北京万科住宅产业化之路

　　2007年末，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立，从此也开启了北京万科的住宅产业化之路。在推进这一战略的过程中，北京万科采取了建立战略研发基地与工程建设试验同步推进的本土化举措，到北京万科中粮假日风景B3#、B4#楼建成入住，成果初显。

　　基于北京地区住宅建设的以下特点：

　　高抗震设防烈度

　　外墙外保温

　　采暖及“三步节能”要求

　　高容积率、日照间距

　　冬季施工

　　从开始阶段，北京万科确就定了 “以我为主、因时制宜、因地制宜，解决工程建造痛点” 的产业化发展思路，逐步推进产业化研究与实践。

　　基于适合于北京地区特点的产业化发展原则，对各项研究目标进行优先级排序，即：结构体系>外围护保温防水体系>设备体系>精装修体系>其他新技术。因此，确定采用装配式剪力墙结构体系，并采用精装修全面家居解决方案实现业主附加价值的最大化。

　　工业化进程中应用新技术的优势

　　位于北京市西南部丰台区的北京万科中粮假日风景项目，以其节材、节水、环保、智能化等优势，将中国的住房产业逐渐引入到工业化时代。项目总用地面积273,500平米，其中建设用地面积226，500平米，规划总建筑面积：416,500平米。项目共分四期开发建设，其中二期、三期、四期为全精装修交房。

　　三期B3、B4＃楼为装配整体剪力墙结构，南立面、北立面外墙为预制受力剪力墙，东西立面、电梯外墙、部分内墙为现浇剪力墙。内墙采用现浇剪力墙及轻质陶粒砌块墙，山墙、内墙的现浇保证了结构的安全性；B3、B4保温采用外墙夹心保温，防水采用启口构造防水与材料防水相结合的设防措施，外窗的安装直接在预制构件洞口预埋木砖上，有效的避免了冷桥的发生并取得一定的防水效果；阳台、空调板、楼梯踏步板均为预制。

　　B3#、B4#楼采用的技术体系及优势

　　免维护外墙保温体系

　　外保温体系采用夹芯保温系统。预制外墙内侧是受力的结构层，中间为保温层，最外侧是保护层。通过阻热性能非常好的玻璃纤维连接件把三层连成一个整体；保护层是5公分厚的钢筋混凝土，以保证保温层与房屋的寿命同步。

　　面砖反打工艺

　　外墙板在工厂预制时，通过事先定制好的模具，将已切割好的瓷砖反铺上去，瓷砖铺好后在背面浇筑混凝土，由于混凝土压筑在瓷砖上，其牢固程度是传统施工工艺所不能比拟的。同时由于瓷砖和外墙板在工厂里一次成型，与传统做法相比，大大节省了外立面装修工期。

　　外窗安装工艺

　　由于在工厂制作，外窗洞口尺寸误差控制在毫米级，窗户安装精确、严丝合缝。窗洞口的夹心保温层内预留防腐木转，有效防止冷桥，也方便现场安装。传统做法下的窗户渗漏是客户集中投诉的焦点，工厂预制构件误差控制从根本上解决了外窗渗漏问题。

　　防渗漏体系

　　上世纪80-90年代，我国装配式大板建筑趋于衰落的重要原因之一是没有解决外墙拼缝的渗漏问题，在B3#、B4#产业化试点楼中，我们使用了更为先进、可靠的防渗漏体系。

　　外墙水平缝反槛构造防水 外墙用防水材料

　　防渗体系包括结构自防水、构造防水、材料防水三部分。

　　竖向缝采用结构自防水，即两块墙板的拼缝处采用现浇混凝土浇筑，使之浑然一体。

　　水平缝采用构造防水，即墙板的上部和底部均预制企口，阻止水流到室内；

　　外墙接缝均采用材料防水，原料为改良硅酮胶。特点如下：

　　具有优越的耐寒、耐热、耐气候、耐久性；

　　能柔和的适应预制墙板的运动；

　　不会像聚氨酯那样受到紫外线会使表面产生裂化 。

　　预制楼梯

　　预制楼梯工业化生产的烙印非常明显，整体为清水混凝土浇筑，外表肌理异常细密，无需再做装饰面。安装也很便捷，减少了现场施工量，真正达到品质坚固，安装便捷，外表美观。

　　全面家居解决方案

全面家居解决方案

　　传统毛坯住宅业主入住后需要装修改造，产生大量建筑垃圾，并造成邻里间互相干扰。精装修作为产业化住宅的重要组成部分，品质得到充分保证。一体化卫浴、整体厨房、收纳系统等，给业主以人性化家居的生活体验。

