稳定房价：政策效应何以显现

新闻观察员冯蕾　刊发时间：2010-03-28 08:50:56　光明日报 　[字体：大中小]
北京市统计局近日公布数字:2010年1至2月，北京四环路以内住宅期房均价为每平方米31220元，四至五环路均价为每平方米17254元,五至六环路均价为每平方米11776元,六环路以外均价为每平方米10409元。
笔者不禁想到另一个数字：2008年度北京市职工年平均工资为44715元。如此算来，中等收入的居民要购买北京六环
路以外80平米的房子，不吃不喝需要18.62年。而考虑到少部分高收入者拉高平均工资的情况，相当一部分居民收入是低于平均工资的，那么，他们买房所需要奋斗的年头将更长。
根据中国社会科学院的调查，房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)应当在3-6倍的范围，6倍以上的居民购买住房就已非常困难。而2009年全国城镇居民收入房价比达到8.3倍，大大超出合理的承受范围。
中国的房地产市场问题已不只是一个经济问题。近日，人力资源雇佣与管理服务商万宝盛华发布的2010年第二季度雇佣前景调查结果显示：较之北京、上海等一线大城市，苏州、重庆和深圳分别以+32%、+24%和+23%的净雇佣前景指数位居全国就业前景前三位。一些大学生表示，在大城市，中低收入职业根本无法达到购房预期。一线城市越来越高的居住成本和生活成本已让很多年轻人望而却步。
仅仅用供求关系理论似乎已不能解释当前的房价问题。从眼前来看，不排除有投机的情况——部分地方对开发商囤地涨价谋利行为打击不力，房地产商的暴利推高了房价。而从更深层看，则源于我国长期以来的土地供应制度以及“土地财政”的弊端。长期以来，我国对土地的供应基本上是行政审批制，土地供给过少导致房价上涨压力。尽管北京市2010年预计供给的土地总量约为2500公顷，约在2009年的基础上成倍增长，但不少房地产开发企业仍感到土地资源越来越稀缺。
更为重要的是，“土地财政”依然是地方财政收入的主要来源。中国指数研究院近日发布的一项调查结果显示：截至2009年11月23日,全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%，其中，北京、上海、杭州土地出让金收入位居前三甲，上海土地出让金高达821亿元，位居各大城市之首。排在前20的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。
土地出让金收入增长，一方面来自土地供应量的增加，另一个推动力量无疑是土地成交价格的拉高。以北京和上海住宅用地供应及成交价格为例，北京2009年住宅用地供应同比减少24%，住宅用地楼面地价同比增加31%，上海住宅用地供应虽同比略增6%，但成交楼面地价同比上涨132%。表明土地价格上涨对于土地出让金的贡献率远远超过土地供应增加的贡献率。
诚然，对于土地出让金的逐年增长，我们本不应有何异议。毕竟，它带来财政收入的增长，这意味着我们国家更有能力来解决百姓亟待解决的难题——比如北京市财政局宣布2009年土地出让金主要安排用于民生支出，其中用于城乡市政基础设施建设方面319.46亿元，占收入的64.6%。但另一方面，我们也应看到，从“取之于民”到“用之于民”，这个过程需要有科学规范的程序，需要有严格有效的监督。如果中间的环节不顺畅，“用之于民”的效果就要大打折扣了。
此外，在强调转变经济发展方式的今天，过分依赖“土地财政”无疑有明显弊端。1994年我国开始进行具有里程碑意义的分税制改革，中央和以省为代表的地方之间，初步形成了分税制框架。然而，也必须清醒地看到，我国在省以下，却迟迟未能形成有长效机制的地方税体系。地方政府过于注重办企业和粗放扩张GDP，过于依赖土地批租的“土地财政”收入，短期行为带来种种弊端。而这都与财税制度安排不合理、制度建设不到位问题有内在联系。如何调整中央和地方的财税关系？如何减少地方政府对卖地收入的依赖？这无疑是当前房地产市场健康发展的必解之题。　　今年的政府工作报告指出，我国将继续大规模实施保障性安居工程，继续支持居民自住性住房消费，抑制投机性购房，大力整顿和规范房地产市场秩序。这无疑体现房地产调控已不只是一项经济政策，更是一项社会政策。而政策效应的显现，则需要一场更深层次的制度改革。
京平均售租比550∶1 六成小区70年房租不抵房款
2010-03-26 09:14:04 来源： [ 24704183 ] 24704183我来说两句
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在北京，“以租养房”已成为传说。据荧灿地产等公司3月25日公布的数据显示，在目前北京售租比奇高的情况下，六成小区70年的租金抵不上房款。
