楼市调控进入第三波：多部委联合出招

9月29日夜，财政部网站挂出了财政部、国家税务总局、住建部联合发出的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（以下简称“通知”），成为了第一个落实房地产调控新政的细则性文件。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示，这次新政出台的方式很特别，不是由部委直接发布文件，而是由中央媒体以“多部委出台抑制房价新措施”的新闻形式播发，预计多部委联合发出的文件应该还有更为详细的内容。

杨红旭表示，接下来各个部委或单独、或联合出台落实新政的具体细则，将成为市场关注的焦点。而上述“通知”的发出，也表明在这轮房地产调控中，税收政策开始出招。

税收亮剑

自从4月17日国务院发布“新国十条”政策以来，楼市调控一直是信贷政策唱主角。

以北京为首的房价调控重点城市，先后发布了规范二套房贷和暂停三套房贷的政策，取得了一定效果。

在9月29日发布的房地产调控新政当中，更将暂停三套房贷政策推向全国执行，同时提出了将首套自住型购房的贷款首付提高到30%及以上。

北京银行一位负责信贷的经理告诉记者，暂停三套房贷，使投资性购房者没有办法利用信贷杠杆锁定即期房价，如果全部用自有资金进行房地产投资，则并不能获得较高的收益，何况能够使用自有资金投资房地产的人，必然也可以进入一些风险更低、收益率稳定的理财渠道。

上述银行经理告诉记者，新的房地产调控政策中对信贷政策进行了更为严格的规定，但是其主要内容与“新国十条”一致。对北京等调控政策执行较为严格的城市来说，其今年4月份以来实际执行的政策力度已经大于9月29日公布的房地产新政力度。

在信贷政策已经没有更大腾挪空间的情况下，“9·29”新政似乎更侧重于税收杠杆。

“9·29”新政当中提出了尽快推出房产税试点，并将房产税征收范围扩大到全国的要求，第一次明确了房产税必征的决心，对房地产投资性需求来说是个警告。

9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整答记者问时表示，房产税应对个人所有的住房普遍征收。但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。

同时，“9·29”新政当中还提出，要对房价明显高于周边地区房价的楼盘进行土地增值税清算。

一位接近国家税务总局的律师告诉记者，由于人力物力的原因，土地增值税清算一向执行不力，对房地产调控没有形成实质影响。而“9·29”新政提出将土地增值税清算手段主要用于房价领涨的楼盘，可以说把土地增值税威慑作用发挥到了极致。

全面进行土地增值税清算不是一件容易的事情，而要单独对个别高价楼盘进行土地增值税清算，这是各地地税局每年都在做的事情，执行起来并不太难。

上述律师进一步表示，这样的楼盘其实地税部门早有名单。例如北京东三环附近的首创禧瑞都项目，开盘卖到了均价6万元/平方米，最高10万元/平方米，而周边的写字楼价格才2万元/平方米，住宅才3万元/平方米，这就是一个典型的土地增值税清算的重点楼盘。

杨红旭表示，一系列税收手段的提出，目的不仅是为了加强房地产税收管理，而是为了给予市场威慑，尤其是给房价上涨以威慑。

改善型需求受挫　　

财政部等三部委9月29日发布的“通知”指出，对于个人购买普通住房，且属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对于个人购买90平米及以下住房，且属于家庭唯一住房的给予按1%征收契税。

链家副总裁林倩表示，契税是二手房交易和新房买卖当中，个人负担的最重要税种，约占总房价的3%。

契税的优惠措施调整，总是伴随着房地产调控而行。2008年底推行的稳定房地产市场的调控当中，契税全免减半征收。而今年4月“新国十条”出台后，取消了部分契税优惠措施。

但是，部分二、三线城市并没有严格执行购房契税优惠政策调整的内容，仍旧在执行优惠税率。

此次，财政部等三部委发出的“通知”，将房地产交易环节的契税优惠范围缩小到个人首次置业，且是购买家庭唯一住房的范围内。若要享受1%的契税优惠税率，所购房屋面积还必须小于90平方米。

林倩表示，“通知”再度对契税优惠进行了紧缩性调整，由于其受惠范围再度缩小，将导致改善型需求购房不能享受到契税优惠。

这表明，在房价依旧没有明显下降的情况下，中央政府开始强力执行抑制购房需求的政策。不仅通过暂停第三套房贷款打击投资性需求，还通过契税优惠措施调整，压制改善型需求。

中国社科院金融所研究院尹中立表示，新政策不仅抑制了即将到来的国庆节购房高峰，还将使开发商不得不将转向保障房建设。

而在中央调控房价的战略部署当中，10月份也是关键时期。但是由于开发商手头现金较为充裕，并没有在此前调控中被打倒。

调控政策与开发商的真正博弈将在10月份开始，此前，政府已经对开发商资金链进行了150多天的严控，大部分开发商资金链开始出现紧张。

财政部等三部委出台的“通知”当中还规定，出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

这一环节的个人所得税实际上是买卖房屋所获得差价收益的税费，原本是按照差额收益的20%征收，一般执行中按照交易价格的1%进行征收。

新规定执行后，市场上一般房屋买卖交易双方都要增加相当于房价2-3%的税负，这不仅是对改善型购房需求的抑制，也间接增加了炒房者的成本。

· 9月21日，国土资源部、住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》

· 9月27日，财政部、国家税务总局发出《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》

· 9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》

· 9月29日，中国人民银行、银监会发出《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》