　　 产业化住宅项目与传统项目能耗数据对比

　　在B3#、B4#楼建造全过程中，对其物耗、能耗进行了统计，并与传统的建造方式进行了比较，结果如下：

　　以上数据表明，产业化住宅项目与传统项目相比，资源消耗方面的优势显著。

　　项目科技创新技术应用的意义：

　　节水：假日风景项目周边大市政条件尚不具备的前提上，更长远的考虑到未来的发展需求，小区内设计并实施了中水回用技术，一旦大市政中水管线完成，即可实现中水回用，利用其浇花、洗车、冲厕,节约大量水资源。

　　节材：假日风景项目各期的二次结构材料均符合新型墙体材料要求，使用新型、环保的轻质材料，杜绝使用粘土砖。

　　环保：假日风景项目建筑垃圾分类，特别是工业化建筑的建筑垃圾分类，生活垃圾分类；假日风景园区排水采用渗水路面利于生态和环保。

　　智能化：假日风景项目综合智能化系统共包括闭路电视监控系统、电子巡更系统、周界报警系统、停车场管理系统、门禁系统、电子显示屏、对讲、背景音乐与紧急广播、物业管理系统、电源与接地、通用布线、室内安防、中控室机房系统等13个子系统。

　　 载体桩新技术应用：假日风景项目I期共有９栋楼天然地基承载力不满足设计要求需要处理，经过综合比较，选择获得多项国家专利技术复合载体夯扩桩技术进行加固，该项技术具有承载力高、造价节省、环保等综合效益。

　　 建筑预制技术应用：工业化建筑外墙，空调板，楼梯均为工厂加工，现场吊装．

　　建筑外窗安装技术应用：工业化建筑外窗安装采用在预制外墙板上直接预埋防腐木砖，然后将窗主框直接固定在防腐木砖上，有效避免窗框处的冷桥现象的发生，最大限度实现了建筑保温节能的目标。

　　建筑外墙防水技术应用：工业化建筑预制外墙缝的防水采购构件防水和材料防水相结合的双重防水措施，构造防水主要是墙板上下留置企口，材料方式采用企鹅牌改良性密封胶2500，该种 防水材料在日本的PC住宅中大量使用，耐久性一般在10-15年，更换、维修也比较方便。

　　做为中国第一个产业化试点工程项目，万科假日风景借鉴国外成熟开发经验，规避了北京城市化进场中引发的噪音、污染、交通拥堵、生活空间恶化等种种问题，将新都市主义理念融入到项目的开发中，规划建设30万平米低密度、高绿化、超舒适的新城市洋房榜样社区，取得了令人瞩目的成绩。并始终坚持以“全心全意全为你”服务的宗旨，精心营造四季花城“邻里守望”的物业服务模式，为业主提供高品质的物业服务。

　　4、政府关心与支持

　　在北京万科住宅产业化科研进程以及B3#、B4#楼实施过程中，得到了各级政府领导的关心与支持。

　　科研课题获得科委立项

　　2008年10月26日，北京万科参与09年北京市科委重大课题（住宅产业化关键技术及示范应用）并立项通过。

　　 B3#、B4#楼成为北京市住宅产业化试点工程

　　2009年5月11日，北京市住房和城乡建设委员会在万科中粮假日风景项目举行“北京市住宅产业化试点工程”现场授牌仪式，B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。

　　北京市建委隋振江主任参观工业化展厅和样板间

　　建设部部长姜伟新同志、北京市陈刚副市长参观工业化展厅和样板间

　　2009年5月18日，建设部部长姜伟新同志在北京市副市长陈刚、北京市建委主任隋振江的陪同下，参观了北京万科中粮假日风景项目B3#、B4#楼以及北京万科工业化展示厅。刚刚被北京市建委授予“北京市住宅产业化试点工程” B3#、B4#实体楼，得到了建设部以及北京市领导的一致好评。认为万科通过工业化的解决手段，不仅加快了住宅生产周期，并在保证安全生产与一流质量的同时，节能减耗，有效降低成本，同时采用全面家居解决方案一次装修到位，减少装修垃圾、避免装修污染，值得建筑业借鉴参考。

　　5、万科的住宅产业化进程

　　万科企业股份有限公司成立于1984年，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一，也是中国首家销售额突破500亿的住宅开发企业。

　　万科于1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，目前公司业务范围已覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及其它区域中心共31个城市，2007年万科共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界首位，已经跻身全球最大的住宅企业行列。

