负利率：股价涨则房价必涨——为养老而投资——东方财富网博客

负利率：股价涨则房价必涨(2010-11-10 09:41:37)
分类：股票
负利率：股价涨则房价必涨
——CPI向上，涨声一片！房价能否不涨？
武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新（教授）
2009年4月初，当股市从半年前的1664点一路上攻至2500点附近时，就有专家迫不及待地喊出了“下半年房价将下跌一半”的响亮口号，当时，笔者曾奋笔疾书、撰写了《房产将是中国居民最佳保值工具》（2009年3月6日发表于美国股市创新低之时），随后笔者又撰写了《房价上涨是通胀预期的本能反映》（2009年4月3日），《股价涨则房价必涨的三大理由》（2009年4月24日），《物业税抑制炒房是无稽之谈》（2009年5月28日），《通胀预期：房产是最佳保值工具》（2009年6月11日）等文。
2009年8月初，中国股市创下金融危机以来的最高记录3478点，然而，此时中国大城市房价已经开始全面上涨、大幅飙升，不少城市的房价当年几乎翻番，例如三亚、海口等地。上述所谓的专家预测，不过相隔三五个月，为何会发生如此翻天覆地的变化？因为中国股市已经出现了“结构性泡沫”，或称作“人造泡沫”。正是因为我国股市的“泡沫性上涨”，才导致了人们房市预期的巨大变化。这也证实了笔者的基本观点是：如果股价涨，则房价必涨；如果股价暴跌，则房价一定抗跌。
2010年4月初，国务院推出了动作不小的“楼市新政”，于是，上述所谓的专家再次雀跃欢呼：“今年下半年房价一定会下跌一半”！然而，时隔半年后，房价不仅不跌，反而有些蠢蠢欲动地向上攀升。为此，在中央政府的统一部署下，许多一线城市的地方政府拿出了狠招、“杀手锏”，比方，颁布限购令、开征房产税。为此，更有专家预测中国房价已经见顶，将来一定是只跌不涨。
然而，2010年11月3日，美国第二轮量化宽松政策正式出台，全球一片哗然，世界股市应声而涨，中国股市也不例外。如今更是油价涨、金价涨、菜价涨，涨声一片，就连棉花价格也在节节攀升，据统计今年棉花涨价累计达80%！唯有房价不敢动！？
（一）“过剩的流动性”必然会阻止房价下跌
负利率时代，廉价的货币政策及迅猛膨胀的信贷规模，已使过剩的流动性无处藏身，它们四处游走、无所事事，充裕的资金供给极易激发人们投机的兴奋与冲动，再加上美国二次量化宽松，美元强行贬值，而贬值美元不断通过贸易顺差和资本顺差流入中国，当大量美元换购成中国的外汇储备时，庞大的人民币发行投向市场，巨大的流动性过剩诱惑并吸引着投资者的眼球，当股市疯涨时，他们跃跃欲试、蠢蠢欲动，随时准备出手房市，将心动变成行动。在这样一种政策氛围及投机氛围的包围下，试想我们的房价怎能忍心下跌呢？
（二）“股价涨则房价必涨”是信心与人气的攀比
有人说：股价可以任意炒，股市泡沫再大，政府都不害怕；但房价不能瞎炒，因为政府不希望房价上涨太快，否则，民怨难平。
众所周知，股票和房产都是投机性极强的投资工具，二者同样具有“虚拟”价值。既然股票可以炒到离谱的境界：比方，在牛市的时候，股票可能不再是股票，而是沦为了赌博的筹码；同样，房产也可以人为炒到无价的地步：现在的上海不就有几亿元一套的豪宅吗？除非你关闭房地产市场！
实际上，股价与房价具有极强的攀比性，尤其是在“上涨趋势”方面，二者具有极强的连动性、示范性及趋同性，然而，在“下跌趋势”方面，则房价比股价具有更好的抗跌性。因此，在股价下跌时，人们更偏好持有房产而非股票。
（三）“通胀无牛市”，股价易暴跌，而房价却抗跌
在国家干预经济的时代，“反周期”调控政策将是政府手中的一项常规化武器。有人说，经济危机时期应该采用特别疗法，这就是“以毒攻毒”、以泡沫对付衰退、以泡沫恢复股市信心。众所周知，世界上最简单的“泡沫手法”，莫过于狂印钞票、猛发国债、无节制放贷、疯炒股市和房市，即便危机重重、大萧条衰退不减，“人为造市”的暂时目标还是易于达成的。然而，三、五年之后，通胀的预期极有可能演变成可怕的现实！
所谓通货膨胀，实际上，它正是在经济周期与政府“反周期”的矛盾与冲突中爆发的。通货膨胀一般是经济扩张过度的必然结果。当通胀变为现实时，纸币贬值（钞票不值钱），物价大幅上涨，而房地产价格更是扶摇直上。然而，当政府“反周期”调控时，股市必然会暴跌，而唯有房地产可能成为最抗跌的资产。
据国家发改委研究报告预测，未来20年，中国将有至少4亿农民进城定居，到那时，中国城市化率将高达65%。据此推算，按一座大城市定居100万人口计，4亿农民进城定居，意味着中国在未来20年内将要新增400座人口百万的大城市！这将是一个怎样的数字？工业化与城市化进程任重而道远，工业化用地与城市化用地，将让地皮更加稀缺而珍贵，这从根本上决定了城市房价的坚挺与保值，因此，在负利率时代，在通货膨胀时期，在涨声一片、钱不值钱的今天，任何企图“压住房价而只让股价上涨”的想法都是不切实际的。房价与股价联动的基本规律是：股价涨则房价必涨；股价暴跌则房价抗跌！
最后结论：压住房价、稳定房价的唯一办法，只有两个：一是政府大力建设保障性住房，让低收入者与穷人不必参与抢购商品房；二是开征房产类资本利得税，并按“持房期”长短设置差别化利率征收。比方，持房期10年以上，按所得税率20%征收；持房期5——10年，税率设定为30%；持房期3——5年，税率设定为35%；持房期1——3年，税率设定为40%；持房期不足一年的，设定税率为50%。不过，为了改善住房，换购小于90平方米以下的独套房，可以免征资本利得税。
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