直播“飞跃通州－－燕郊别墅新势力崛起”研讨会-焦点房地产网新闻5

直播“飞跃通州－－燕郊别墅新势力崛起”研讨会焦点房地产网house.focus.cn 2005年10月29日15:02
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【蒋举】：我代表这几位媒体精英先说几句。刚才听了大家的介绍，对燕郊经济环境和地理环境及人文环境有了一个初步的了解，实际上在今天开会之前我对燕郊也是很熟悉了，知道有一些朋友的孩子在这边上学，而且都是不在同一所院校，我大吃一惊，固然燕郊有这么好的教育环境。今天在理论上听了刘主任的介绍我才确认了一些。另外我经常到这边消费，沿着102国道，两边有很多消费温泉服务的地方，还有按摩脚的，更多是吃饭的，像福州肥牛。我觉得燕郊给我的印象和十几年听说燕郊这个名字的时候那个印象是不一样的，包括今天各位的介绍，我觉得燕郊本身就是贵族的梯子，为什么说贵族的梯子？我们想起当年的科举考试，谁说我们这个地方不能出进士？我们出举人？因为我们在学习，我们在读书，只要有科举考试我们就有机会出类拔萃，就是说在市场大浪当中是能够把我们淘出来的，因为我们有很高的素质，这种素质包括我们刚才说的地理环境、人文环境、教育环境。非常高兴参加今天的研讨会，但是我看到这个研讨会的主题我提出一个善意的批评，“飞跃通州”这个词首先我觉得好，这个好是非常有时效性，就是说燕郊在此之前一直把自己当做通州小兄弟，把通州当做自己的老大哥，但是这种事总要有一个了。在我的眼里，在最近几年或者从现在开始，燕郊不应该自己认为自己是小兄弟，就是说有很多的地方是可以超越通州的。我们在喊这种口号的时候是不是要考虑时效性呢？它也着过时性，这个过时其实已经存在了。通州做不了的事情我们这可以做，无论是从政策上，比如说我前两天看一条新闻，说通州“卧城”、“睡城”已经开始呼吁了，说纯粹的住宅已经不再批了，要批的话要把住宅做到一定的比例，一些房地产项目要受到一些影响。另外居住的人口太多，配套跟不上，到哪儿去消费？到燕郊来消费，我自己到燕郊带消费是受几个通州开发商引导来的。所以通州永远不会做燕郊的老大哥，燕郊总有平起平坐的时候。所以我下面的主题都会围绕着这个话题来说的。这边这条河是潮白河，通州应该用这样一个口号，我想我喊一个口号是三十年河东，三十年河西，对刘主任来说来说是九年河东，三年河西。我下面再说说我们这个别墅的产品问题。
我的建议，咱们刚才说和通州比较，不仅是放眼通州，应该是放眼首都经济的环境，就是说我们在燕郊这个地方做产品，刚才说了我价低，性高，我觉得是不是能够把思路调整一下，也许我们售价是不会变的，也许产品品质还要这样做，但是这个概念是不是也借鉴一下？批评一下，参考一下。就是说首都的各位开发商在做什么，我们也在做什么。他卖多少钱我们也卖多少钱，这是一个理想状态，当然不会国贸卖多少钱我们卖多少钱，就是说不要让人家觉得我们是燕郊，我们就是首都经济圈里的项目，我们和通州的项目有什么区别，我们和亚北的别墅有什么区别？人家是做最好的别墅，我们也在做最好的别墅。就是说在信息高速发展的年代，我们没有理由做跟人家不一样的产品，没有理由提供和人家不一样的服务。那么我们产品和人家不一样，作为房地产专业术语来说就是土地成本的取得可能有所不同，于是造成了我的价格与国贸沿线的不同，那么我不是价低，是土地成本低，并不是说我价格低，其实徐总那卖多少钱还是卖多少钱，我无非告诉你我这土地取得的成本比那边少一点。人家购房者可能会说交通成本怎么算？我多花二十分钟的车程，那没关系，我们有其他的东西可以弥补，比如说高尔夫也好，湖泊水面也好，这些东西是技术的地方不能比的，让我买这个东西不一样的就是土地价格成本，不会出现任何和首都不一样的不变，所以我觉得价格和品质应该是这样的舆论导向，假如你希望我写这个舆论导向，我也会用这种舆论来写。
