世界从没有“只涨不跌”的房价——朱大鸣财经博客——东方财富网博客

世界从没有“只涨不跌”的房价

房价只涨不跌，虽然在世界任何一个国家都没有上演过，但却被很多投资者传诵。为何会出现这种错觉，从长期意义上来说，房价确实存在着上涨的走势，但这往往是一种货币现象，因为本币贬值因素，绝对价格确实存在长期上涨的图像。另外，在某个阶段，如果是需求强烈而供给有限，上涨周期确实很长，这也给购房者一个错觉，就是房价只涨不跌。

只涨不跌神话的破灭

两次房地产泡沫破裂是全球性的警钟。一是日本在上个世纪九十年代初的泡沫大破裂，一个是本世纪最初十年的后半段，美国次贷危机的爆发，宣告了房地产市场的上升通道的终结。

上个世纪80年代后期，日本经济达到了乾卦的“九六”阶段，即亢龙有悔的顶点，以美国为首的西方国家开始围剿日本制造，由于日元大幅度升值，外贸资金开始大幅度的内化，为了对冲日元升值带来的不利影响，日本实施宽松的政策，结果大量的资本纷纷投资不动产，造成日本股市、地价和房价屡创新高，于是，很多日本人觉得是房价只涨不跌，大量的投机出现。在1985年~1988年的短短3年间，东京都的商业用地价格指数暴涨了近两倍，东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，日本人都沉浸在账面财富升值的喜悦之中。为了控制资产泡沫和房地产过热，日本管理者悍然通过加息和征税的方式，收紧货币政策和扩大税收政策，日元升值导致日本外需不振，加息困死长期投资，加税压垮了消费，经济的三驾马车全部熄火，91年日本股市和楼市开始暴跌，神话破灭。即使以后日本采取各式各样的刺激政策，还不见起色，有人说日本进入了失去的十年，事实上，直到20年后的现在，日本债务还差点让日本政府破产。

另一个房地产泡沫破裂的教训是山姆大叔美国，这个掌握全世界印钱机器的超级帝国，也从上个世纪起开始了房价上涨通道，在互联网泡沫破裂和9.11之后，为了刺激经济，连续多次降低利率，美国房价进入了加速期，平均房价从2003年~2006年涨幅超过50%。有位记者，在2006年初在华盛顿的一个朋友非常懊恼：以前他买的60-70万一套的别墅，当时已涨到了150万左右，如果多买一套，那该多好！但他这位朋友应当感到庆幸，在2006年下半年，美国房地产就进入了拐点，经过2年的拼死抵抗，2008年第三季度末，美国终于爆发了次贷危机，房价暴跌，很多别墅拍卖一元钱还没人要，因为有很多债务要还。在次贷危机爆发之前，美国为了遏制流动性过剩，两年疯狂地连续加息17次，致使月供成本越来越高，很多人采取“策略性不还钱”的模式，终于将美国金融系统差点搞垮，幸亏美元是世界霸权货币，次贷危机幸亏发生在美国。

此外，香港、海南以及广州在上世纪最后十年，都曾经出现过暴涨之后暴跌的先例。让人印象最深刻的是海南房价的暴涨暴跌玩了一把过山车，从现实来看，那种认为房价只涨不跌的想法是有害的，特别是到了房价的乾卦“九六”阶段，跌起来是相当惨烈。如果有幸遇到了上升通道，那么，这种只涨不跌的错觉就会很成为一种“常识”，但要知道，一旦到了周期性顶点，接下来的调整就更惨烈。

“只涨不跌”是假象 “有涨就有跌”也可能害死你

中国房地产市场从98年房改以来，没有一次像样的调整。很多人信奉“有涨就有跌”的市场铁律，结果踏空很多年。虽然说也有几次房价小调整，但总体上来看，房价是在上涨的，而且从2007年起开始，房地产市场又出现了暴涨的特征。

随着房价的一骑绝尘，很多人后悔不已。但也有人以“有涨就有跌”这个市场铁律来安慰自己，怎么涨上去的还要怎么跌下来的。其实，购房者要警惕：“只涨不跌”固然是个神话，但“有涨就有跌”也可能害死你。这是因为，如果市场所处的大周期是长期上升的通道，而且各种因素支撑这种通道，“有涨就有跌”的观点就会让人失去购买最佳时机，随着房价步步高升，购房者越高越不敢买，持币观望一等就是许多年。

中国的房地产市场，由于连续暴涨引起了政策的重磅打击，一是从金融上勒脖子，比如限制给开发商贷款，限制二套房、甚至停贷三套房；二是从税收千斤压顶，房地产税费多如牛毛，是全世界都出了名的；三是通过抬高地价和控制土地闸门逼走许多中小开发商。这些政策多次使用，屡屡失灵。失灵的根源在于，中国现在的现实是几亿农民要城市化，需求强烈，但是，政策多是让“面粉贵过面包”和压制需求，增加面包却没有作为重点。

另外，作为中国正处于腾飞期，本来需要扩张性的货币政策来供血，但我们的政策总是倾向于收紧，他们认为，货币政策收紧是万能药，其实，这需要看阶段，当经济整体在增长和扩张之际，确实需要更多的货币以便实现市场交易，但从这几年来，我们的政策总是患了收紧紧缩症。人为制造市场波动，该进去的时节我们却囿于各种理论畏缩不前。中国的房价目前确实比较高，所谓房价高是相对于收入而言的。如果老百姓收入增加了，经济增长了，高房价问题也会随着需求的释放而逐步解决。高房价不是人为制造暴跌来释放风险这一条路，日本和美国最大的教训不是如何产生了泡沫，而是在泡沫产生后，如何处理泡沫上出现了严重的错误——毫无例外的动用加息、升值和加税的方式，将房价很快推上了“九六”阶段，接下来“地虎吃天龙”其血玄黄的惨剧发生是必然的。