神马文学网小产权房业主们，等着交钱吧_本网评论_经济观察网_
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 05:04:11
由此看来，争论已久，久议未决的小产权问题，正在纳入实质性的解决日程。小产权房可以说是中国的特有现象，我国在城市地区实行土地国有制，在农村地区实行土地集体所有制，而随着近些年城市化进程的快速推进，许多农村地区被城市所围裹，而土地性质的转换却没那么顺利。另外，由于房价持续高涨，部分城市居民被迫去郊区购房，从而为集体用地上建造的小产权房创造了旺盛的市场需求。
按照我国现有的法律，集体用地上建造的住宅，不允许向本集体以外的居民出售，尤其禁止卖给城里人；如果是非建设用地，则错上加错。小产权房主要分布在城中村和郊区，相比而言，城中村更难治理，在市区好地段大量违规开发，既冲击了商品房市场秩序，又使国家流失了巨额税费，关键是宝贵城市土地资源无法得到优化配置。
那么，全国有多少小产权房。根据2007年统计数据，全国村镇房屋建筑面积为330亿平方米，其中住宅270亿平方米左右。而通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式，小产权房已达到330亿平方米总量的20%以上。按2008年全国房屋竣工面积5.9亿平方米计算，小产权房存量面积相当于11年的商品房竣工量。据有关数据，北京小产权房大概占整个本地市场的18%左右，西安占到25%到30%，最为严重的深圳则高达近一半。
小产权房的大量存在，极大的扰乱了正常的商品住宅市场秩序。一方面，让那些有胆量的购房人，以远远低于合法商品住宅的价格获得资源，虽然他们中的多数属于中低收入群体，但不能以这种方式扯平贫富差距。另一方面，部分农村集体经济组织和开发商从中获得暴利，这就造成了近郊农村集体组织与远郊及中西部广大农村地区集体组织的巨大不公平，更有甚者在大城市的城中村和近郊，催生出一批不劳而获的农民富翁。
众所周知，小产权房的存在属于违法行为，而近几年来政府监管部门亦不厌其烦的一再表态：这是违法的、禁止的。奈何法不责众，人情大于法制，致使近几年小产权的整治举步维艰。中国城乡二元制经济和社会，导致很多事都区分为城市和农村，可房地产业的发展大趋势，必然是城乡一体化，在真正能够做到这一点之前，出现小产权房这样的乱相也不奇怪。而一旦涉及到村集体这样的农村最基层，则很多事都没法按法律办。
所以，要想真正治理好小产权房难题，还须从根治起，必须尽快解决现存的土地市场城乡二元制问题。党的十七届三中全会，明确提出要改革和完善农村土地制度，其中提到“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”从社会公平的角度讲，是该让农民从集体所有的农村建设用地上面，通合法合规、市场化的开发方式，获得合理的收益。
土地制度，不仅深度影响房地产业的发展形态，而且涉及百姓利益，这项变革矛盾和阻力重重。不过值得关注的是，近期各地也在加大农村集体建设用地利用的改革力度。比如，2009年8月上海出台的《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》，明确鼓励农村集体经济组织利用集体建设用地建设市场化租赁房。北京根据“国十条”精神出台的细则中提出，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。
堵不如疏。既然短时间之间难以形成统一的城乡建设用地市场，无法实现任由城市居住购买农村房屋，那么不妨鼓励有条件的村集体根据市场需求建设租赁房，在不改变产权的前提下，让土地价值显性化，提高农民收入，缩小郊区民众与市区百姓的收入差距。
至于14个部委小产权房整治处理领导小组将要出台的政策，笔者认为主导思路是让小产权房的买卖双方补交土地款和相关税费，从而在法律上认可这些房屋。而对于少数性质比较恶劣的，比如违法占有耕地建成的小产权房，则极有可能施以严厉的处罚措施。总之，对于绝大多数的小产权房业主而言，不必惊惶，就等着交钱吧。至于时间，不会超过2020年。
作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长