神马文学网全国性楼市大降价拉开帷幕(2010-05-05 23:51:19)
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/04 17:14:40
全国性楼市大降价拉开帷幕
(2010-05-05 23:51:19)转载 标签： 房产
如果说，通州个别楼盘的降价只是将虚高的房价泡沫过滤，而大部分开发商基本上都还在观望的时候，笔者在国十条出台之后《3个月内房价必降》的预言在许多业内人士看来多少有些危言耸听，然而，随着 5月5日，恒大地产（3333.HK）宣布在全国的所有楼盘将统一打8.5折，全国性楼市大降价终于拉开帷幕。
恒大，没错，我想率先降价的就应该恒大或者碧桂园，这两家公司都是这几年囤地最猛、土地储备多达5000万平方米的大型房企，而08年调控中全国降价最猛烈也就是这两家房企，所以，在楼市需求低迷、政府即将大举打击囤地的时候，那些去年囤地最猛的房企必然也是这次调控中受伤最重的（就如通州的K2海棠湾，开发商华美地产去年在通州一口气拿下三块地王，而其中一家主体公司祁连地产已经被北京市国土局暂停拿地资格，可能面临巨额处罚）。
K2海棠湾的降价只不过是一个小蚂蚁的哈欠，恒大全国性的降价恐怕就是狮子的惊吼了。由于恒大地产在全国许多一线二线城市都有项目，而且项目大都是区域性的标杆楼盘，其全线降价必然对整个楼市产生重大影响。之后，笔者预计，碧桂园、绿地等这几个扩张过快的房企必将迅速加入降价队伍。
恒大地产有关负责人表示，未来一段时期内，楼市低迷将不可避免；加大力度促销、快速回笼资金，不仅可以扩大市场占有率，而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。
回想08年，恒大地产在那次调控中资金链几乎断裂，这种惨痛的教训才是这个房企这次之所以能够反应如此迅速的原因。当时许多开发商根本不相信房价会下跌，所以笔者这个“空军一号”才会被业界如此排斥。然而，此次调控力度远较08年更为猛烈，就连最为臭硬的“任大炮”都公开承认房价会下跌，房价其实只是何时降、降多少的问题。
这次的宏观调控出台不到20天，全国楼市都已经明显降温，而北京首当其冲，近期成交量节节下跌，4月17号到4月29号这两周全市期房住宅成交2811套，相比4月5号到4月16号的5953套成交量，成交量下跌55%，楼市一夜之间进入2008年最低迷时候的状态，更有消息说，自4月19日之后取得预售许可证的新房源，截止4月30日十日之内，成交仅仅1套，可以说，几乎是零成交，与此同时，各个项目报价也纷纷下跌。
4月14日国务院出台了最为严厉的二套房贷政策，规定购首套自住房且建筑面积在90平方米以上家庭，首付款比例不得低于30%；购买第二套住房的家庭首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上的，须大幅度提高首付款比例和利率水平。
相比之前的调控政策，提高首付和利率无疑是对楼市最立竿见影的手段，此前大部分第二套房利率都可以申请在8折以内，现在直接上浮10%，贷款利率一夜间上升1.5倍，购房成本大幅提高。更要命的是，原先在许多地方第二套房贷可以申请到三成，现在直接提高到五成，第三套以上基本上无法贷款，以笔者多年的房地产从业经验判断，楼市需求短期之内将蒸发至少三分之一，请注意，这种需求的蒸发是指有三分之一买房的人将直接因为首付提高而无法承担首付款。与此同时，利率的提高将极大增加房产拥有成本，加上政府所释放的明确信号，市场将很快由看涨转为看跌，投资客将大幅退出楼市，需求将一夜之间蒸发。
提高首付和利率已经是对楼市的杀手锏了。就在三年前的2007年，房地产最为疯狂的曾经历史最高点，国家就是出台了“9.27新政”，首付40%，110%利率，结果就在当年，全国的房地产市场就急转直下，直至2008年的世界金融危机雪上加霜。
而国务院17日再次发布“新国十条”，更是可以说对炒房客下了禁令，市场一片哗然。
众所周知，如果没有银行贷款支持，中国楼市的投资和投机氛围不可能如此浓厚。炒房者能以小搏大的奥秘就在做高单价。他们从银行套贷，首付仅需一成，用1000万就可以控制1个亿的房子，然后在短期内拉高房价出货。
国务院通知要求，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，并要求相关部门加快研究制定，引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。可以说炒房客短期之内借助银行资金进行投资炒房将毫无指望，北京版的“京十二条”基本上使得外地炒房客已经无法借助银行资金。5日出台的政策，公积金也对第三套住宅下了封杀令，基本上，楼市已经没有继续坚挺的希望。
恒大的全国性大幅降价只是拉开这轮楼市降价潮的帷幕，很快，在这种标杆效应作用下，一场猛烈的风暴即将来临。