瑞磬：中航地产金链绷紧 旧瓶子还在装陈药？

瑞磬：中航地产金链绷紧  旧瓶子还在装陈药？
对于中航地产来说，2007年11月30日是一个值得纪念的日子，交易所公告称，深南光A已于近期办妥公司名称变更的工商登记手续，并领取了新的营业执照。公司名称变更为“深圳中航地产股份有限公司”，中文简称：中航地产。股票简称自11月30日起，由“深南光A”变更为“中航地产”。
凭借牛市的最后一班顺风车，当年11月中航地产借壳深南光上市，以每股24元的价格，定向增发募集资金10.69亿元，用于开发综合类地产。到了2008年，中航地产的盈利就开始大幅下降，全年实现营业收入17.97亿元，较去年同期下降20.58%。净利润2869.77万元，同比减少80.92%。根据2008年报，中航地产还有11个开工中的地产项目，土地储备面积超过200万平方米，资金链明显紧张，存货压力也较大。
今年1月26日，中航地产发布业绩预公告，预计2009年度净利润约6000万元-6500万元。
中航地产公告称，2009年归属于母公司的净利润预计同比去年同期调整后净利润大幅增加，主要是非经常性损益的影响。由于报告期内中航地产持有的投资性房地产有所增值，相应确认税前投资性房地产公允价值变动收益预计约为3400万元。
另外 ，中航地产称2009年12月中航地产因与控股股东进行中航苑2号楼地下室拆迁补偿交易收到拆迁补偿款人民币2200万元整，扣除该房产账面净值后获得税前收益约2018万元。此外，中航地产出售部分可供出售金融资产带来一定的投资收益，2009年中航地产出售皖能电力150.07万股股份和江铃汽车19.2万股股份获得税前投资收益约1381万元。
翻阅中航地产2009年7月公告， 中航地产预计2009年上半年公司酒店业务净利润较上年同期有所下降，从而导致公司整体净利润较去年同期下降。预计上半年净利润为1100万元-1200万元，与上年调整后数据相比下降20%-40%。
天泰研究认为 ，在今年1月的业绩预公告里，中航地产所谓净利润中的补偿款、投资收益以及非经常性损益影响，其中是否存在水分与财技粉饰，看来还有待市场进一步考验，因为2009年岁尾所得令投资者感到突然又蹊跷。
早在去年，深圳证监局就揭露，中航地产在财务管理和会计核算方面存在诸多问题，如未严格按照权责发生制核算成本费用、部分子公司未纳入合并报表范围、部分内部交易未合并抵消、)财务核算存在多处错误、利润分配不符合规定、未按照规定计提法定公积金等。
在2008年年报披露方面，中航地产也存在多处错漏——例如，公司下属子公司深圳正章干洗有限公司将账面价值1184.73万元的土地用于借款抵押，但未在年报中披露。公司向控股股东预付幕墙股权转让款2713.12万元，但公司在预付款项注释中披露为“期末预付款无持股5%以上的股东欠款”； 公司披露的三年以上应收账款金额(483.39万元)小于该部分应收款项计提的减值准备金额(521.88 万元)。
值得玩味的是 ，中航地产明明知道中航技深圳公司直接和间接持有公司50.14%股份，为公司控股股东，但却将深圳中航集团股份有限公司披露为控股股东，这不如同儿子乱认老子吗？话说，世上出现此等怪事也就必然有其内在缘由，可是我们依然没有找出答案。
在土地储备方面，公告显示，中航地产去年9月在江苏省昆山市国土资源局举行的土地使用权挂牌出让过程中，以3.01亿元的价格竞得位于昆山市玉山镇萧林路北侧A5-1、A7-1地块土地使用权，土地面积合计为13.08万平方米。后续，中航地产还将获得A5-2、A5-3和 A7-2地块土地面积合计为1.93万平方米的土地使用权，相应需支付的转让价款约为4440万元。今年2月,中航地产以4.66亿的总价竞得了整体出让的江西赣州市章江新区K10、K25、K26三幅相邻土地,土地总面积达到7.5万平方米。
从中航地产一系列的拿地动作看，随着公司项目的逐渐深入，对资金的要求正在提高。否则，也可能象大龙地产那样面临丢钱失地的危局发生。
2009年12月，中航地产向银行申请授信额度7.2亿元。12月25日，中航地产公告称——
公司全资子公司深格兰云天大酒店为补充日常经营资金需求向江苏银行深圳分行申请人民币授信额度壹亿叁仟万元，以深圳市观澜格兰云天大酒店拥有的深房地字第5000180182 号土地使用权提供抵押担保。
公司全资子公司岳阳中航地产为满足其名下酒店及购物广场的物业装修、设备购买及营运资金需求，向永亨银行申请人民币授信额度壹亿肆仟万元整，以其合法拥有的岳阳汇泽商业文化广场负一层至四层及岳阳汇泽商业文化广场五层提供抵押担保。
公司全资子公司成都市中航地产为满足中航城市广场项目开发需要，向成都银行青羊支行申请人民币授信额度肆亿伍仟万元，期限三年，以其合法拥有的成都高新区南部副中心总部办公区地块提供抵押担保。
2010年2月5日，中航地产又审议通过了《关于公司向银行申请人民币授信的议案》，资金链绷紧已成定势————
1、向中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行申请人民币授信额度不超过叁亿元整,期限壹年；2、向华夏银行股份有限公司深圳分行申请人民币授信额度壹亿元整,期限壹年； 3、向东亚银行(中国)有限公司深圳分行申请人民币玖仟万元整的可循环贷款额度；4、向东莞银行股份有限公司深圳分行申请人民币授信额度壹亿伍仟万元整,期限壹年；5、向上海银行深圳分行申请增加人民币授信额度不超过陆亿伍仟万元整,期限不超过贰年；6、向杭州银行深圳分行申请人民币授信额度不超过叁亿元整,期限壹年。
话回开头，名称变更。今年 3月3日，中航地产称，为便于在全国塑造和推广公司品牌，匹配区域开发商向全国性综合开发商的定位转变，股东大会同意公司将原用名"深圳中航地产股份有限公司"变更为"中航地产股份有限公司"，公司中文简称为：中航地产,证券简称为：中航地产。于此，中航地产还是那个中航地产，依然是在用旧瓶子装陈药。但愿在下一轮证监局稽查中，中航地产能够说得过去。