楼市高涨的原因分析及2010年楼市前景预测默认分类 2010-03-04 04:37:02 阅读24 评论0 字号：大中小 .

楼市高涨的原因分析及2010年楼市前景预测
默认分类 2010-03-04 04:37:02 阅读24 评论0 字号：大中小
之所以首先选择探讨中国楼市作为对中国经济思考的问题，主要原因有以下几点：第一、在经历了08年金融海啸的洗礼之后，中国楼市不降反升，由08年的冰点直接上升为滚烫的沸点，不得不引起我们的反思和警惕，应该探求其本质原因；第二、09年中国经济GDP增长成功保八，房地产市场的火热是关键因素，那么房地产市场的持续升温是可持续的吗？房地产市场对中国经济的贡献主要又在哪些方面呢？第三、房地产市场与百姓生活息息相关，不仅成为热点问题，甚至引起了中央领导阶层的广泛关注；第四、中国房地产市场是否存在泡沫，又能否成为继日本、香港、迪拜之后的又一崩盘点？什么样的力量可以使房地产市场崩盘？房地产的走势令人关注。
下面学生就上面所提出的问题分别论述
一、         中国楼市在金融危机后不降反升的原因
1、  政府政策性导向
在08年房地产市场经历了历史性的低谷期，万科集团总裁王石先生抛出的“拐点论”，引起了人们的广泛关注，融资渠道过窄是房地产商面临的很大问题。随着金融海啸的爆发，国家领导层迅速制定了4万亿投资振兴计划，并详细罗列了“十大产业振兴计划”以重振日渐萎靡的中国经济。4万亿的投资振兴计划，给市场发放了明确的信号，那就是“增加货币供应，减少融资门槛”。由此，房地产商们可以大肆的依靠银行的力量重振旗鼓，圈地、囤地几乎成了房地产商们唯一做的一件事情。值得一提的是，在09年以前，房地产商们以民营企业为主，资金链并不充裕；而在国家几乎默许的情况下，国有大中型企业凭借国家注入的大量资金，开始涉足房地产业。在他们看来，房地产业是目前中国唯一可以大量投入而又不会亏本的行业，因为在08年那么恶劣的情况下，房地产商们依然活的好好的。而国有大中型企业的加入，使得地王频现成为可能。
2、  地方政府由于资金缺乏借机卖地炒地敛财、腐败盛行
地方政府通过卖地行为，可以增加政府财政收入；同样的，基础设施的建设极大的提升了政府的政绩形象工程，为其今后的仕途铺平了道路，由此更加刺激了卖地行为。这其中，开发商与地方政府勾结，利益的链条由此产生。
3、  大量腐败资金的去处
在房地产开发这种暴利的行业里，腐败资金绝对是幕后的一大推手，力量不可小视。透过房地产行业的清洗，可以进行明目张胆的洗钱行为。学生没有能力和数据指出不法资金的大概数量与具体参与比例，但是房地产行业中的裙带关系盛行却是一个不争的事实。
4、  炒作
对于中国老百姓来说，最直接的4万亿投资（有权威人士统计地方政府的投资超过20万亿元）的印象是货币大量增加，通货膨胀预期，人民币贬值的预期增大，甚至都不需要百姓一定懂得经济学基础知识。那么通过房地产保值增值有可能是最好的选择。因为对于中国老百姓来讲，除了房地产投资就是股票投资，几乎没有其他的选择，那么理性的投资者的最佳选择就是房地产。尤其由于虚假按揭，恐慌性购房等等，炒房卖方成为一种奇怪的现象，非常严重的支撑了房地产市场的增长势头。
5、  房地产市场形成的垄断机制
2003年住房建设部18号文取消了自建房，而变成了建设具有保障性的商品房，标的定位为商品房，致使文件发出的当月，中国房地产市场普遍价格上升了1000元/平米，形成了房地产市场的垄断机制。由于利益的追逐，商品房大量上马，已经占到了中国市场房屋供给量的90%以上。住建部18号文的实施成为房地产畸形发展的主导因素。
6、  遍地的房产中介作假牟利，假按揭等等
房产中介群体巨大，肩负着房产买卖的重大利益关口，假按揭、偷税漏税等行为无疑加大了银行的信用风险。许多不符合规格的买房者可以轻松的获得银行贷款。
7、  国内的投资营商环境恶化
