个阶段中每一个环节的工作内容，你才能知道自己在每一个阶段中、每一个环节中，能为客户做什么业务；你才能知道自己在每一个阶段中、每一个环节中，能让客户为我们支付什么费用以及支付费用的价格。为项目建设提供法律服务，核心是把握三要素：服务项目、工作量、单价。项+量*价=律师费，这就是我们认识和学习的意义！

2、今天先讲前期准备阶段中的“规划”操作实务。

（1）涉及建设项目规划的基本法律法规应当掌握。

譬如《城市规划法》、《河北省城市规划条例》、《石家庄市城市规划管理条例》、《石家庄市城市规划管理条例实施细则》、《石家庄市村镇规划建设管理办法》等等。

（2）建设项目规划办理程序：简称“一书两证”

具体分七个基本阶段：

1）《建设项目选址意见书》阶段；

2）《建设用地规划设计条件》阶段；

3）《建设工程规划设计方案》阶段；

4）《建设用地规划许可证》阶段；

5）《建设工程规划许可证》阶段；

6）《建设工程施工规划管理》阶段；

7）《建设工程竣工规划验收》阶段。

第一、《建设项目选址意见书》阶段；

需要办理《建设项目选址意见书》范围和应当提交的文件资料，今天就不讲了，因为涉及的内容较多，较复杂，大家先了解基本的骨干脉络后再讲，一是太多太复杂，不容易消化吸收，二是时间问题。

今天主要讲讲该阶段办理完毕后取得的法律文件、用途，主要办理机构。

1、该阶段办理完毕后取得的法律文件：

（1）《建设项目选址意见书》；

（2）《建设项目选址意见书》(定点函复)

（3）《建设项目选址意见书》附图。

下面是建设部制订的《建设项目选址意见书》样本

（图片略） 

2、取得《建设项目选址意见书》主要的办理机构是规划局的“用地规划管理处”，需经过9个审查审批程序；

3、用途：

（1）《建设项目选址意见书》是申请发改委办理《河北省固定资产投资项目核准证》的必备法律文件；原来发改委办理的“项目建议书”“可研报告”程序已取消，统一为“核准”或“备案”；

(省政府-核准=行政许可，土地31项、建设75项)

（2）《建设项目选址意见书》是申请土地局办理“建设项目用地预审”的必备法律文件。

《建设项目选址意见书》和“建设项目用地预审”，是申请发改委办理《河北省固定资产投资项目核准证》的两个必备法律文件。

另外，“建设项目用地预审”需要经过土地局的规划处、土地利用处、耕保处、地勘处、地产市场等审查，以后再讲。

第二、《建设用地规划设计条件》阶段；

1、取得《建设用地规划设计条件》。

（1）主要内容：

1）用地条件，如用地性质、位置、面积；

2）设计基本要求，如项目总体布局、与四邻空间关系、消防、防震、环保、市政等；

3）规划控制指标，如建筑密度、容积率、建筑间距、建筑高度、建筑后退红线距离、绿地率等；

4）应设置的公益建筑或附属设施项目、面积；

5）配套市政基础设施设计要求，如道路、交通、给水、排水、电力、电信、供热、供汽等；

（2）用途：

1）按照《建设用地规划设计条件》，委托规划设计单位进行“总平面图设计”；

2）《建设用地规划设计条件》是土地出让的必备法律文件。

3）民事诉讼或行政诉讼中，《建设用地规划设计条件》是我们为客户争取合法权益或对抗对方当事人的法律文件依据；

这个法律文件很重要，用途很大。

2、申请批复“总平面图”。

取得《建设用地规划设计条件》和《总平面图》主要的办理机构是规划局的“用地规划管理处”，需经过13个审查审批程序；

经批复的“总平面图”，是申请《建设用地拆迁规划许可证》的必备法律文件。主要内容：

1）总用地面积；

2）总建筑面积；

其中地上建筑面积；

3）商业建筑面积；

4）办公（居住）建筑面积；

5）地下建筑面积；

6）建筑面积密度；

7）容积率等

民事诉讼或行政诉讼中，经批复的“总平面图”，也是我们常用的为客户争取合法权益或对抗对方当事人的法律文件依据；

譬如办理道路拆迁补偿、安置费用案子，主要证据就是经批复的“总平面图”；主要法律依据是《石家庄市城市规划管理条例》及其《实施办法》的规定。

沿已建成道路的需承担拆迁补偿、安置费用案子类型。建设单位应承担道路红线至道路中心线内拆迁补偿、安置费用，是法定义务。

作为建设单位法定义务的法律依据：

1）《石家庄市城市规划管理条例》第28条规定：“建设单位沿规划道路、河渠、绿化带等公共设施征用土地时，须代征相邻的公共设施用地的一半或全部，同时负责拆除该土地上的建筑物和构筑物；”

2）《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第27条第2项规定：“沿已建成道路的（非政府投资），拆迁人应当偿还由其他拆迁人已承担自道路红线至道路中心线内房屋及其附属物的拆迁补偿、安置费用。

从这里引申出来的经验之谈是什么？

我的理解：我们应当主动地学法律、主动地用法律。

怎样理解？就是讲，我们学法律、用法律的方式，应当是用学到法律和专业知识去找活做，去找出能为客户创造合法利益、为自己创造利益的机会，而不应当是坐堂等客或等客户问你的时候，你再去学法律、用法律，这样做，你会失去很多机会。

第三、《建设用地规划许可证》阶段；

1、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划设计条件》和《总平面图》是申请的《建设用地规划许可证》必备法律文件。

2、《建设用地规划许可证》是向土地局申请“建设用地”的前提法律文件；

下面是建设部制订的《建设用地规划许可证》样本

 （图片略）

3、取得《建设用地规划许可证》主要的办理机构是规划局的“用地规划管理处”，需经过10个审查审批程序；

另外，《建设用地规划许可证》的附图，是一个很重要的法律文件，在民事诉讼或行政诉讼中用途很大。以后再详细讲。

第四、《建设工程规划设计方案》阶段；

1、申请《建设工程规划设计要求》；

（1）主要内容：

1）建筑功能、配套及附属功能；

2）建筑物高度、体量、形式、色彩、周围环境协调、绿化设计、街景设计等；

3）建筑层数、限高、立面、外墙、屋顶等设计要求；

4）抗震烈度设计要求；

5）人防等设计要求；

（2）用途：

1）按照《建设用地规划设计要求》，委托设计单位进行方案图设计（包括平面、立面、剖面、基础(平、剖)、墙身大样、人防工程、地下储藏室）及设计说明文本；

2）《建设用地规划设计条件》是报批《建设工程规划设计方案》的必备法律文件。

3）《建设工程规划设计方案》是报批《建设工程规划许可证》的必备法律文件。

（3）取得《建设工程规划设计方案》主要的办理机构是规划局的“建筑规划管理处”，需经过11个审查审批程序；

第五、《建设工程规划许可证》阶段；

《建设工程规划许可证》是进行项目工程建设、办理《建设工程开工许可证》的主要法律文件。主要内容：

见下面是建设部制订的《建设工程规划许可证》样本

（图片略） 

取得《建设工程规划许可证》主要的办理机构是规划局的“建筑规划管理处”，需经过11个审查审批程序；

重要性：

第六、《建设工程施工规划管理》阶段；

主要内容：

1、建设工程施工前的现场放线；

2、工程开挖基槽后的验线；

3、建设工程施工过程中的复验，即施工至+-0覆土时的复验。

4、施工图设计变更管理；

第七、《建设工程竣工规划验收》阶段。

《建设工程竣工规划验收》是办理产权手续的的必备法律文件。