直播“飞跃通州－－燕郊别墅新势力崛起”研讨会-焦点房地产网新闻4

直播“飞跃通州－－燕郊别墅新势力崛起”研讨会焦点房地产网house.focus.cn 2005年10月29日15:02
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【主持人】：谢谢殷总的精采发言，殷总在成功操作的东方夏威夷之后，我们也希望未来在燕郊不管是达观别墅和安花园等等的项目中我们都做一个共同的探讨，让更多的媒体关注这样一个区域。我们作为一个互动的形式，我还是想听听看看项目的销售总监徐能力先生给我们聊一下，我们知道北京近郊别墅发展各有不同的优缺点，我们探讨一下东南西北四个区域别墅发展带发展的优势，达观别墅在燕郊具有什么优势？什么样的产品符合性高，价低，也就是说符合购房者的需求，这样的话能吸引更多的人关注我们的项目，以及这个项目本身的优势和特色是什么？谢谢。
【徐能力】：首先感谢各位媒体朋友在一个美丽的周末来到达观别墅，我想这个研讨会之后我请大家参观一下我们的园区。
第一个谈到说，燕郊能不能成为一个新的别墅区？它应该在北京房地产市场占到一个什么样的地位？我想首先是位置，房地产回到一个最根本的就是位置，位置，这是老生常谈了。燕郊跟北京的联系可以说超过燕郊和河北的联系，因为它距离太近了，它整个区域甚至超过现在北京亚北别墅，比如说像顺义、密云的别墅等等，这种区位优势非常明显。而尤其是它是位居东部，它面临一个潜在巨大的市场就是东部市场，我们各位都是做房地产出身，大家都非常了解，北京的别墅市场是在东北边，是经过多年的发展非常成气侯，但是反而是东区存在大量别墅需求的时候，东区没有特别有代表性的别墅区，这是非常大的反差，这时候通州在这个扮演这个角色。

达观别墅销售总监　徐能力
谈到第二点就是它的环境。刚刚刘主任也介绍了，燕郊的自然环境简单来说，紧邻潮白河，两座非常高品质的高尔夫球场，乃至和河北省三家其中之一的罗特度假区，包括它的人文环境，它有十多所大专院校，我想这种自然文化的养成不是一天两天养成的，而且这种自然化养成会对整个区域品质带动也不可替代作用的，因为买别墅的人对这方面是非常在意，因为我们是销售一线， 我们相对来讲更了解客户的需求，它不是满足一个居住需要，对买别墅的人群他已经过了对居住的需要，他更看重它的环境，生活品质，恰恰燕郊在这方面提供了一个非常好的选择，这方面跟通州有一个非常明显的反差，这个我在之前跟几位媒体朋友聊天的时候，我们提出“飞跃通州”并不是要打压通州，包括刚才刘主任也谈到通州区委书记来燕郊一看感到很震惊，为什么燕郊能发展这么好，还有可能会超越通州。燕郊的产业引导是高新技术产业，而且经过十多年的努力已经有了大量的成果，我相信它由此而营造出生活品质的东西，它是有烙印的，而不是说虚幻飘渺没有关系。我们希望什么人进入燕郊？可能是说，先买房，后投资，也可能是先投资后买房，对于刘主任来讲可能更希望是先投资再买房。可能回到一个比较关键的，就房地产项目来讲还有一个比较关键的点在于产品。燕郊提供非常好的位置条件，乃至环境的条件，但是究竟能不能提供出优质的产品供广大客户的选择？这一点可能是最后非常重要的。从去年开始到今年北京市房地产市场燕郊势力渐渐形成，现在从我个人感觉已经形成势力了，而且这种势力的品质还不低，包括大家刚才反复提到的东方夏威夷，包括和安花园一期，这是三年前北京别墅市场数一数二的，高档别墅的代表，在我们秉承高档别墅的基础上我们提出了达观二期。还有大家知道我们邻居华堂高尔夫球场在近期要推出华堂高尔夫庄园，我想在这样的条件下，大家都做了这么长时间，都有自己的评价标准。
