新政满月 上海楼市成交骤缩均价仍居高不下

网易房产5月13日讯 就在一个月前，“新国十条”横空出世，令原本略恢复上涨势头的房地产市场被迫刹车。各种统计数据表明，新政出台之后，全国各地成交量急速下滑，买卖双方都陷入观望。上海的房地产市场在新政后呈现量跌价升的态势。

新政后两成项目跌价

根据戴德梁行发布的中国住宅市场月报，4月份上海新房成交环比3份月上涨20%，但成交放量集中在新政出台前。DTZ戴德梁行通过对北京、上海、深圳、广州四大一线城市十大热销楼盘发现，4月份热销楼盘仍以高端和豪宅产品为主，4月份高端及豪宅占比约达70%，因此上海4月成交均价相较3月飙涨13.7%。

而在新政公布后，网易房产对沪上一个百个在售楼盘进行抽样调查。根据对售楼处暗访的结果，有50%的楼盘新政前和新政后的报价有一定幅度的上涨，32%的楼盘价格不变，仅18%的楼盘跌价。其中个别楼盘单价暴涨3000元，也有楼盘每平方米跌了3500元。

实际上，就刚结束不久的五一房展会来看，沪上大多开发商应对新政仍采取捂盘的措施，开盘日期一拖再拖，而价格方面，仍没有到松口的阶段。

二手市场先扬后抑 或现“转售为租”潮

4月，沪上二手市场经历与一手市场类似的状态。在新政公布前后，二手房成交量变化可谓先扬后抑，而价格方面，则继续保持升势。

中原领先指数系统显示，4月上半月和下半月的情况迥异：上半月，各大城市延续了3 月成交旺盛的态势，量价齐升；下半月，一系列房产调控政策集中出台，特别是受“新国十条”中差别化信贷政策的影响，二手房市场进入调整，成交量全面下挫。

另据美联物业市场研究部调查，4月，上海市二手房成交总套数为21832套，环比3月大幅提升了了24.6 %。单就这一数据看，4月份上海二手房总体的成交量仍在20000套的标准以上，仍未陷入低迷的成交状态。从成交价格来看， 4月美联二手蓝筹住宅成交价格指数为158，成交价格为26161元/平米，相比上月保持升势。

受“世博会”和政策影响，更多的买家转买为租，这令上海的租赁市场后劲十足。美联4月住宅蓝筹租金指数为101.8，租金为49元/平米·月，上升至一年以来的高位。而受政策影响5月买卖双方将进入僵持状态，这将使得蓝筹租金会获得继续上升的动力。

美联物业上海区总经理李志仁表示，因为房贷新政的因素，楼市成交量迅速回落，观望市场已成各方主流心态。目前部分投资客较多的中心高价区域陆续出现了售转租现象，该现象的出现充分说明了房贷政策对市场的显著影响，同时其也表达了市场各方目前暂避房贷政策“锋芒”的心态，短期内选择租赁观望成了一种“折中”方法，这是近期租赁市场稳步回升的主要原因之一。

房贷4月环比多增31.6亿元

“新国十条”中，最严厉的一环可谓是规定二套房首付必须五成，利率为基准利率的1.1倍，而首套房的首付也从两成提升到了三成，部分城市更是被要求不予发放第三套房的贷款。“新政出台对于房贷的业务量影响肯定不小。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出。

然而，根据央行上海总部最新公布的4月份上海市货币信贷运行情况的报告来看，4月份上海市人民币个人住房贷款增加81.3亿元，较上月多增31.6亿元，同比多增50亿元。新建房和二手房贷款分别增加43.2亿元和39.9亿元。

对于这不跌反升的信贷情况，央行上海总部的报告中，以一句“4月份住房贷款环比多增主要是与前期签约合同集中放款有关。”做解释，但陆骑麟认为，这同4月份是二季度第一个月也有关系。“各个银行一季度的贷款指标如果提早完成的话，一些3月份积压下来的贷款可能放到4月份集中进行，等到5、6月份可能贷款量又会减少。”陆骑麟表示，新政的威力反应到具体的业务数据上尚需一定的时间。

央企继续在沪高调拿地

与住宅市场成交急速下滑相比，上海的一级市场——土地市场并未由于新政的影响而显著降温。上周上海集中拍卖了五副住宅或商住用地，除新江湾C4地块以底价成交以外，其他4副地块的溢价率均在100%左右，而楼板价也在万元水平以上。

实际上，上海3月份的土地交易基本以工业用地为主。而根据中原研究报告，4月份，上海也未有一副宅地公开拍卖。这次的5副宅地在5月初拍出高价，或许是由于沪上的开发商已经“饥渴”许久。

但值得注意的是，上周在上海以高溢价率高调拿地的开发商以央企或者国资背景为主的国企居多。其中，浦江镇两块地分别以177%，128%的高溢价率被保利收入囊中，而另外一块溢价率达172%的宅地则为陆家嘴金融贸易开发有限公司所得。

有业内人士表示，就这一拍地结果来看，上海的土地市场虽然不及09年屡出地王那样疯狂，但却未收到新政影响而大幅降温，这一方面也是由于上海地方关于新政的细则还未出台，开发商普遍仍较有信心。

然而，根据上海规土局网站的公告，下周几乎每天都会有土地推介会上演。随着接下来土地供应量的增大，以及风传将在5月中旬出台的上海细则的影响，上海土地市场的走向还犹未可知。