几乎是从2004年开始，中国的对外出口企业与中小型民营企业逐渐萎靡，中国的经济增长更多的依靠于低附加值的产品和资源型产品的输出，依靠国外发达国家的强烈购买力填平了经济增长的缺口，从而变相掩盖了中小企业经营困难的事实。到08年金融危机爆发以后，国际上已经不能够消化如此多的低附加值产品，致使成千上万计的中小型企业倒闭；即使没有倒闭的，也是步履维艰。在这种情况下，企业们已经不敢把钱投入到已经困难的生产中，当然也不敢把钱放到银行，因为通货膨胀已经严重。企业家们只有把本来投入生产的资金投入房地产市场，并不断的获取利润。相对于股市的投资，房地产市场的投资是百赚而无一败的。
8、  热钱涌入
由于货币投入量的增加（到09年12月份，中央财政的M2  已经达到27%，远远大于预警线17%），通货膨胀已经无可避免，于百姓生活息息相关的一系列生活产品如：猪肉、菜、豆油等等价格的大面积上浮，中国政府的外汇储备的不断飙升，美元的不断贬值，汇率升值的预期不断加大，导致国际热钱不断流入。据国家有关部门统计，国际热钱涌入不断增多。
9、  囤地与炒作
09年有一个非常奇怪的现象，房地产市场火爆，但是房地产建设却并不强烈，更多的是开发商用银行和国家的钱囤地居奇，其中国有企业的加入更加恶化了这种环境。
10、              房地产预售制度
房地产预售制度是中国房地产市场的特有制度，在一定程度上推高了房地产市场的火爆形式。
二、         房地产泡沫真的存在吗？
学生列举几个例子来说明这个问题
以北京为例，2008年居民人均收入为29252元。按照典型的核心家庭计算，一个三口之家主要是夫妻两个人赚钱，家庭年收入不足6万元。而按照北京现在四环内均价2万左右来计算，一套90平米左右房子需要全家不吃不喝攒30年。房价收入比高达30倍。即使家庭中三个人都赚钱，也还要全家奋斗20年。
美兰德公司的统计数据如下
2009年三季度全国35个重点城市房价收入比排行榜
三季度排名
城市
三季度商品房平均售价（元/平方米）
人均住房建筑面积（平方米）
人均年可支配收入（元/年）
三季度房价收入比
二季度房价收入比
三季度比二季度
排名变化
1
深圳
20216
32.20
29069
22.39
17.06
↑31.3%
↑1
2
上海
16939
33.40
29161
19.40
19.56
↓0.8%
↓1
3
北京
15136
28.74
26721
16.28
13.40
↑21.5%
↑3
4
宁波
11390
36.93
27857
15.10
12.59
↑20.0%
↑4
5
杭州
12989
29.83
28020
13.83
13.97
↓1.0%
↓2
6
广州
13692
27.46
28024
13.42
13.80
↓2.8%
↓1
7
兰州
5431
28.00
12602
12.07
13.96
↓13.6%
↓3
8
厦门
10615
29.55
26499
11.84
9.65
↑22.6%
↑5
9
天津
8179
28.53
20176
11.57
13.29
↓13.0%
↓2
10
昆明
5664
32.90
16389
11.37
11.35
↑0.2%
↓1
11
南京
9563
30.84
26089
11.30
9.91
↑14.1%
↑1
12
大连
7829
26.70
18921
11.05
9.32
↑18.5%
↑2
13
南宁
5187
32.57
16353
10.33
10.68
↓3.2%
↓2
14
福州
9153
22.10
20565
9.84
8.90
↑10.5%
↑2
15
太原
4889
30.10
15307
9.61
8.81
↑9.1%
↑2
16
重庆
5073
29.70
15748
9.57
9.26
↑3.3%
↓1
17
乌鲁木齐
3607
35.11
13440
9.42
10.72
↓12.1%
↓7
18
哈尔滨
4543
29.57
15807
8.50
7.77
↑9.4%
↑4
19
海口
4756
27.96
16021
8.30
8.20
↑1.3%
↑2
20
青岛
6754
26.80
22228
