宏观调控下一步：调整商品房与经济适用房比例-焦点房地产网新闻

宏观调控下一步：调整商品房与经济适用房比例焦点房地产网house.focus.cn 2005年09月28日12:0521世纪经济报道
阴雪
调研组或将再度出击
9月16日，国家发改委、国家统计局联合公布的最新调查结果显示：今年八月，中国70个大中城市房屋销售价格较去年同月上涨6.3%，上涨幅度继续放缓。其中，有19个城市出现了房价下跌，上海以1.8%的跌幅位列第一。
1.8%也许只是个太过平均的数字。统计显示，七月，上海市54.8%的楼盘成交均价有所下降，个别项目的跌幅最高可达到20%。
北京的情况却不可与上海同日而语。
8月初建设部副部长刘志峰明确表示：国家近期不再出台新的调控措施。随后，建设部的新闻发言人8月24日在公开场合重申此意。
市场随即传言，北京今年还将有86个楼盘集中上市，相当于接下来三个多月的时间里，大约每两天就将有1个新盘面市。
然而，果真能如开发商们所愿，房地产市场可以就此走出宏观调控带来的阴霾了吗？
8月26日，在十届全国人大常委会第十七次会议第二次全会上，国家发改委主任马凯报告了今年以来国家经济和社会发展计划的执行情况。针对房地产业正在进行的宏观调控，马凯表示，下半年仍将坚决落实房地产调控的一系列政策措施，引导房地产业健康发展。
“建设部与发改委领导们的表态，之间并没有矛盾。”建设部政策研究中心一位负责人在接受本报记者采访时，将上述两人的发言合而为一进行了诠释，“下半年将不再出台新的调控政策，而原有的那些政策还要加大力度执行。”
马凯在报告中肯定了目前房地产市场调控效果已初步显现，但他同时也指出，由于产生投资膨胀的体制性原因并没有从根本上消除，一些地方的固定资产投资增长仍然过快，目前投资增长还处在较高区间。房地产市场供应结构性矛盾突出，小户型、中低价位住宅供给严重不足，经济适用房投资比重持续下降。
“之所以出现马凯主任所说的上述矛盾，是由于地方对于政策并没有贯彻得力。”经过对市场及政策走向的研究和分析，该负责人表示，“今后一段时间，主要还是抓政策的落实。”
具体来讲，就是根据地区市场的变化情况，有可能继续派出调查组前往调研。“一方面，对于房价继续凸高的地区要研究造成的原因，是我们的政策执行不到位，还是由于市场推进、需求确实过大？另一方面，市场不景气的地方也要前去调研，研究究竟是暂时的还是长期的。”以此达到房地产市场健康、平稳、全面发展的目的。
“重点击破”
除此之外，有研究人员表示，下半年，宏观调控将指向矛盾集中的区域“重点击破”。这一观点，马凯的发言中亦有提及。
马凯强调，下半年将继续发挥土地、资金、税收等政策的调节作用，增加中低价位普通商品房和经济适用房建设，控制高档商品房开发，完善廉租房制度。
供应结构问题一直就是宏观政策落实过程中难度最大的一项。譬如，在日前公布的《北京市2005年度土地供应计划(试行)》中，明确规定供应的经济适用房用地为200公顷，而在各区县反馈的供地意向中，经济适用房用地之和仅为80余公顷，即有可能面临实际供应无法达到原有政策规定的窘境。
在9月22日举行的“非中心·中国房地产前景高峰会”中，与会人士对宏观调控和房地产业的走势表示出了极大的关注。其中，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华专门针对住房问题发表了见解。
这位原建设部政策研究中心主任的观点与马凯不谋而合并较之更加具体。
包宗华认为，自1998年，我国开始推行住房分类供应制度。住房分类供应的核心是：解决好中低收入者的住房问题。“要想解决好中低收入者的住房问题，关键是‘管’，管的主题就是：要抓小户型，低造价的住宅。”
“在这一点上，执行最好的是新加坡。”包宗华具体谈到，新加坡开始执行这一制度的时候，跟我国目前的情况类似，人均GDP也是1000美元左右。由于当时其中低收入者占80%，因此其占八成的主力户型为42-70平米。即便是到了去年，当新加坡的人均GDP达到两万五千美元时，面积为85-99平方米的房子仍占总供应量的70%。而对于超过100平方米的“富人住房”，则一律收取高倍的土地出让金及高倍的物业费。
“作为和新加坡一样人多地少的国家，我国目前的房地产市场中，经济适用房的比例只有6%，甚至有一些大城市超过150平方米的住房占85%以上。”这表明：大量的商品房在市场经济条件下是不受控制的，因此房地产市场的价格越来越高，户型越来越大。
包宗华不无遗憾地表示，“如果我们从1999年开始，就保证经济适用房占到80%的比例，现在的情况就要好得多。诸如目前房价增长过快、房价过高、供应结构不合理、房地产投资增长过快等矛盾可能就不复存在了”。
即便如此，包宗华认为，根据我国目前中低收入人群占80%以上，如果现在开始推行“商品房与小户型低造价的经济适用房供应比例为2：8”的政策，目前的种种矛盾仍然可以化解。
包宗华也清醒地认识到：“这在小城市比较容易推进，但在大城市可能会困难重重。”
他表示，“如果各级政府对实行建设住宅以小户型低造价为主的政策有深刻认识，坚定不移地去推行，就一定行得通。同时，在推行这一政策时还应辅以问责制，以督促各城市政府下大力气去推行”。