就产品来讲，如果我们提供很好的产品，它同样不可能成为一个新的别墅区，反而从目前的趋势来看，刚才各位看到燕郊目前几个别墅的品质还是非常高的，如果说以这种三到五个别墅项目的体量综合比较亚北，我个人认为不一定会输给他们。在达观我们推出二期的时候我们也经过一个深思熟虑的考虑，刚才陈总也提到一个性价比的问题。达观二期是简单说提供一个低总价，高品质精致独栋产品，我们面积是280到345，总价是在130万到180万，某种程度上来讲我们在和安花园一期的基础上下降一个台阶，让它更契合更多的购买人群。我也碰到有些客户跑到燕郊买房，说燕郊的房子就应该卖个四五千就合理了，我觉得客户说是有一定道理的，也许他对燕郊不了解，也许他心里有一些心结，但是这种常理大家都非常了解，品质可能是最重要的，假如说你这个是别墅你卖三千，卖二千可能未必都有人买，他可能更多的考虑是品质，首先是品质，其次才是价格。对于我们做市场方面，我们要找到一个良好的契合点，性高，价低。我们整个二期产品我们称之为新态别墅，北京经过几代别墅的发展，欧美风、中式风，现代派等等，就这个产品来讲应该是在最近两年最先进的产品。它是用相对优惠的价格去创造一个品质非常高的生活品质。刚刚谈到有庭院，有天有地，有自己的娱乐室，有老人房等等，最关键的是它的，它是秉承一期高贵品质下，有一个完整的生活配套，包括我们在这个社区里我们的有的马场，未来我们户成立马术俱乐部。马术和高尔夫才是两个真正贵族运动的代表，高尔夫都谈的比较多了，实际上我们现在很多客户也是看重它紧邻高尔夫球场，打球方便，这就是他的生活，他就需要这样的生活。我们希望有更多人去运动，我们主张刚刚殷主编说我们要享受年轻，住别墅不一定要当到董事长，我们要提供这个配套，提供这个环境，不是说提供五千块钱，品质很低的房子。
刚才谈到了三点位置、环境还有产品，个人的一点浅建，供大家参考。谢谢。
【主持人】：谢谢徐总监。我们今天探讨区域的一个比较，区域的比较不单单只是燕郊好，实际上近郊几个区域卖的比较好亦庄也出现的类似小独栋，事实上达观别墅是比较创新的形态，没法给它一个很准确的定义，最近北京晚报有针对达观别墅做了一个专题的报道，他提出了几个思路，是从国贸到燕郊，从联排到独栋，从不惑到而立，我们请北京晚报的宋主编给我们简单说明一下他对燕郊所谓新的别墅势力他有什么看法。谢谢。

《北京晚报》宋永俊
【宋永俊】：非常荣幸达观别墅搞一个关于燕郊别墅的论坛，我来参加我觉得非常有意义，因为在今年整个燕郊在整个京东别墅带比较眨眼的地块。现在东方夏威夷，还有和安花园二期达观，还有华堂高尔夫庄园，这已经说明燕郊新势力在产生了。我觉得为什么会有这么快的崛起？主要是通过三点，其实我们觉得燕郊在区域上有三个接近性，这三个接近性支撑着燕郊成为迅速别墅带的崛起。空间上的接近性主要来源于规划，来源于地缘的优势，我们也知道北京新的规划是多中心，我觉得燕郊是一个非常大的利好，他在两轴中一轴东端，刚才刘主任说他在东部发展带的一翼，这个为将来燕郊整个居住产业，包括人的发展都会有很强资源的优势。另外一个是价位上的接近性。刚才跟谢总有过一个交流，我觉得它的整个价位土地成本在降低，它开发出来的房价也相对较低，或者我们说单纯用房价不太合适的话用性价比会比较高，这个接近性会比较好。比如说达观136万的价格，我觉得你要在城内买可能就是两居室的公寓而已，在CBD的话可能还买不到。人的接近性我觉得很重要一点。一是整个人口的构成，我刚才看资料十万里面有七万是来自北京的，买房里面有80％是来自北京的，我觉得这个人的接近性，我住在这里我是北京人，我要住在这里，我的感受，我的邻居是哪儿的人这个很重要。