8.14
8.67
↓6.1%
↓2
21
南昌
4530
29.00
16284
8.07
8.39
↓3.8%
↓2
22
武汉
4898
29.28
18761
7.64
6.74
↑13.3%
↑6
23
沈阳
4717
29.02
18520
7.39
7.26
↑1.8%
↑1
24
成都
4775
28.30
18483
7.31
7.57
↓3.4%
↓1
25
长春
4306
26.88
15940
7.26
8.21
↓11.5%
↓5
26
郑州
4741
26.00
17365
7.10
7.07
↑0.4%
—
27
西安
4828
26.32
18591
6.84
6.50
↑5.2%
↑2
28
银川
3473
28.77
15067
6.63
6.21
↑6.8%
↑2
29
贵阳
3660
27.50
15279
6.59
6.91
↓4.6%
↓2
30
合肥
4487
25.80
18000
6.43
7.09
↓9.3%
↓5
31
石家庄
3855
26.30
16308
6.22
5.77
↑7.8%
↑4
32
济南
4978
26.50
22084
5.97
6.15
↓2.9%
—
33
长沙
4123
28.30
20324
5.74
6.16
↓6.8%
↓2
34
西宁
2991
23.20
12098
5.74
6.00
↓4.3%
↓1
35
呼和浩特
3411
28.00
22094
4.32
5.78
↓25.2%
↓1
在2009年9月中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受媒体采访时表示，北京的房价、收入比到了27：1，这一数据正在进一步增大。
合理的房价收入比是多少呢？普遍认为房价收入比在4至6倍之间是比较合理的。经常在晚上出去遛弯的人都很清楚，以北京为例，高档小区、新开楼盘等等一到了晚上很少亮灯，据悉，房屋的空置率至少达到了三分之二，如此大的房屋空置率与如此高的房价是合理的么？相对于房地产泡沫崩盘的日本、香港、迪拜来说，中国的房地产价格甚至高于迪拜，而我们的国民收入占到GDP的比重只有不到8%，低于非洲的15%，东南亚国家的22%，欧美国家的35%——45%，我们又如何能够面不红心不跳的说我们的房地产市场是健康的呢？当中国的通货膨胀继续膨胀，当企业的投资营商环境继续恶化，失业率增加，国民收入继续走低时，我们又如何去购买如此高价格的房地产呢？也难怪中国社会科学院的易容宪教授直言中国的房地产泡沫大过迪拜1000倍。这个问题应该引起我们深思。在此，我需要补充两点，第一、中国现在的房地产质量很难保证，大多住房的使用寿命不是70年而是少于50年，变相增加了房地产泡沫经济，增加了百姓的住房成本；第二、现在的房地产市场只是一棒子的买卖，毕竟房子不是用来吃的，百姓用了一生的积蓄买到的房子却背上了一生的债务，他们如何消费呢？从这个意义上说，房地产绑架了中国人民。
三、         房地产经济对中国的贡献
问题总是两个方面的，我们同样需要肯定房地产经济对中国的贡献，主要有以下几点：
1、  房地产帮助中国经济保八
2、  房地产盘活了银行信贷资金
3、  房地产消化了占有世界46%的中国钢铁
4、  房地产消化了水泥、瓷砖等建筑材料
5、  房地产是促使更多人购买小汽车
6、  房地产增加了政府财税收入
7、  房地产加速了中国城市化进程
在此，我依然要提出几个观点。1、GDP是不是中国经济所追求的最终目的？GDP仅仅是美国在1994年开始使用的数据，过度追求GDP是合理的吗？我们是否走入了“GDP决定论”了呢？2、过量的银行信贷资金的使用，在泡沫破裂或者即将破裂时，地方政府透支的信用能否保证完全归还银行的本金呢？据国家统计，目前地方政府的负债总额可能已经超过8万亿，其中，银行负债已高达7万亿左右。这种沉重的债务包袱到队后很有可能由银行承担，结果是政府信用缺失，银行收到了无数的贬值的卖不出去的房子，美国“两房”的丑剧可能会重演。3、钢筋水泥的消化透支了中国未来发展的能力，资金的不当使用，使现在看来顺风顺水的中国经济极有可能在今后的发展中遭遇莫大的障碍，政府如何才能找到新的经济增长点呢？4、如果房地产少一点，农村的基础设施建设多一点，加强一点，对于农民的培育多一点，是否更好呢？毕竟城市的发展已经至此，北京比纽约还要漂亮，农村发展才是中国经济发展的重中之重啊。
