当心土地价格双轨制造成寻租效应

叶檀:当心土地价格双轨制造成寻租效应

因为房地产价格节节上涨，土地招拍挂制度即将调整。

4月10日，国土资源部将公布包括北京市在内的全国的住宅土地供应计划，届时北京市将恢复正常土地出让，招拍挂的模式如何调整将进行正式公布。此前，有媒体报道上海“莘庄地块”将采取招标形式，在这一出让形式中，报价将只占30％的因素。据了解，这是上海多年来“价高者得”土地出让方式的第一次转变。

调整土地招拍挂制度，其实质是否认价高者得，使愿意让出红利的开发商成为土地市场的主角。

土地与房价关系密切，高地价推高了房价。根据国土资源部下属的中国土地勘测规划院日前发布的最新研究报告，全国重点监测城市的地价房价比均值已到达31.29％，上海、天津、南京、杭州、宁波5城市的地价已占房价比超过40％。由此得出的结论是，压低地价，进而压低房价。经济学家厉以宁建议，改革土地出让招标制度，不再实行“价高者拿地”，而是“价低者拿地”。即企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。若能以此改革土地招标制度，则整个中国的高房价问题也将迎刃而解。

以压低地价压低房价是个美好的幻想。无疑，高地价抬高了房价，但我们无法倒推，认为只要压低地价就能够压低房价。

压低地价进而压低房价需要满足几个前提条件。首先，政府必须规定房地产开发商把低地价红利让度给购房者，这也就意味着政府必须直接给楼盘定价，不允许房地产商高价推盘；其次，地方政府低价出让土地不存在官商勾结、政府部门或者官员个人寻租的猫腻；第三，房价与地价没有增值前景，或者有极大的税收风险，使投资者知难而退。

上述几个前提条件，在现实中恐怕一项也无法满足。由政府部门直接给楼盘定价，这是不可能完成的任务。市场化商品房体系由政府定价，那就不是市场。实际上，政府得到的收入来自于税费，通过提高税收抑制房地产市场的热情。现在本末倒置，政府直接定价，是市场体制的倒退。

以法律严惩土地出让中存在的官商勾结现象，也是无法完成的任务。反观经济适用房，由于存在巨大的制度性产权溢价，成为寻租者的乐园，迄今无法解决，宝马车主购买经济适用房数年来屡见报端。土地市场的寻租空间比经济适用房要大得多，相应的，寻租现象也会比经济适用房大得多。

土地市场之所以废弃划拨，转而采用招拍挂而以拍为主，除了可以推高地价外，还有一大原因就是不透明的土地市场寻租现象严重，私下交易屡禁不止。现在禁止价高者得，相当于土地价格再次进入双轨制阶段，一是市场价、一是招拍价，中间差价有极大的可能被有权有钱者拿走。

4月5日《每日经济新闻》报道，福建省福州市将在下个月挂牌转让一幅约2800亩的大型地块，挂牌起始价为178亿元。值得注意的是，这块福州“准地王”的准入条件近乎苛刻。有网友指出，实际上该地块的买家早已内定，福建籍华侨黄如论将携旗下世纪金源重新征战福州房地产市场。虽然地方政府否认，相信答案将很快水落石出。事实上，不止福州，仅笔者听到过的土地招标寻租就不下三起。

有理想主义者会认为，只要监管制政府寻租就万事大吉。如上海“莘庄地块”采用招标，报价只占其中30％的因素，主要是看开发商的综合实力。其中技术因素非常重要，例如规划方案做得好不好、资金实力够不够、社会影响好不好等各种因素加在一起评审后再决定土地给谁。这就表明评分标准不是根据“价高者得”的规则，而是由专家评审团综合评审后投票决定。专家也不是常任，而是从专家库里随机抽选，这样做是为了避免权力寻租现象。请问，如果能够禁止地方政府寻租，房地产市场还会有经济适用房用地造别墅的事件吗？再说，专家就一定不寻租吗？

在诚信不佳的市场，用最简易、最透明的办法可以获得最好的效果。两会后，国土部发布《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，强调“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。土地市场价高者得，而后让开发商满足50%保障型用房的比例，推出物业税，加上检测专家严把楼盘质量关，一切问题将迎刃而解。

调整土地招拍挂等于证券市场调整新股发行制度，发行市盈率过高就调整，调来调去，新股发行市盈率还是高，超募严重，不得不再回到市场办法，加上证监会的严格监管。现在房土产市场火爆，货币流动性极大，寻租层出不穷。土地招拍挂制度调来调去，不仅没有调到要害，反而增加了寻租空间，增加了政府权力，增加了不透明的程度。

注：希望清官再世，希望所有人都是道德圣人，这是乌托邦。
体制才能解决问题，寻租空间如此大的土地市场，还要扩大寻租空间，还要增加政府权力，增加不透明的程度，结果可想而知。