商业地产调查:地产在圈银行钱

《世界商业评论》ICXO.COM ( 日期：2005-09-16 08:54)
历时2个月的全国大型商业地产首次专项调查终于尘埃落定，但全国众多商业地产开发商的心却依旧悬着———政府接下来将如何出“牌”？
“目前调研报告正在批复过程中，我们在报告中给政府提出了一些建议。”昨日，调查组成员、中国城市商业网点建设管理联合会研究中心主任韩建徽告诉《每日经济新闻》，调查中确实发现了一些问题。“接下来，国家应该会在促进商业地产健康有序发展，避免银行风险及土地、资金等社会综合资源的浪费等方面有所考虑。”
过热
“调查发现，局部地区存在过热现象。”
韩建徽不无担忧地指出，问题主要表现在三个方面：一是一些地区的商业地产增长速度超过了当地经济发展水平；二是不少地区人均商业面积指标过高；三是大型商业设施建设结构不合理，局部区域商业地产的投资量过大，商业地产项目扎堆现象严重。
中国商业地产联盟秘书长王永平亦深有同感。“这些问题在二三线城市尤为严重。”7月28日在上海举行的中国城市商业建设规划展上，王永平曾向《每日经济新闻》透露，调查组在广西调研时发现，柳州市区1.5公里之内建了60多万平方米的商业设施，其中体量高达20万-30万平方米的不止一个。
让王永平更感忧虑的是，即便如此，这些区域的开发商还再三向调查组强调，当地商业地产并没有过剩。
此次调查中备受关注的地级城市东莞，目前已云集了将近300万平方米的商业面积。中原地产在东莞的调研报告显示，东莞人均商业面积达到2平方米；而老区莞城的人均商业面积达到3.07平方米，对比世界发达国家人均商业面积1.2平方米，东莞商业地产人均商业面积指标已严重超标。
对此，韩建徽指出，不同的地区由于经济发展程度不一，自身对于商业地产项目的消化能力也不一样。北京、上海、深圳等城市消化能力比较强，但一些欠发达的二三线城市如果没有国家政策扶持，很难消化已形成的庞大的商业地产体量。
“商业地产有滞后性特点。”韩建徽强调，或许在短期内看不出问题，但未来一两年内这些问题会集中释放，比如大型商业项目倒闭、空置率居高不下等。
事实上，今年全国商业地产的投资热潮可从公开统计数字上看出端倪：1-5月份，全国商业地产投资高达458亿元，与去年同期相比增长38.7%，在建项目面积同比增长94.7%。1至5月国内商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，比去年同期增加两成以上。与之相对应的是，2004年全年，我国商业地产空置面积就已经达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3%。
与此同时，各地大型商业设施的建设依旧如火如荼。据商务部调查，近两年来，北京、上海在建和拟建的大型购物中心建筑面积在100万平方米以上；深圳已建成和在建的购物中心面积有100万平方米左右；武汉、成都、杭州等中型城市商业地产也风头正劲。
除了局部过热，商业地产开发与经营的脱节也是让调查组成员备感担忧的一个问题。
韩建徽指出，众多商业地产投资商对商业地产的发展规律认识不清，从而导致商业地产项目经营不善，甚至开发商人间蒸发的现象时有发生。
最鲜活的例子是南宁的白马商城。这个由温州人投资开发、以小商品批发为主的大型批发城，号称为大西南批发业“航空母舰”。但一期工程于2003年建成后至今未能正式投入运营，随着投资方离奇失踪，600多位业主高达数百万元的订位费都打了“水漂”。
“一些开发商在商业地产开发过程中缺少对零售业运作的了解，盲目上马大型商业项目。”王永平坦言。
基于此，韩建徽强调，本次调查非常及时也非常紧迫，因为全国各地的商业地产发展速度太快，一些问题若不及时解决，将来可能会带来非常严重的后遗症。
风险
一位参与撰写报告的人士透露，此次调查发现，银行承担的可预见的商业地产金融风险，其实并没有此前预计的那么大。但是，以住宅名义立项的商业地产贷款所引发的隐性风险，却比预期要大得多。
此前，一份出自商务部的《中国流通产业发展报告》预计，2005年我国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅将高达20%。按照上述比例，银行在商业地产上需要承担的资金应该在1400亿-1800亿元之间。
“商业地产通过银行的资金应该分为两块，一块是直接的，另一块是间接的。”韩建徽坦言，由于不少城市普遍存在商住楼，住宅和商业没有明确界定，使得大量开发商将以住宅名义立项而取得的贷款用于商业地产开发。“毕竟，商业地产的贷款门槛要比住宅高，利润也大得多。”
韩建徽表示，销售回款和银行贷款是国内商业地产开发资金的主要来源，在目前许多商业地产开发水平及销售能力低下的情况下，开发商真正依靠的还是银行资金，如果银行对贷款去向缺乏监控，许多贷款就会被用到商业地产项目的开发上。
对此，中国农业银行房地产信贷部一位负责人指出，考虑到风险因素，目前大多数银行对于商业地产的贷款都非常谨慎，所以显性贷款风险还是可控的。但是，“这种挂羊头卖狗肉的圈钱方式，使得银行不知道到底有多少贷款流向了商业地产，控制风险也就无从谈起”。
事实上，这一问题正逐渐引起国内银行的重视。近期，在商业地产空置率居高不下的重庆，有报道称，银行将严控商业地产开发及按揭贷款的发放，除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选择性支持外，所有股份制银行均已停止对商业地产项目的贷款发放。与此同时，央行在前段时间也明确表示，对于产权式商铺的信贷各银行不予支持。
《每日经济新闻》了解到，这次商务部的报告中也建议，银行应建立规范的中长期贷款机制，鼓励理性的商业开发；设计更多的融资产品，放开基金、信托市场，培育像海外基金那样长期稳定的投资主体。
商业地产建设与规划严重脱节
韩建徽在接受《每日经济新闻》专访时表示，一些区域的建设部门和规划部门在商业地产上权责不清，建设与规划脱节。
韩建徽指出，一些城市大搞商业地产，大多为了招商引资，搞地方政绩工程，大型商业设施在建设审批时基本上没有障碍。由于这些商业设施过于重视城市景观要求，忽视了商业功能的开发，结果招不到商、引不来资，最终造成资金链断裂。
他表示，现在各地建设部门和规划部门各行其责，一些大型商业项目都已落成，却还没有到规划部门立项，规划滞后使得商业设施建设结构性矛盾突出。
另外，由于大型商业地产项目听证制和一些法律的某些条款有冲突，所以各地政府基本上都没有真正将听证制执行到位。
他最后说，《城市商业网点规划条例》一旦出台，有望有效改善建设与规划脱节的问题，听证制也将有其法律依据。