四、         为什么说房地产市场的火爆侵扰了民生，什么样的经济才是健康的经济
1、经济发展的本源不是GDP的增长，而是人民生活幸福；
世界上没有一个国家以房地产作为国民经济增长的支柱，除了中国，因为房地产本身就是涉及民生的重大问题。从美国、欧洲、日本以及其他国家来看，即使在金融危机爆发以后，各国的救市政策无一例外全都投入到了民生领域，我们可以理解民生对于国家的意义。
2、房子的获得，牺牲掉了百姓的福利
现在的房地产价格，需要一代人甚至是两代人的几乎全部积蓄，通过这样的方式建立的繁荣经济如何是可持续的呢？没有可持续的经济发展，人民的幸福积蓄又在哪里？
3、房地产改变了人们的观念，尤其是年轻人的观念
作为一个80后，我买不起房，但我依然抱有一颗火热的心，为理想奋斗、为国家奋斗的心，但是一切的原因是我还没有买房。我的大学本科同学们，在我的记忆中，只有一个人凭借自己的能力买到了房子，但却背负了40年的沉重的债务，抬不起头来。他们不敢换工作，不敢谈理想，因为每天醒来都会想着今天有几百元的债务需要偿还，无形的压力让他们不得不屈服。创造力、理想、抱负对他们来讲已经成了奢侈品，望尘莫及。试问，这样的民族又如何发展呢？房地产经济绑架了我们这一代人，我很担心，我们的下一代也会被绑架。我们的时间，我们的健康，都在这种无形的抗争中被一点点的磨灭，最终让我们成为社会的奴隶，时代进程中的牺牲品。转型的经济体制迫在眉睫。
五、2010年房地产趋势预测
前面已经说过房地产市场高涨的原因，在此不再复述。我个人不希望房地产市场崩盘，就是所谓的“硬着路”。中国经济高度依仗房地产市场，“硬着路”无疑会为中国经济带来巨大损失，有可能像日本一样，直到今天仍然没有走出困境，长达几十年。因此，我相信，以中央领导层的智慧，肯定会制定合适的策略，让中国经济走向正轨，我对此充满信心。具体说到2010年房地产市场的走势，我认为，在2010年上半年房地产市场的回调速度不大，房地产市场整体平稳，价格几乎没有上升空间。由于在09年，地产开发商拿地现象较为普遍，却并没又实质上的基础建设，房地产市场的消化更多的是由于08年及以前的房地产存量。因此，现在开发商手中的房产数量较少，价格不会大幅下跌。而又由于消费者的持币观望态度强烈，地产价格下降预期增加，房地产开发商在上半年会加紧速度建房，争取在五一之前，政策完全定调以前将建设做好，做到越早建设，利润越大。在2010年下半年，房地产供应将持续增大，房屋价格会有小幅跌落。中央一定会抑制投机性炒房，这从今年北京的11条文件可以看的出来。银行信贷将逐渐收紧，地产商拿地的主力主要是依靠国有大中型企业，因为部分民营企业将从房地产市场退出。地王现象出现几率将逐渐变小，其实国企的地王不过是将国家的钱从左口袋放到了右口袋，拿地成本高，但不一定会像民营企业一样追求那么大的利润。而由于民生问题困扰中央，领导层压力骤增，很有可能会建设更多的低价廉租房和保障性住房。目前，民愤比较激烈，政府一定会实行利民措施，毕竟政权的巩固与持久需要人民的支持，适度的让利于民是符合这项目标的。另外，从引起房地产市场高涨的因素来看，政府主要在抑制投机性炒房方面加大力量，在其他方面目前还没有出台明确的措施，因此，房地产市场的降温很难从根本上解决。在经济增长寻找到新的增长点以前，房地产市场依然不可低估。值得一提的是，由于基础设施建设的发展，城镇化建设的加速，居民的消费将会转移至中国的农民，他们将成为城市居民。这种转变隐含的意思是，在从农村转移至城市的过程中，生活方式将有根本性的变化，消费的观念也将根本转变。而这又可能成为中国经济走出困境的有力途径。