北京平均售租比550∶1
据荧灿地产计算统计，只要售租比在700∶1以上，购房者则休想用租金收回成本，目前在北京，售租比超700∶1的小区占六成。拿一套丰台宝隆公寓100平米房产为例，单价1.8万，每月租金2000元，售租比达到900∶1，除去每年空置两个月，每年租金收益为2万元，70年都出租，总收益是140万元，但是如果购买一套两居需要180万元。
另据我爱我家公司统计的房源数据，通州一套房产，单价在1.4万元，租金为1800元，就算全年没有空置期，60年租金为129万，但要是买的话，总价却为140万。
据多家中介公司统计的近期成交数据，虽然目前北京平均售租比为550∶1，但是已经有包括亦庄听涛雅苑，上地当代城市家园，大兴顺驰领海等多个区县小区售租比达到700∶1.通州有些小区甚至达到了1000∶1，租金收回成本要83年。这些小区八成都在郊区县，以通州和大兴最为典型。
据介绍，这是还没有算上贷款每月按揭的利息的“裸房价”，要是将几十万的利息算在内，那购房成本又多出一大截。
郊区住宅售租比拉大
越是郊区房价上涨越快，已经成为去年楼市的典型特质，荧灿地产总经理顾辰天认为，主要原因是城区内的高房价将购房人群逐渐排挤到五环外的郊区县，在排挤效应日渐明显的情况下，郊区县购房需求猛增，导致房价进一步上涨，而租金不可能有如此大的涨幅，售租比逐渐拉大。
除了排挤效应之外，南城规划以及CBD东扩，甚至是通州新城规划都再次将这些郊区县的房价推向风口浪尖。比较典型的是亦庄和通州。不仅引得自住人群在此购房，而且投资客也纷纷进驻，据介绍，目前在通州买二手房的客户很多都是要准备卖掉城里的房产而到通州重新投资。
造成房地产泡沫的四大“罪魁祸首”
去年的下半年起，中国的房地产又经历了一场令人意想不到的急剧膨胀的泡沫经济，城市中的广大人民群众深受其害。目前，各个媒体已经都在那里喊打喊杀，中央政府及有关部门也采取了一系列措施来抑制房价。可以预料：虽然现在的房价还是居高不下，但明眼人一看就知，其不过是强弓之末、是深秋的落叶、是秋后的蚂蚱、没有多大力量、也蹦达不了几天了。我们应该坚信：在不久的将来，房价一定会进入一个衰落期，这是毫无疑问的、确定无疑的。
为什么在2009年房价一下子上涨的这么快呢？根据我的看法，有以下四大原因。因为这件事情给人民群众带来了巨大的经济损失。所以，我在这里姑且称它为“四大罪魁祸首”。
一，错误的GDP增长刺激政策。许多年来，党中央一直提倡以人为本的科学发展观。可是，一到具体的问题上，有的领导、有的部门就把人民群众撂到路旁的下水道里去了。众口一词地、盲目的一味去追求那个所谓的GDP，这个时候，好像GDP比天王老子都重要，这些部门就根本不去考虑人民群众的需求的真切感受。结果，GDP上去了，房价也上去了，人民群众的生活却下来了。以至于总是造成脚痛医脚的恶性循环。
二，房地产开发商的无情和贪婪。这里说的开发商，不单指国企和央企的房地产开发商，而是指所有的房地产开发商。他们在不公平的社会状况下，把个人利益放在首位，而不管人民群众的死活。特别是那些国企和央企的开发商们，鲸口大张，以自己的“财大气粗”的独特优势对去年至今房地产的的急速上涨，起到了推波助澜、助纣为虐的恶劣作用。
三，那些购买多套住房的先富起来的有钱人们。那些人也是起了非常坏的作用的，在一些统计数字中表明：有三分之一的购买房产者都是他们，实际上更多。他们是为了投机，为了谋取自己最大的利润，结果把房价给哄抬了起来，在此过程中，他们收入颇丰。而最广大的人民群众却深受其害。
四， 那些庸俗势利、目光短浅的“丈母娘”们。（这里不单指丈母娘，也指一些心胸狭窄的老丈人）她们心胸狭窄、胆小如鼠。考虑问题从来都是从小处着眼的。前些年，在股市的泡沫中，深受其害的股民中多数也是由她们这种特性所造成的。她们在股市中吃了亏，老实了一点，不敢自做主张了。如今，便又在自己有一个待嫁的女儿这方面施展起他们的“特长”和“优势”。向那些准女婿们发出了一道又一道的“圣旨”和“限令”。“不买房就不准把她的女儿娶走”。所以，造成了那些准女婿（即使非常有眼光也无可奈何）拼命咬牙也得跟风买房的恶劣现象。倘若那些丈母娘都比较理性的话，认为只要两个人有真正的感情基础。不管是买房，或者是租房都一样幸福，买房也要等待适当的时机时再出手。那么，房地产就一定不会出现这样的“井喷”现象。可怜可恨的小鸡肚肠的丈母娘们，你们真的是害人又害己啊！
这就是我对去年至今出现的房地产出现井喷状况的分析，最大的罪魁祸首就是这四个原因。但究其最根本的原因，还是体制出了问题。怎么能使房地产进入一个良性循环的状态，使所有的人都买的起房，都能安居乐业。恐怕还得从源头上抓起，有关政府要把人民群众安危冷暖真正地时时刻刻地挂在心上，而不是把GDP时时刻刻放在心上，中国的房地产业才可能会走向正规。