　　迄今为止，万科共为超过20万户中国家庭提供了住宅。2005年6月，“万科”被国家工商行政管理总局正式认定为驰名商标，成为中国房地产行业第一个全国驰名商标。

　　万科致力于不断提升产品品质。至2009年，共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。

　　作为中国房地产行业的持续领跑者，一直以来万科也是住宅产业化的积极呼吁者和坚定推动者。1999年7月，建设部等八部委发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，加快住宅建造方式转变，推进住宅产业现代化，提高住宅质量，万科是第一个也是唯一的一个响应者。

　　1999年12月，万科集团建筑研究中心正式成立，进行住区理论和住宅品质提升研究，拉开了万科住宅产业化序幕。随后，“万科客户体验中心”、“万科住宅产业化企业联盟”等机构相继成立，万科实施住宅产业化的步骤有条不紊展开，并于2002年建成了万科建筑研究中心大楼。

　　2004年，万科成立工厂化中心，开始了工厂化住宅的研究工作。

　　2005年，万科在深圳建筑研究中心试验基地建设1#工业化生产试验楼。在这栋住宅楼上试验了PC（预制混凝土）结构、PC外墙、PC整体式厨房和卫生间、轻钢外墙、轻钢屋顶和ALC外墙，对各种工业化建筑体系完成了一次全面的检验。

　　2006年7月12日，建筑研究中心下属万科住宅产业化研究基地项目取得政府批复及用地规划条件，同年破土动工。2007年，“万科住宅产业化研究基地”落成，是目前国内最为先进、齐全的住宅产业化研究中心。

　　2007年11月，建设部批准同意万科为“国家住宅产业化基地”， 建设部副部长齐骥代表建设部，授予万科为企业联盟型“国家住宅产业化基地”，万科成获得此资格的第一家房地产开发企业。

　　2008年10月，北京万科假日风景B3#、B4#工业化楼开始构件吊装，成为北京地区第一批利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼。

　　2008年，万科修订中长期发展战略，明确将卓越绿色企业作为万科的发展愿景。从2008-2014年，万科将历经三个阶段的努力，根据成本和客户价值选择绿色技术，打造绿色产品系列，通过低碳、微碳、碳中和三个阶段性目标的实现，逐步实现引领房地产行业、成为卓越绿色企业的愿景，将万科打造为世界级的绿色企业。

　　万科住宅产业化进程将分为三个阶段推进，2009年产业化住宅面积126万平米，第二阶段到2012年预计产业化住宅面积500万平米，第三阶段到2015年产业化住宅面积将达1400万平米，实现万科企业绿皮书对社会的承诺。

　　万科对于产业化的理解包含四个方面：

　　设计的标准化

　　生产过程的工厂化

　　装配的现场化

　　产业链的整合

　　万科希望通过自身的产业化倡导和实践，在不断为客户提供更优质的产品和服务的同时，能够带动行业进步和产业链完善，并愿意协助政府制定行业标准，为推动中国住宅产业化进程做出自己的贡献。

　　6、结语

　　北京万科中粮假日风景项目B3#、B4#楼在经历了孕育、出生、成长的漫长期待后，终于迎来了各位业主的乔迁入住，它标志着北京万科的住宅产业化道路由理想成为现实，也预示着北京市的住宅产业化进程迈上一个新的台阶。我们坚信，B3#、B4#楼的优异品质将为各位业主提供前所未有的高尚居住体验。

　　万科的住宅产业化进程没有停止，就在B3#、B4#楼交付的同时，还将举行住宅产业化D1#楼的奠基仪式。D1#楼建筑面积11000平米，地上15层，位于假日风景项目D地块， D1#楼继续采用了装配式复合外墙板剪力墙体、外墙夹心保温预制墙板、外墙构件节点防水做法以及精装修全面家居解决方案等技术，并在B3#、B4#楼的基础上，提升了技术体系、改进了构件连接技术、提高了工厂预制化率，进一步提升客户满意度。

　　D1楼技术措施如下：

　　复合保温预制外墙板

　　灌浆套筒连接技术

　　叠合楼板

　　预制楼梯、预制空调板、叠合阳台板

　　精装修全面家居解决方案

　　预制外立面装修技术

　　太阳能热水技术

　　在建设试点项目的同时，北京万科也正积极推进住宅产业化的相关科研与技术开发工作，并计划在不久的将来能够形成完整的技术体系和标准、开发更为先进的施工技术、实现材料的完全国产化，并培育完善的产业化链条，从而带动整个行业的发展和进步。

　　在万科的积极倡导下，各级政府对住宅产业化的认识和理解日益趋同，北京市正酝酿出台住宅产业化推进政策，并将在保障性住房中大力实施住宅产业化项目。

　　中国住宅产业化的大幕，已渐渐开启。