现在通州的区政府提出了这么一条政策导向，改变输出型经济，通州由于房地产发展造成的经济发展，于是大量的纯居住人口在通州的居住。通州政府看到了这一点，于是喊出了这样的口号，我们把输出经济变成吸纳经济，在这搞产业，搞服务业，让大家回来消费，不出通州就把收入解决了。其实我觉得燕郊没有这个弊病，或者说没有出现这个苗头，我们没有一些地方发展的略微性，我们不是传统农村需要把农村户口改成城市户口，我们现在高素质的人口比例是非常高的，所以燕郊的发展我看就是刚才我所说的这些，我最后一句话，在我的眼里，包括达观别墅这个项目，它就是我们首都生活圈里，生度经济圈里一个项目，要用我们北京概念看待这个项目，所以我觉得前景还是非常看好的，具体细节的问题，开发商一些经营理念可能是每一个开发商有自己的理念，今天是参加别墅的论坛，可能明天参加一个工业的论坛，但是产品的不同，但是大环境是相同的，我认为燕郊是非有发展潜力的。
【主持人】：谢谢蒋主编。

《北京楼市周刊》张向东
【张向东】：今天很荣幸参加燕郊别墅论坛。今天咱们论坛的名字跟我好像比较契合，前几位嘉宾对燕郊这块比较熟悉，应该说对燕郊经济发展比我是更有见地。但是从房地产行业来说，我觉得我是从地产行业论燕郊，从我个人观点来看，我觉得燕郊有它的优势，它会成为一个新兴的别墅区这个是不容置疑的，成为新兴的别墅区有三个基础，这是从我这几年房地产从业经验来看有三个基础，但是它也有问题，我觉得它有三个问题，另外我还有一个质疑，所以也是咱们共同探讨。
第一个基础我觉得是产业基础，刚才我听刘主任的介绍，燕郊是作为一个羔羊痢疾高新科技的开发区，他现在有新兴电子和生物制药，这些高新技术的开发区肯定会吸引一大批高端科技人才在这边工作、学习、生活，他们作为燕郊主力消费群，他们在这边工作也好，生活也好，包括他买房子消费，应该说在整个燕郊这块是给燕郊的经济起到一个举足轻重的作用。它的产业基础就是燕郊开发区的产业基础。
第二个是消费基础。在6月份我们周刊举办了一个北京地产的翁围城现象。在五六年前能够买到高端别墅的消费群体，也就是我们在前两年所说的高端消费群体，毫不犹豫告诉你6百万能买一套郊区别墅的，他们现在喜欢买城里的豪宅。新兴成长起来的中产阶级喜欢咱们达观这种总价在300万以下的，环境比较好的，中产阶级会倾向于买那一部分的产品，所以这个围城现象造就咱们燕郊会成为一个新兴别墅区的消费基础。
第三个基础是一个交通基础，因为从北京几个老的成型别墅区以外，现在几个新兴的别墅区跟高速路有关，比如说京城，京昌平，包括京开，他们周边形成的别墅区跟高速路有关。我觉得这三个基础也是能够造就咱们燕郊别墅区成为一个新兴的别墅区。但是我觉得这里面有三个问题，这是咱们燕郊所不可避免的问题。
第一个是行政区划，刚才大家都谈到燕郊在教育、消费各个方面确实是一个新兴的区域，但是燕郊毕竟是在河北，它跟京通过，跟昌平、很顺义相比的，跟那些经济开发区相比，包括跟亦庄，我觉得大家比较忽视一个非常重点的问题，亦庄是行政一个干预形成了开发区，咱们燕郊是市场，但是以行政干预开发区往往会在政策，吸引人才方面有好多优势，所以我觉得这个是咱们燕郊发展的不可避免问题，就是咱们地产项目做宣传的时候要解决一个重点的问题。
第二个问题交通问题，当京哈高速修完了之后对咱们别墅销售有一定的促进作用，这样的路连起来对燕郊别墅区起到的促进作用是更大，在近一段时间里对咱们燕郊别墅区的行为是一个打击。
第三个问题是一个竞争的问题，虽然说“飞跃通州”，但是中产阶级是各个区域必争的一个群体，无论是通州、还是朝阳也好，我记得两个星期也好朝阳陈刚搞了一个朝阳区房地产协会，当时陈刚是做了一个报告，对于说在朝阳区内工作生活的高科技的人才，他们会给予种种的优势，如果说燕郊要成为一个新兴的别墅，向东走肯定要解决两大问题，第一个障碍是朝阳，第二个障碍是通州。虽然咱们讲“飞跃通州”，我觉得这是一个良好的意愿，但是我觉得必须要解决这两个问题。
