房地产：人民币升值历史性重估机遇 重点公司评级(附表)

长城证券 房地产：人民币升值历史性重估机遇 重点公司评级(附表)
业绩优良、人民币升值、股权分置改革、估值标准提升都是房地产板块走强的原因。不过归根结底，我们认为良好的盈利能力和持续的成长性才是根本原因。
06年上半年的“国六条”之后国家陆续出台了一系列房地产调控措施，分使用了行政、税收、信贷等手段，针对住房供应结构不合理、土地管理混乱、炒房风气浓厚等问题，制定了相关政策。很明显，在打击投机炒房的同时，改变房屋供应结构并加大对中低收入人群的住房保障，是这次宏观调控希望着力解决的问题。
在调控政策的作用下，当前房地产市场已经出现了一些积极的变化。但调控的效果并不明显，存在的问题仍很突出，主要是当前住房结构调整工作还处于起步阶段、房地产开发投资增速维持高位、部分中心城市住房价格涨幅仍然偏高、部分地区住房保障制度建设滞后等。总体看，房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下依旧繁荣。
严格执行相关政策措施的话，07年的房地产市场将出现一些根本性转变，房地产市场也将迎来持续稳定的发展。毕竟政府调控的目的不是打压房地产市场，房价大幅下跌也不是政府所愿意看到的，保持平稳增长才是目标。房地产价格预计将保持平稳小幅增长，坚实的需求和逐步高企的地价是房价继续保持平稳增长的主要原因。我们仍看好房地产行业的中长期发展趋势。
房价增长有限，而土地供应的趋紧又增加了拿地的难度和成本，房地产商的利润空间将被明显压缩。房地产行业的市场化程度将越来越高，市场竞争也日趋激烈，房地产行业的整合已经势如破竹。在行业整合的过程中，实力型公司将获得较快的发展。
建议重点关注以下几类公司：项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股，如万科、保利地产等；二线或三线的具备业绩持续较大幅度增长潜力的地产股，如栖霞建设、冠城大通、福星科技、深振业等；具有整体上市、资产注入、股权激励等题材，公司状况因之而大幅改观的个股，如泛海建设、天鸿宝业等。
良好的盈利能力和持续的成长性是房地产板块价值重估的根本原因06年在股权分置改革和宏观经济运行良好的大背景下成为A股市场牛市确立的第一年。房地产行业表现尤其突出，白马黑马不断被挖掘出来，绩优股和重组股众多，行业指数累计涨幅超越了整个市场指数。而06年恰恰是我国房地产市场调控政策密集出台的一年，没有哪个领域像房地产行业一样承受如此大的调控力度，也没有哪个领域像房地产一样强烈地牵动上至中央政府、下至普通老百姓的神经。
房地产行业投资策略从股票投资的角度看，对房地产行业有利的方面有：1、房地产行业做为国民经济支柱产业的地位不会动摇，人民生活水平的提高及城市化进程的加快使得房地产需求仍就旺盛，土地供应趋紧也将推高地价，房地产行业仍将平稳发展，房价也将小幅增长；2、人民币升值预期仍较强烈，房地产仍将受到资金的关注；3、主要房地产上市公司业绩优良且成长性较好；4、07年新会计准则的实施使得房地产公司有了更多的想象空间，无论上市公司是否采取公允价值计量投资性物业，拥有较多投资性物业的公司都将在股价上体现出其真实的价值。
实际上，上市公司出于避税和保证利润平稳增长的考虑，采用公允价值的积极性并不大。
风险因素主要有以下几点：06年上半年以来出台的一系列调控政策对市场的影响还有待观察；营业税及个税严格征收后对投资和投机性需求打击较大，这部分需求减少对市场的影响还不确定；政府正在酝酿的物业税对行业将造成负面影响，不过短期内出台的可能性不大。
建议重点关注以下几类公司：项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股，如万科、保利地产等；二线或三线的具备业绩持续较大幅度增长潜力的地产股，如栖霞建设、冠城大通、福星科技、深振业等；具有整体上市、资产注入、股权激励等题材，公司状况因之而大幅改观的个股，如泛海建设、天鸿宝业等。

贸易顺差与资产重估 2004年以来，中国贸易顺差的快速增长是2005年下半年以来人民币升值以及股市上涨的基本动力。由于财富效应和交易成本的因素，房地产价格的上涨具有滞后性。虽然，过去几年国内的房地产价格一直处于上涨过程中，但显然那是由住宅消费所推动的。结合国际经验，我们判断，未来几年内房价有可能出现新一轮上涨。
人口结构、收入与城市化 在需求层面，年轻的人口结构、收入增长及分化和城市化带来的滞后效应是中国住宅消费的三大支柱。虽然其间可能会受短期因素的扰动，但我们预期中国住宅有效需求的增长至少还将持续20年。
增加有效供给才是当务之急 过去两年，政府为了抑制日益高涨的房价，先后两次出台了大规模的调控政策，但从全国房价的实际走势来看，房价上涨的压力仍旧很大。我们认为，导致政策调控效果不明显的原因在于：这一系列政策并未抓住影响房价的关键因素，即有效需求和有效供应。我们甚至怀疑，政策对有效供应的抑制作用可能大于对有效需求的调节。因此，我们认为，从总量层面增加住宅用地的有效供应，才是当务之急。
中国地产股的历史性重估机遇 由于被错误地参照香港地产股的估值标准，中国地产股已经成为全球地产股的“估值洼地”。国际上，所谓“金砖四国”的其他三个国家(巴西、俄罗斯和印度)地产股的市盈率都在50倍以上。基于以上的分析和判断，我们认为中国地产股正面临着前所未有的历史性重估机遇。我们根据合理市盈率的模型，得出覆盖范围内10家开发类地产股的市盈率区间为12-35倍，平均为19倍。
选股策略——战略性持有长期赢家 从2005年开始，中国房地产行业进入了“战国时代”，目前仍处于行业整合的初期，而“赢家通吃”的格局还远未形成。尽管如此，我们认为，一些上市公司已经出现了“长期赢家”的特征。结合估值水平，我们首选的三家公司分别是：万科、保利地产和中宝股份。收租股方面，继续看好中国国贸和浦东金桥。