新华社记者深入调查 终于揪出了地王背后真正的推手

“央企”近日再度频频成为“地王”，国务院国资委18日发布的“78家央企将退出房地产业”的消息更是引发业内一些人的期待：央企退出后，“地王”是否会减少，地价是否会平稳？

　　一些分析人士指出，“地王”产生的根源不在于买家是央企（国企），还是民企，而是房地产开发资金的过度充裕和地方对土地开发的过度依赖在作祟。不管是 “国进”还是“民进”，如果银根不调、“土地财政”不变，即使央企退出，依旧会有更多的民企竞夺“地王”，土地市场的虚火仍将燃烧。

　　央企退出不能解决根本问题

　　3月15日，远洋地产旗下子公司以 40.8亿元竞得大望京1号地，楼面价达2.75万元／平方米，被认为是北京市场上新的“单价地王”。下午，中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司，以17.6亿元的总价竞得海淀区东升乡地块，楼面价2.90万元／平方米，刷新单价“地王”记录。当天，中信地产还以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄地块，成为北京总价新“地王”。

　　三大“地王”买家均为清一色的央企，且有的主业并非房地产开发。新一轮调控已进入“深水区”，央企却再度携新地王冒头，一时间，房地产界的神经再受刺激，舆论哗然。

　　3月18日，国务院国资委明确提出要求：78家不以房地产业为主业的央企必须“加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后必须退出房地产业务”。

　　于是，不少业内人士期待，“不务正业”央企的退出，将预示着“地王”的逐渐减少，地价将会趋于平稳。

　　“价高者得”催生“地王”

　　央企独霸土地市场是2009年下半年以来的事。而在2007年，地价上一轮快速上涨之时，独领风骚的企业以民企居多。中国指数研究院的统计数据显示，2009年成交总价排在前10位的地块中，国企独占8席，成交楼面地价前10的企业中，也同样有8席被国企占据。但是在2007年的总价及单价“地王”中，买家里面国企与民企之比则为3∶7和 4∶6。

　　事实上，即使在2009年，也不乏民企组成联合体拿下“地王”的例证。最典型的是2009年12月22日，由富力、雅居乐、碧桂园三家民营房企组成的联合体以255亿元的天价击败由保利、中海、万科三家国企组成的联合体，拿下广州亚运村“新地王”。民企保持着至今“总价地王”的纪录。央企也好，民企也罢，追逐“地王”对市场造成的副作用，并无多大区别。

　　中原地产分析师马冀说：“即使不以房地产为主业的央企不再出手，也照样会有民企接盘。更何况，还有16家房地产央企对热门地块‘虎视眈眈’。”

　　资金才是“地王”之母。能够在“地王”级别的土地市场上呼风唤雨的房企，大多拥有巨量的销售汇款和宽松的银行贷款，尤其是大型央企在获得资金支持方面更具优势。上海一房地产国企负责人告诉记者，去年上半年起，不是开发商求银行，而是银行求开发商，而且经常是总行的领导亲自打招呼请求“贷点款”。一些银行在半年内就几乎用完了全年的信贷额度。此外，不少企业还是上市公司。获取土地，争夺“地王”，既是房地产企业进行常规土地储备的需要，也是一些上市房企股市融资的绝佳题材。越是“地王”，就越具备融资效应。在流动性宽松的形势下，缺乏有效引导的信贷资金只能流入楼市、股市，不出“地王”才怪。

　　近年来，“价高者得”的土地出让方式备受诟病。在资金规模不对等的情况下，单纯的价高者无疑将导致对其他资本的挤出和个别开发企业对优质地块的垄断。央企具备这个条件，一些民企也拥有这样的实力。改革土地出让方式的呼声近年来时有耳闻。但地方政府实际上同样是游戏的参与者、获利者。寄望于尝到甜头的运动员去修改游戏规则，并不现实。

　　“土地财政”才是终极推手

　　不少业内人士指出，行之已久的“土地财政”可以说是“地王”的终极推手。

　　在我国房地产市场的供需双方中，供方中除了房地产商以外，实际上还有控制着土地资源，收取各种契税费的地方政府。“地王”支出最终流入地方政府的口袋。

　　不夸张地说，地方政府现在已经成为我国房地产交易中最大的受益者。不少城市的土地出让金已经占地方财政收入的近50％。如此背景下，对于“地王”的此起彼伏，一些地方政府虽称感到压力重重，但在内心恐怕也是乐见其成。

