楼市进入多空博弈格局？z

本期责编：王恒
接二连三的新政在楼市里翻江倒海，平时看不到的景象如今尽展眼帘：10人看一房变成1人看10房、首现买家违约潮、二手房成交量巨额下挫……被称为“最严厉新政”的一揽子调控，正迅速吹冷楼市温度，催生强烈看空预期。您那房价最近跌了吗？请进来和我们说一说>>>>>

看空楼市
买家违约行为其实是理性的
意见分野
楼市已经进入多空博弈格局？
两种猜想
过渡期向左，冰冻期向右

看空楼市
·最严厉调控政策催生买方市场预期
艾宾浩斯：违约的买家在中国的楼市里当了好久的“珍稀动物”，如今随着调控政策的重心变化，春风吹又生，因为适合买家违约的生态已经形成。相关部门开出的调控菜单，摆明了是一杆子撑到底的强势，谁也不是傻子，谁也都读得懂，称之为“最严厉”并不为过。
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·算细账，买家违约行为其实是理性的
就爱转新闻：买家违约其实是理性的，即使他要付出失去定金的成本。一套100万的房子，考虑到买家为了争取相对优势而自主提高定金数量，大概要先期垫付10万元。违约后，他的成本也就是这个数。但是在目前的新政影响下，比如1.1倍利率和不低于50%的首付，他所付出的交易成本，即房贷，可能会逼近定金成本。而这还不是首要因素，新政带来了房价下降的强烈预期，更是会改变购买者的行为。
·此刻，“多头阵营”想必正火烧眉毛
iambug：一揽子楼市调控新政的火已经烧到了每个人的头上。之前有评论称，房贷新政多针对购房群体，但唇亡齿寒，若你我都退而观望，给需求做减法，怎能不让开发商和炒房团忧心忡忡？相信在此时此刻各大房企的政策研究室里，图纸铺满长桌，忧虑和烟味一样久久不能散去。
·市场力量是渐进，政策击打是突进
春太牛：说远点，中国的市场经济由计划经济转轨而来，数十年前一直接受计划指令的训练，不少人都是优秀的“政策解读者”，说有“嗅政策辨方向”的近乎原始土著的禀赋亦不为过。另外在中国，无论是股市，还是房市，市场的力量总是渐进的，只有政策的击打才是突进的，而泡沫需要聚力的击打。因此，违约的买家齐刷刷地作出了同样的预判和举动，这种现象可以说非常具有历史延续性。
意见分野
·违约的买家人群需要细分
黄了晃了：违约人群虽然看起来是一个利益共同体，但实际上需要进行细分。大块上可分为两个部分：其一是即使在新政的框架下仍有购买能力的群体，他们已对楼市做出看空的判断，违约后进入观望期；其二是真正为新政所囿，已无力筹资添置新住房的人群，某种程度上“被违约”。
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·楼市进入多空博弈格局？
阿毛里：无论是细分还是统筹，最严厉调控政策所产生的直接效应，就是提高了购房门槛，增加了交易成本，形成市场看空氛围。有趣的是，如今楼市呈现出多空博弈的新局面。人们诧异于“卖家违约”向“买家违约”的倏而转变，但千万别忘记，“违约潮”表象下掩盖着另一真相，被违约方的困境。他们有可能是高位接盘，但要在齐声喊跌的舆论场里高喊“房价不能降”，无疑于是暴露目标，自找苦吃，因此只能诉诸于挖掘新政的短板，进而攻击其不合理性，隔山打牛。
左思右想：可以预期的是，随着新政的接续出台，市场也会随之调整，进入观望，甚至是冰冻期，但与之相反，楼市话题将渐走渐热。以往一元化的喊跌声，将会被若干针锋相对的意见对垒所取代。
·换个角度看待意见分野
泰山一好汉：或许可以这样来思考，如果一刀下去，只是一个声音，很可能说明谁也没有被切到，只是一种“表演”或“习惯”而已。但是，如果一刀之后，疼的人是龇牙咧嘴，爽的人是开怀大笑，或许才证明，这一刀命中目标，有切肌肤、剜腐肉之感。[相关话题]
两种猜想
·一种猜想，楼市进入过渡期
我顶啊顶：“组合拳”过后，想必有不少真实购房需求会因此获利，躲进新政的羽翼，以相对低的成本购入自己的首套住房。其意义在于，为或许即将“相约在冬季”的楼市，续上点烟火。但前提是，楼市渐入理性状态，而理性的标杆是房价指针摆离高热区域。实际上，这是最为理想的过程，泡沫挤出后由真实需求接力，成为楼市健康发展的坚强肋骨。
笑看风云：但是，消费者买涨不买跌的行为范式总让人生疑：老早就被高房价挤压得灰头土脸的购房者，开始会进行报复性策略，我现在就是不买。但等到政策风向吹起了一点点火星，众人又开始飞蛾扑火，前赴后继，再次推高房价。果真如此，楼市恐怕依旧没有迈出健康而踏实的步子。

·另一种猜想，楼市进入冰封期
志远：不可否认的是，在过去一段时间内，火爆的楼市充斥了太多流动性。许多投资者和投机客，以较高的杠杆来贷款或借款，以求在高位揽金。新政挤出了许多无效需求，间接让许多炒房人没法抛盘，被高位套牢。倘若如此，只要他们不甘心止损，所谓“鬼楼”的空置住房就会不断地成为“城市新景观”。而土地和新建房屋仍是有限资源，由此推判，新盘价格恐怕会因被转移而来的需求，继续保持在相对高位。
就爱转新闻：由于投资或投机属性的房屋无法兑现，作为授信方的商业银行将吞下数额不小的坏账。不良资产一旦达到相应的预警水位，我相信，银行也会随之收紧房贷政策，进而殃及首次购置房屋的人群。如此循环下来，楼市将不得不进入痛苦而漫长的盘整期。影响其时间跨度的因素说起来有些黑色幽默，那就是还得仰仗这批投机客的“割肉精神”。
编后语
随着调控政策的朝发夕至，楼市也开始一天一个新模样。就像整容一样，磨磨下巴，垫垫鼻子，抽抽脂。但是，它的模子还在，我们依旧熟识，只是希望别在不远的将来，露出让人遗憾的后遗症，故态复萌，凶相毕露。