另外个是学院的构成，也就是说整个文化的构成，我觉得有八所高科院所，有20所研究单位，我觉得整个区域的人群虽然很小，并不大，但里面有很多高端人群的支持，就是说我住在里面有文化的认同。最后一个我觉得就是刚才讲业主的构成，一80％来自北京CBD人群，另外年龄上大多数集中在35岁到45岁之间，这些人生活的品位，生活的追究都比较类似，也就是因为这个整个京东别墅代，燕郊会成为一个比较聚气的板块。我们看京东别墅板块是比较分散的，不像京沈比较集中，沿着整个京东发展分布的。事实上聚集在一起成为一个别墅聚气的板块还是燕郊比较突出一点。另外我看“飞跃通州”，这个跃用的很好，我觉得要用跃的跃，就是跨出一步而已，我只不过从通州跨过一步我来到燕郊，在空间、交通和心里价位上的接近，我觉得用“飞跃通州”非常好。至于我们这一期推出三个从什么早什么，从什么到什么，我当时在想基于这三个转换也是基于这个基金性，从国贸到通州有交通的接近性。从联派到独栋为什么？虽然价位不变，但是我享受的品质在提高，为什么？因为价位的接近性。从不惑到而立，很多人到四五十岁以后他就再往会回归，因为人的接近性。所以我觉得，我们今天来探讨燕郊新的别墅带正在崛起，我觉得这是事实，不用再去争论它到底有没有崛起，已经崛起了，已经有事实了，已经有三到四个项目在这个区域了，我觉得这已经不构成一个问题了，问题在于未来怎么发展。另外我觉得还应该提出一个问题，我刚才跟刘主任交流的时候，我曾经请教他燕郊和亦庄的比较，燕郊也是有产业有居住，亦庄也是有产业有居住，两者到底有什么区别？我当时觉得刘主任给的答案非常好，他是燕郊是靠市场支撑来的，亦庄是政府的规划原因来的，所以我觉得燕郊别墅新势力还不是一般的新势力，是一个巨大的新势力。谢谢大家！
【主持人】：今天还有一位是市场专家，我知道在我们沿着东部发展沿线，在东区离国贸比较近的一个区域有一个项目叫扬州水乡，我们今天谈的话题是“飞跃通州”，“飞跃通州”，事实上很多购房者愿意离开国贸比较远的距离到燕郊选择一个产品更好的别墅，我们来做一个比较，我觉得今天在座还有一位业者，他是市场方面的代理商，我们请杨总给我们聊一下，如果说燕郊跟国贸来做比较，或者说从扬州水乡走五环到燕郊做比较，您认为什么样的产品，什么样的特色更能够吸引国贸这一个特定的客群产生购买行为？为什么？谢谢。

金达利执行副总　杨海
【杨海】：我先介绍一下，我叫杨海是金达利北京公司另外一个项目执行者，这个项目叫扬州水乡，在东五环。刚才陈总也谈到，我们现在这两段，一个是达观，一个是扬州水乡都处于东部，一个是国贸的正东，一个是国贸的东南，就我个人在操作来看，就着徐总刚才谈到一点，过去北京的别墅带或者别墅区都在东北部或者北部，今天再来看东部和东南板块的是时候，第一它是空白的板块，从我们现在正在运作的一些项目，包括即将推出来的，从整个区域来看，这一块儿是空缺的。今天很简单拿东南部扬州水乡来说，刚才也谈到在它的周围康城，包括未来正在运作的几个地产项目和我们扬州水乡，我们本身自己面对的客群也是国贸这个区域的。今天反过来再来说达观别墅，达观别墅在东部板块，这么多年在东部板块这一个地方一直没有出现过一个成型的别墅区，我认为在未来这个部分正式推出之后，包括我们二期之后的产品，包括在这个区域谈到东方夏威夷，还有明年要推出的一些别墅项目，整个会把这块带动起来。同时我还认为，接下来通过媒体，通过我们一起互动谈一些看法更好一些。谢谢！
【主持人】：今天在座好几位都是主编，我们用对谈的方式，或者用提问的方式跟我们开发商做互动。
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