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新加坡如何实现“居者有其屋”

文 姚岚 责任编辑 任大刚 刘景 徐德芳 单雪菱 2006-06-23 01:30 每次回国，大伙一聊天，首先谈到的总是买房问题。已经买了房的朋友，像捡了大便宜似的，脸上带着得意的微笑，尚未置房的，就皱着眉头，抱怨自己错过了时机。相比之下，新加坡人好像对房子不怎么感兴趣。这也难怪，绝大多数新加坡人都居住在政府兴建的公共住宅，要买一套经济适用的住房并非什么难事。
    四年前，我初到新加坡，第一次看到街道两旁排列整齐，密密麻麻的高层住宅时，不禁感叹新加坡人的住宅实在缺乏个性。这些住宅甚至比我记忆中儿时居住过的宿舍区楼房显得更加整齐划一，不但楼房外墙颜色一致，而且格局也雷同，每栋楼的侧面都标有一个醒目的数字编号。我疑惑是否有人会因为楼房相似，深夜归家走错了门。
    这些曾经被我视为工厂宿舍区的高层住宅正是新加坡政府为之自豪，同时令很多国家效法的组屋工程。为了解决人多地少的矛盾，1960年新加坡政府成立了建屋发展局，专门负责建造公共组屋，来解决广大中低收入家庭的住房问题。至今，85%左右的新加坡人都居住在组屋里，而新加坡则以高达90%的居民自有住房率位居世界各国之首，真正实现了所谓“居者有其屋”的古老理想。
    有人拿香港的“公共屋村”同新加坡的“组屋”相比，它们都是政府投资兴建的住宅，但就居住质量上而言，组屋要比“公共屋村”好很多。我发现不少组屋，尤其是新建组屋的整体建设品质甚至超过了我们国内的很多高尚社区。政府在规划组屋建设时，起用了专业的规划师，考虑了绿地面积，修建了系列娱乐休闲设施。承包商也不敢随便偷工减料来牟取利润。就面积而言，普通三室一厅的组屋面积通常在100平方米左右，即使那些上世纪六七十年代的旧组屋也有六七十平方米呢。
    新加坡的土地开发利用基本上是由政府掌控的。国家可以强行征用私人土地用于建设公共组屋，以远远低于私人开发商的价格进行公共住宅建设，有效地将组屋价格限制在大多数人能够承受的范围内。现在要购买一套100平方米的新组屋，价格在10万-20万新元（约100万人民币）之间，这对于多数月收入两三千新元以上的中等收入者来说，实在不是什么难事。
    为了真正保障中低收入者的利益，政府对于购买新组屋的申请人资格有严格的限制。比如只有家庭月收入在8000新元以下的新加坡公民才可以申请。组屋购入后，屋主通常住满五年后才可转卖。另外对单身人士购买组屋也有相当多的限制。
    话说回来，多数高收入者要购置新房的话，还是可以选购私人公寓或者有地住房（国内称为别墅）了。至今我还记得首次在报上看到所谓“999年产权公寓”广告时内心的讶异。后来，一位新加坡友人反问我，“你们中国住房产权是多少年？”我语塞。去年请教过专家之后，我才知道中国目前出售的商品房多是70年的产权房。
    新加坡的房地产产权非常明晰，有永久地契，999年租用地契和99年地契三种。公共组屋是属于99年地契一类的。99年地契的私人公寓通常比同样地段却拥有永久地契或999年产权的住宅便宜20%至30%。在我和先生准备购房之初，我颇不以产权为意，心想自己的寿命能活到90岁还成问题，买99年地契的公寓有什么不妥呢？对市场做些研究以后，我就发现99年地契的房子再转售时相对比较困难。通常转让房龄十年以上的99年产权公寓，售价要比原价低出很多，有时即使屋主亏了钱卖房也卖不出去。考虑到我们今后搬家的可能性，最终我们选购了永久地契的私人公寓。
    在买房过程中，我深深感受到新加坡政府在制定法律方面的疏而不漏，以及对本国利益的大力保护。虽然政府希望吸引外资，但是外国人并不能因为有钱就随意购置房产，因为新加坡法律规定只有本国公民才有资格购买“有地房产”，而且外国人只能购买不少于六层的私人公寓。开发商向我们解释，这条法规是为了限制外国投机者一次性购买多间公寓，从而控制整栋小型楼盘而制订的。由于我们要购买的公寓只设有五层楼，所以我们必须向有关机构提出特别申请，政府要考虑申请者的教育和职业情况来给予批复。一个月后，我们幸运地拿到了许可，而另外一对付了定金的马来西亚夫妇却被拒绝了。
    为了保护国人利益，政府也规定取得永久居住权而没有新加坡国籍的外国人无权认购新组屋，只能购买二手组屋。近年，来自印度和中国的大量新移民已成了支撑二手组屋市场价格的中坚力量。讲究实惠的中国移民来新后的头等大事就是购置住房。这既节省了房租，又令人有安定感，而价廉物美的组屋成为他们的首选。
    记得多年前，中国房地产市场也实行了外销房和内销房的不同政策。为了激活房地产市场，内外销房并轨，许多海外人士蜂拥而至，带来了房地产界的一片繁荣，但是我们今天却发现如今的普通房价都快涨到当初外销房的水平，达到我们广大国人难以企及的程度！不少外国人和有钱的中国人都拥有几套住宅，分别用于出租和投资。真正从繁荣的楼市中得到利益的人是谁呢？是那些早买了房的有钱人？是那些拥有多套房产以供出租的海内外“地主们”？还是大多数的普通中国人？
    最后想补充一点，前几天我收到新加坡税务局寄来的一张支票。由于我们证明购房是为了自住而非投资，税务局特别退还了一笔已扣的购房税款。也就是说，如果是出于投资买房，或者买了多套住宅，政府每年都要征收不菲的税金。如何在税收上限制富人获取的利润，更大程度上保护广大普通国人的利益，新加坡政府的做法值得我们借鉴。