然后我有一个质疑，CBD购房消费潜力有多大？因为据我所致北京房地产炒概念比较多，像东四环，东五环周边。从目前新项目来看，西南路两边已经形成完全的高档住宅的集群，从京广国际，那边是上海复地开了一个新的，那一块的总价跟咱们达观总价几乎差不多，甚至比他们还高。从亦庄小独栋来说，它吸引也是CBD的人群，还有朝阳公园周边的项目。就是说只要是东部的项目，包括通州的好多项目，通州的好多别墅都在想吸引CBD人群过去，现在朝阳区政府感觉，他们之所以要把朝阳区房地产企业拢在一起，也不是想让CBD从业人员购房潜力流失，燕郊咱们几个项目如果想吸引CBD的消费群到这边购房的话，第一个咱们依托是什么？咱们代价有多大？如果说燕郊经济开发区整体高档消费潜力，我觉得这个不能忽视，因为我觉得作为一个专家来说，亦庄存在什么样的问题？通州存在什么样的问题？他们存在共同的问题是人们在这边买房生活，但不在这工作，我觉得这个问题对任何一个区域房地产发展这个问题是不可回避的，所以我想说的是三个基础，三个问题和一个质疑。
【谢文仁】：我想我来回答你三个疑惑。第一个我们刚刚提到行政区的问题，刘主任刚刚讲了，这是一个省级的技术开发区，可是没有得到省级的行为，自然行为，所以我一开始说路是人走出来的，它在没有资源的状况下自己形成资源为什么？它的行政区在哪里并不是重点，而是这个区域的自然已经吸引众多世界的投资，包括地产开发也好，包括五星级酒店，包括高尔夫球场吸引本地人投资。我想生意人眼光是敏锐的，为什么投资这里一定有它的吸引力。行政区是不是对市场有冲击？我是用一个国际性的眼光来看一个地产生意，如果把房地产当做一个投资工具的话，那它不叫房地产，房地产本身是房子加土地的财产用于居住，这是我对它的居住，它不是用来炒作，所以这是我们对产品的定义。刚刚蒋主编提到，咱们应该有更宏观的，把它价格定在北京市场的价格，这个当然对我们来讲也会做一个修正，就是说什么叫价格？价格取决于那个市场把你的价值高过于价值就是市场，其实市场是真正能帮你定位的人，什么东西会让他吸引他来？这个就是你的价格。价格取决于他认为他心目中的价格高过你的价格他就会买，这就叫市场。所以我们在谈论房地产，包括我对房地产的感觉我把它当做一个商品，它是一个房屋加土地的财产用于使用，这个基本上是这个定义。
再说一下交通，所有亚洲在经济快速开展，因为亚洲经济基本上是个倾斜式的，到哪儿都一样。什么时候你地产会涨价？你看它会涨价，那人人都知道还涨什么？交通的混乱代表房屋要涨价，什么叫车水马龙？车水马龙就是钱潮和人潮，当交通不阻，你必须通过大量建设，也就是预计这个地方开始上涨的时候，相对你的投入点，当然不是现在，股票是买一个期望值。所以交通在繁忙，在不方便的时候才是你投资这个房地产最重要的投资点。
第三个你谈到通州、谈到朝阳区，甚至谈到昌平区，你说锁定朝阳，大家都锁定了CBD。我曾经跟一个新加坡大使在聊天，他说你知不知道北京有一个人跟我说我朝阳区就是你一个新加坡，既然一个国度的市场这么大，这可以说是一个国度小国经济量的市场，这么多的量本身就是需要也这么多卫星城来帮助它，供给它的住宅环境。所以我说其实市场总量并不高，真正能够提供完整别墅的地方并不多，要在于你要创造出他的价值干是不是符合客户心里面想要要的东西，如果大家这个目的你的产品就会顺销，不能是跟北京市场比，我们用全中国的市场在做定位，才做分析，所以产品力的分析是这样来的。就像您刚刚讲要克服对朝阳区，对通州，没有，我们根本把整个北京看成一个商业带，我们用这个商业带来做分析，我跟三环，四环、五环怎么竞争做比较，所以定位的由来就是刚刚您所指，我非常高兴你提出这三个问题，非常好，也就是我们核心在突破的三个问题，为什么燕郊吸引人，不要说吸引了我们雅马哈，我想吸引了日本、韩国，欧洲，为什么会吸引这么多人？因为这里本身有地理的优势。我想这几条路的通车代表了什么？你用一个所谓具体概念跟时间概念，在交通上未来会取得一个平衡点，你说我住通州，请你在通州到CBD上班的时间跟燕郊到CBD上班的时间划等号吗？划等号，因为大家都知道堵车在四惠桥，你找到晚到都是一样。我当然不是在这个推销达观的概念，一个燕郊为什么会形成这么一个强有力的开发区呢？主要原因在于我们用经济的眼光看，他的原因是发生了变化，所以我们为什么这么对燕郊开发区有信心，包括对我们产品非常有信心就在这里。谢谢！
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