“房地产崩盘时间表”靠谱吗？

“房地产崩盘时间表”靠谱吗？ 秦逸飞访谈

       今天正在“中国商业地产行业年会”，论坛期间突然接到《星期日泰晤士报》(The Sunday Times)采访通知，希望谈一下关于网上流传的“房地产崩盘时间表，楼市重蹈日本覆辙”。当时很诧异，感觉怎么全世界都希望中国地产崩盘似的。按例让他们先发采访提纲，期间手机简单搜索一下，竟发现网上流传的一份“房地产崩盘时间表”达到了超过百万的浏览量。    “一份房地产崩盘时间表”也开始在网上流传。它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势，发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而，多位专家却表示，两地银行体系、人口结构、城市化程度不同，“崩盘”可能只是“预言”而已”。 (来源：广州日报)

    先别管这个我认为历来对中国都不太友善的《The Sunday Times》的提纲。单看这个预言表的出现，恐怕全体国人都是怀着复杂又极其关注的心情来的。而最先做了报道了《广州日报》又“按例”采访了几乎全部是“唱多派”，希望能为中国的辟谣“做点贡献”。

    我历来是中国经济发展和房地产市场的乐天派，而目前的情况让我表示出“谨慎的乐观”都很别扭。我们姑且认为，“唱多”与“唱衰”都是本着希望为中国房地产做出贡献的美好初衷。就这份“房地产崩盘时间表”，我希望将我最近历来坚持的对中国房地产的观点再重复一遍。就“唱多派”用两国银行体系、人口结构、城市化程度不同而得出“崩盘”不太可能的结论时，我也用中国的金融体系、城市化进程和社会人口结构，来做一个客观的分析。

    首先，中国的央行——中国人民银行，是由中央政府强力控制的国家法定机关单位，并建立起自上而下的金融体系，和欧美类似股份制、受制于私人银行资本家的“央行”或“联储”完全不同。包括以支持国家经济发展为主的政策性银行和国家控股的几大全国性商业银行，以及目前正为改制、上市而进行地如火如荼的地方性城商行和农商行，都保证了国有控股地位。尽管经历了09年10万亿的天量放贷，但资本充足率和呆坏账都一直保持了良好的控制，赢利能力也一直连同中国经济一起被普遍看好。

    但在当下的时局，这些并不能保证一国的金融体系固若金汤而不被侵犯，国际化就是中国金融体系面临的大挑战。金融衍生品、杠杆化、对赌契约，这些让中国眼花缭乱的、深怀国际化“恶意”的金融产品，以中信泰富前董事长荣智健为代表，让不明陷阱深浅的中国企业和个人蒙受的高达万亿的损失！长此以往，对中国的实体经济、社会财富和金融体系都是极大的伤害。虽然我支持国资委对国企的这部分损失采取了毁约，并严厉警告了相当于明抢的国际头行，但那些民营企业和个人因此而遭受的巨大损失又由谁来保护？

    中国金融体系一但出现风吹草动，中国房地产就呈现出“山雨欲来风满楼”的态势来，从信贷一紧楼市就“冷”信贷一松楼市就“热”的趋势就看出，中国楼市的神经和命脉都被金融捏的死死的。仔细想想，中国的地产开发商都干了哪些开发的活？设计由设计单位做，定位由顾问和策划公司做，建设由中国庞大的农民工建筑队、大不了是建筑公司来做，卖房子由中介代理公司做，完了售后的服务交给物业管理就走人了，开发商到底开发的哪门子地产？这在全世界也是十分有“中国特色”的，而且交给人的还是“毛坯”，必须要你自己重新来装修才能入住（当然还不能包括“楼倒倒”“楼歪歪”“楼脆脆”之类）。最重要的是，开发商唯一做的资金筹集工作都几乎全部是来源于银行贷款（而来源于地下钱庄的高利贷、海外热钱以及前两者的结合品，更不好控制也损害性更大）。这么一来，一点也部难理解中国楼市与金融市场如此“生死与共”的关系了。当金融市场一旦出现大的波动，特别是结构性问题时，中国房地产当然难逃厄运。

    人民币升值当然是当前中国金融体系面临的最大的结构性改变，任何一国的货币政策都关乎其国家金融安全和金融秩序的稳定。我在前一篇访谈中所做《秦逸飞访谈(二)：人民币大幅升值将吹烂中国房地产的“泡沫” 》已做了详细论述和分析，并给出一些对策和建议，请参照前文，在此不再赘述。

    其次，如果以两国的城市化进程做比较的话，1985年日本城市化率达高点，城市化接近尾声；中国城市化率还不足50%，其进程还处于加速阶段。但中国目前中国城市化的结构问题是大城市严重超标、中小城镇渐现退化的趋势，而中国房地产的突出问题也集中于大城市。本人和有关单位正在进行研究的一个课题正是《加速中小城镇化均衡发展是中国的未来之路》，将探讨以县为单位的集中城镇化的可行性，以及土地、产业、就业、社会保障、集中后的城镇化管理、区域经济发展等细节。希望不久能有客观周密的结果出来，并能应用于中国城镇化发展的实践指导中。

    还有就是两国的社会人口结构的比较。90年代的日本社会人口老龄化已比较严重，而中国要好的多。但中国的社会财富分配更加不均，社会保障也差很多，导致的人均购买力和消费力水平等结构性问题也很突出。

    以上的几条因素概括起来就是：一、金融结构问题和人民币大幅升值可能导致房地产崩盘，但这些问题都是可控的，特别是有序、合理的解决人民币升值问题，就可避免崩盘；二、中国的大城市超标、房地产问题严重，有可能导致崩盘。但合理均衡引导中小城镇化发展，既可激发中国发展新的活力，也可有效避免大城市楼市崩盘的问题；三、中国的人口结构看似合理不至导致楼市崩盘，但社会财富分配不均和社会保障程度低下等结构问题也可导致楼市崩盘的发生。

    所以目前任何对中国楼市是否崩盘的“预言”都有可能是错误的，最多也只能是“猜对了结果却猜错了原因”。因为中国目前面临的复杂局面是任何国家都不可能有的，所以任何经验和对比都有可能是不成立的。我们只有客观全面地分析所面临的问题，积极探讨解决之道并努力践行，相信这才是避免房地产崩盘的解决之道，也是我们所有人迫切希望看到的结果。