　　如此不难看出，只有真正落实房地产调控的种种措施，改变对“土地财政”的高度依赖，改革现行的土地出让方式，才能从根本铲除“地王”产生的土壤，让地价趋于平稳，让楼市回归理性。舍此，央企“地王”也好，民企“地王”也好，均将是“按下葫芦浮起瓢”。
来源: 郑州日报 跟帖：  网友评论部分：   色盲®   评论于2010-3-22 12:56:50 (北京时间: 2010-3-23 0:56:50) 1 楼  
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光改革土地出让方式也解决不了根本问题。不改革财税制度，地方财政没有可靠稳定的收入来源，税收大部分归中央的情况下，土地财政不能依赖了，地方政府还会想出别的财政来。所以，根子其实在中央。能不能量入为出，让利百姓，藏富于民，是关键。

    累不累呀？   评论于2010-3-22 13:33:35 (北京时间: 2010-3-23 1:33:35) 2 楼  
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不太同意色MM的说法。   色MM谈到：根子其实在中央。能不能量入为出，让利百姓，藏富于民，是关键。   事实上，无论是哪级政府，包括中央政府，干嘛要实施“量入为出，让利百姓，藏富于民”的政策呢？似乎，中国没有法律规定各级政府要实施这样的政策吧？既然没有，那各级政府机构大可不必给自己找麻烦，对吗？   其实，关键点在于：各级政府没有对人民负责的责任。为什么呢？因为他们不是民选的，他们不必取悦于民，也不怕百姓把他们从机关办公室里拉出来问责。   不用向人民负责的政府，是不会为百姓着想的，一切的一切，都是升斗小民的一厢情愿。   这世界，其实是彩色的，但如果当所有百姓都只看到黑色的时候，大概陈胜吴广就在地下呆不住了。水可覆舟，这个道理仿佛大家都懂，但似乎没有人愿意正视。去看看，跳楼的人这么多。当十个准备跳楼的人里，有一个去拉些垫背的，那么，河蟹就走回水里去了。  

    天然脸色   评论于2010-3-22 20:15:9 (北京时间: 2010-3-23 8:15:9) 3 楼  
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这位说到问题关键上去了   --------------------------- 光改革土地出让方式也解决不了根本问题。不改革财税制度，地方财政没有可靠稳定的收入来源，税收大部分归中央的情况下，土地财政不能依赖了，地方政府还会想出别的财政来。所以，根子其实在中央。能不能量入为出，让利百姓，藏富于民，是关键。

    bj miao®   评论于2010-3-22 22:23:33 (北京时间: 2010-3-23 10:23:33) 4 楼  
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2楼的说法我比较同意,目前中国问题关键还是民主不足!!!! 首先从根上讲,人大代表那么多官员代表,本质上是违宪的,因宪法好象是规定人大主要任务之一是监督政府施政,一大批官员当代表而且具有绝对影响力,如何监督,国际笑话嘛! 至于地产政策大政没有问题,当然要"招拍挂",难道要恢复到权钱交易的"协议出让"!!!地王就地王有何关系,如果谁赔钱谁倒闭,谁丢官位的话,让他们去争好了!!这些和百姓没有关系,3万降2万你我买不起, 3万涨10万和我们更没有关系!我们要的居住的权利,政府的廉租房,经济适用房比例多大,建了多少?分配的过程是否公开透明没有腐败问题? 这方面的问题欠账太多,问题太多,为什么会这样?民主不足!!!!!!!!! 官员不会为此丢官,因为选票问题不在他们考虑之列!!! 再说我们自己的问题!!!现在的国人生活压力大忙碌是一方面,但民主意识实在是太淡薄了,行使自己民主的技巧和能力太低下了!!!我所在小区800多户,有户口的(在当地)300户,登记的选民才100户,大部份还是居委会为选举去拉的!大家连选民都不愿意去登记,选举如何不被人操纵???!!!!成立个业委会几乎都希望别人出头,自己剁,相互不信任和戒备,政府和开发商联手一拖,就快散架,如何搞民主?如何维护自己的权益!!!!???? 所以政府的问题体制的问题我们自己的问题都要分清楚,否则说来说去解决不了任何问题!!!

    想想看看   评论于2010-3-23 2:41:47 (北京时间: 2010-3-23 14:41:47) 5 楼  
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世界是什么颜色，和你看到什么颜色，是两码事。看到什么颜色，和说看到什么颜色，又是两码事。我以为一楼的说法和二楼并无矛盾。一楼说的，正是真正by people和for people的政府要做的