万科09年净利增长32% 再获全球住宅销售冠军

网易财经3月1日讯 万科A今日公布年报显示，该公司2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分别增长19.2%和32.1%。各项经营指标也全面超越2007年，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司。每股收益为0.48元，略低于机构此前0.50元的预测中值。万科提议终期股息每10股派发人民币0.70元，2008年为人民币0.50元。

万科总裁郁亮表示，2010年将全面推动装修房、标准化、工业化以及绿色住宅方面的探索与实践，推动公司向绿色企业转型，率先迎接低碳经济时代的到来。

净负债率19.7% 万科不差钱

2009年房地产市场大幅回暖，万科全年累计销售金额达634.2亿元，在国内房地产企业中率先突破600亿。受金融危机影响，美国最大的房地产企业帕尔迪09年销售收入为38.7亿美元，因此万科继2008年后蝉联全球住宅企业销售冠军。

在营业收入和净利润等指标上，万科也重新回到了上市以来的持续增长轨道。报告期内实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，不仅较2008年大幅上升，比市场调整前的2007年也分别增长了37.6%和10%。

截至2009年末，万科持有货币资金230亿元，净负债率19.7%，较2008年末降低13.4个百分点。国信证券析师区瑞明向网易财经表示，从财务状况来看，万科的发展是相当稳健的，可以说“不差钱”。

9个项目计提跌价准备全额冲回

万科2009年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%，结算毛利率为21.99%，较前期有所下降。

万科总裁郁亮表示，房地产行业结算存在滞后性，2009年结算的产品多为2008年调整期内销售的产品，结算毛利率的下降主要受此影响，而由于2009年市场形势好转，未来结算毛利率将有所提升。

2008年末万科根据当时的市场情况，对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。由于市场已经回暖，对2008年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估，对其中9个项目计提的跌价准备进行了全额冲回。

提早布局二三线城市初见成效

2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了三十多个城市市场。作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其“战略纵深”优势开始逐步体现。

值得注意的是，除京沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的净利润占万科整体的比例，均高于其营业收入占公司整体的比例，表现出了高出公司平均水平的盈利能力。而以重庆为代表的部分二线城市，由于进入较晚产品尚未大规模进入结算，未来有望成为新的增长点。

在万科总裁郁亮看来，战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间，从而避开争夺过于激烈的市场，把握机会获取优质土地。

对于万科提早布局二三线城市的战略，不少机构分析师表示认同。中投证券房地产行业首席分析师李少明向网易财经表示，国家的一系列调控使得今年房地产行业的发展面临较大压力，但由于二三线城市的涨幅相对于一线城市来说较小，因此发展空间较大。

“中央经济工作会议指出，要积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制。这对于二三线城市的地产业发展是一个大利好。下一个十年，三线城市的地产业将迎来黄金时代。”区瑞明向网易财经表示，2008年下半年至2009年上半年，万科都十分谨慎，否则其业绩会更出色。

坚持“不囤地” 土储未入房企前十

与销售业绩形成鲜明反差的是，万科在2009末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位。万科2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。截至2009年年末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。

万科总裁郁亮向网易财经表示，万科坚持“不囤地”的原则，获取项目是为了满足开发和增长的需要，并不追求过多的土地储备，目前项目资源基本可满足未来二至三年的开发需要，是一个比较合适的水平。在项目获取上，万科将继续坚持“宁可错过，决不拿错”的原则。

“相对于万科的年销售面积来说，去年新增1036万平方米的土地储备速度还是比较合适的。”区瑞明指出，万科去年新获取的项目基本处于房价上涨较慢、自住需求占主导地位的二三线城市，对其未来的发展十分有利。

根据万科年报数据，该公司2009年新增项目的平均楼面地价约2401元/平米左右，较2007年下降三成。在土地市场争夺激烈的去年，万科新增项目地价在行业领先企业之中具备一定优势。

靓丽年报难改行业前景

虽然万科的年报十分靓丽，但受一系列针对房地产的调控措施影响，近期万科的股价一直随地产板块处于低位调整状态。

对此，郁亮表示，长期来看调控政策有利于房地产市场平稳发展；短期来看宏观经济的走势存在不确定性，政策对市场的具体影响也还有待观察。万科从2007年开始一直坚持“应变重于预测”，2009年在投资上保持了充分的谨慎，目前公司经营非常稳健，现金充足，足以应对市场变化的各种可能。

长江证券分析师苏雪晶则表示，目前房地产调整的阶段仍然处于各个地方落实具体政策的阶段，相对于1、2月份的传统淡季，3月份房地产行业的销售数据将更具说明性。在这样的大背景下，地产股纵然是业绩较为确定，但估值仍然很难得到提升，因此维持谨慎看法。

国信证券最近的研究报告亦认为，目前行业政策已从宽松转向中性，预计调控组合拳将陆续出击，所以万科2010年的销售增长将存在一定的不确定性，从而影响到公司2011年的业绩，因此下调其投资评级至“谨慎推荐”。