认识深、决心大、力度轻

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——“新国10条”出台后可能产生的政策效果分析

      感冒期间接受财新传媒相关采访视频：http://video.caing.com/2010-05-04/100140708.html

      进入2010年4月,伴随着一轮又一轮的房价高涨，国务院于4月17日出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“新国10条”），从控制信贷着手,出台了针对房地产的紧缩政策。从新政策的措辞和内容来看,严厉程度超出预期,表明国务院抑制房价过快上扬的决心。那么，新政和过去房地产调控政策有哪些不同？对房地产市场起到什么效果？中国房价可能走向何处？以下给予简要评述。

 中央政府对房地产的认识发生了根本改变。过去所有国务院关于房地产调控的政策文件当中，大多强调房地产作为新时期的支柱产业在促进经济方面的作用,经济增长在政策中的重要性，要远远大于民生。在“新国10条”中，国务院第一次提出来住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。在这里，中央第一次明确地淡化了房地产在拉动经济增长的作用,把房地产从支柱产业的地位拿下来了；第一次在文件中把住房定位为民生产品,这等于否定了其投资品功能；同经济增长相比，本次新政强调更多的是社会稳定、促进民生。

 基于以上认识，“新国10条”强调政府在稳定房价和住房保障方面的职责不容推卸。表明中央开始认识到导致高房价等一系列问题的实质原因，与政府政策制定和政府职责不清存在着密切的关系。自从2003年国务院18号文强调以市场化作为改革方向的商品房在促进经济增长、满足民生方面的作用以来，除2008年以来，房价经历了7年的上涨，而2007、2009和2010年初的上涨又是极度疯狂的，表明我国在房地产政策制定上存在着严重的问题。

 相对于过去的以市场化作为唯一方向的房地产政策，本次新政可谓是对政策的纠偏和扭转,无论如何这是好现象。地方政府在房地产领域的作用举足轻重，这一次强调向地方政府问责,一旦得到落实,很有可能把房价压下来。目前地方政府收入的很大一个部分是从房地产当中取利,如何减少其从中取利,让未来其他的税种取代土地财政,这里既有中央的税收政策问题,也有地方本身如何为民生服务的问题。如果由于房地产问题，地方政府站在公众利益的对立面,未来社会不稳定因素很多将来自于地方政府和公众之间的关系,这是很多人不想看到的局面。

 “新国10条”出台以后，推动房价上涨的一些因素,也有可能发生较大改变。2003年以来，推动我国城市房价上涨最大的两个因素，一是不合理需求,二是政府和开发商对住房的垄断供给，这两个因素是根本性的。这一次国务院政策开始把投机性需求定义为不合理需求,意味着肯定要抑制不合理需求。“新国10条”提出从信贷和税收政策两个方面抑制,差别化住房信贷政策的实施,已经产生立竿见影的效果。税收政策的抑制,现在也明确提出来了,这对房价上涨预期是一个根本性扭转。本次新政提出加快研究制定调节住房消费和房地产收益的税种，如果能够针对当前房地产市场囤积太多、空置太多而出台空置税，相信必将得到全国人民的热烈欢迎。

 在住房供应上，地方政府经营土地、倒卖土地的第一环节,这是近期地价暴涨进而推动房价暴涨的重要原因。在土地财政面前，经济适用房、廉租房等保障房的提供成了专为堵公众口舌的“样板工程”，土地经营、最大化土地收益才是地方政府的主要目标。另外,现行政策否定小产权房等自建房的法律地位，房地产开发商借助政策不允许单位和个人建房的垄断供给模式和住房建设项目高杠杆率和预售制，在汹涌的需求面前漫天要价、牟取暴利。与上述情况相比，“新国10条”提出增加住房供给和加快保障性安居工程建设，无疑是要回归到2007年8月 13日国务院出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(又称“24 号文”)道路上来。虽然“新国10 条”缺乏一个前瞻性的保障房供给目标，且在“政策性住房”当中仍以价格较高的中小户型商品房作为供给主体，但毕竟提出了新开工项目的保障房供地面积，有利于形成2007年“24号文”实施之后房价开始回落的政策效果。

 关于“新国10条”实施之后的 房价走势,我认为短期的回落是肯定的。比如像北京的通州地区，房价短期就有回落，但绝对水平仍然过高。在房价去年以来上涨过快得的地区，这种短期的回落是不容否定的,未来一到两个月左右，可能可能出现大约 20%到30%的回调整。当然，这个房价水平远远没有调整到位, 后期只要相关税收政策和供给政策的陆续出台,房价还要继续回落。

根据上述分析，“新国10条”中的住房信贷政策的实施，房价短期回落的走势基本肯定, 但要提防房价出现反弹的因素。现在看来有三项政策存在导致房价反弹的可能：第一是宽松信贷政策。尽管央行一直强调宽松货币政策意在支持实体经济发展，但2010年一季度金融机构贷款投向统计报告显示，一季度房地产人民币贷款新增8457 亿元，其中个人购房贷款新增5227亿元，占房地产贷款的62 ％，并达到当季贷款总量的20％，显示信贷资金失控、大部分流入房地产市场，才是推动房价上涨的一个直接因素。因此，如果宽松货币政策保持不变从而公众的通货膨胀预期依旧，长期看房价回落犹如南柯一梦。第二来自住房和城乡建设管理政策。住房和城乡建设部近期发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，表面上是加强对开发商房屋预售制度的监管，本质上是力保公众长期呼吁取消的预售制。第三是关于地方政府的土地经营政策，作为近期高房价推手的政策，在“新国10 条”和国土资源部出台的2010年土地供应计划当中，没有得到任何体现。这意味着地方政府在“政策性住房”的框架之中，仍有可能利用政策漏洞拍出地价新高。

上述因素说明在现行货币政策和房地产制度框架下，房价要有一个不可逆转的回归态势，需要各方进一步的不懈努力。(刊于《中国报道》2010年5月份，第9期)