叶檀：国企制造地王成为暴利象征 为国计民生做了什么

- 头条评论

据《羊城晚报》报道，囤地风、炒作风在向二三线城市蔓延。

房地产市场仍处于高烧状态。据2月11日国家统计局公布的最新数据，2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。

房市泡沫的背后，有不少大型国企的身影。挟低成本资金之利，招商地产[22.81 0.48%]、中海地产、中信地产、华润置地[14.96 -2.86%]等央企从去年下半年开始在房地产市场攻城掠地。根据中国指数研究院日前发布的统计数据，2009年成交总价排在前10位的地块中，国有企业占据8席，成交楼面地价前10位的企业中，国有企业同样占据8席。今年1月，全国土地成交总价前10的地块中，有7宗是被国有企业或具有国资背景的企业拿下。民营企业仅有绿城、上海宝华、北京和裕三家。而绿城等企业与国企有千丝万缕的合作关系。

根据国土部日前公布的囤地数据:从2006年到2008年，全国至少有3.3亿平方米的已购置土地尚未被开发，市场存量一直未被消化，其中相当一部分土地归在国企名下。按照央视的调查，从去年年末开始一波二三线城市圈地运动，主角是大家熟悉的央企地产商。

国企进入房地产市场，有百害而无一利：既推高了房地产市场的价格，让中国的资产价格节节上升，向泡沫市场急行军；又使央企无心主业，以投资赢利遮掩主营业务的萎靡不振，和当初的日本大企业关联持股、以土地作价抬高赢利指数如出一撤。泡沫崩溃后，日本经济直至今日仍未恢复元气。

央企的边界早有明确界定———有关国计民生的重要领域，与自然垄断、国家安全相关的行业。房地产市场是竞争不充分还是自然垄断呢？显然两个条件都不符合。当下，房地产市场确实关乎国计民生，但某些国企为国计民生做了什么？制造地王、推波助澜，让高房价成为众矢之的，央企与房地产市场一起成为暴利的象征。真正关系国计民生、应当由国家投入建造的保障房、廉租房，国企是否尽到了自己的职责呢？

房地产泡沫从一线城市向二三线城市蔓延，是房地产市场的板块轮动效应所致。一线城市囤地目标大，价格过高导致风险过高，而二三线城市价格相对较低，成为开发商所说的“估值洼地”，炒作有了基本面的支撑。

炒作二三线城市，还有几个不足为外人道的大好处，地方政府鼎力支持，土地对国企大开发商半卖半送，以忽悠后来的开发商与投资者。在二三线城市购买土地还可以搭上城市化进程的快车，既占据支持中国城市化发展的道德制高点，又能在税收等领域享受优惠、在水泥等原材料方面享受农村价格。另一个大好处是，随着中国高速轨道交通建设的全面铺开，在轨道交通沿线的二三线城市布局可以在未来获得土地增值溢价。在轨道交通沿线、与大城市处于一小时城市圈的二三线城市可以稳获未来的级差地租。对此，开发商心知肚明。以无锡为例，2月8日，在江苏无锡市2010年首场土地拍卖会上，总面积261万多平方米的23幅地块以142.91亿元成交，总体溢价率达47%以上。

举个远期的案例可以证明交通设施与级差地租的关系。19世纪50年代，美国为了筹集修建铁路的资金，一个重要的办法是以铁路沿线的土地产权作为建设铁路的资金来源。近在眼前的案例则是，由于上海地铁11号线通往江苏昆山，导致昆山房价均价从去年下半年开始从稳定的每平方米5000元上涨到近万元，涨幅惊人。

我国城市化进程最缺的就是资金，最多的就是缺乏资金的农村居民。所有的土地收益与级差地租应该用于城市化进程、用于补偿农村居民使他们成为拥有恒产的城市人口。但现状却是对土地收益与投资收益不征税、或者只征很少的税，坐视级差地租被某些国企开发商、投机者们瓜分。

中国城市化尚未发轫，土地级差地租已经被开发商与投资者囊括而去，剩下当地居民的生活仍然一地鸡毛。而高速轨道所经之处本是发展工商业的大好时机，现在却因为房价大涨，而成为无本之木。更危险的是，国企、银行与房地产的密切联系，使中国经济与房地产的关系越来越固化，政府屡屡投鼠忌器，经济泡沫化越来越严重。

中国经济固本培源，重要的是让国企回归原位，彻底退出商品性与投资性的房地产市场，而去从事名副其实的普遍服务和关系国家安全的产业，而不是在房地产市场上制造不安全因素。

地王秀场猫腻多 双簧频频上演

2010-2-5 现代快报

    挤压房地产泡沫的标志就是收紧地根与银根两根。收紧地根从去年年底开始，标志性事件是地王回收事件频发。

    2009年12月14日，南昌市国土资源局对外发出公告，依法无偿收回南昌正荣（新加坡）置业有限公司于2007年受让的位于西湖区站前西路121号40.52亩国有土地使用权，政府获得3517.136万元的定金收入。12月15日，南京市国土局收回香港九龙仓集团等两家开发商的仙林G82地块，没收竞买保证金2.45亿元（港币）。今年1月4日，广州市国土房管局相关负责人证实，恒大地产于2008年1月8日以41亿元高价拍得的员村绢麻厂地王已经被政府收回，罚没1.3亿元保证金。另外，富力地产的云祥路地块、金地集团番禺地块、中莱投资的科学城地块也已经被收回，只有保利地产的金沙洲地块，仍由开发商留用开发。2月1日，国土资源部公告称，将收回天竺22号地，并没收北京大龙地产2亿元拍地保证金。该地块于去年年11月20日被大龙地产子公司“北京市大龙房地产开发有限公司”以50.5亿元竞得。

    我们在为收回闲置土地欢呼的同时，不应该遗忘以下事实。据国土资源部副部长贠小苏披露，截至2009年底，全国仍然有约1万公顷闲置土地，其中企业自身原因造成闲置的就占比46%。

    在地王回收的同时，新的地王还在诞生。在《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》发布当日，即2009年12月17日，保利地产以30.4亿元竞得北京朝阳区东四环外东风乡高井村地块，楼面地价为2.35万元/平方米，成为今年北京普通住宅地块单价“地王”。新年伊始，中海地产以59.7亿元的总价竞得北京丰台区花乡六圈村地块，再次刷新北京地王纪录。2009年12月23日，央企中建地产以37.2亿元拍得上海新江湾城C6地块，出让面积为11.4517万平方米，起始价为17.1776亿元，成交价溢价率达到217%。高达32484元/平方米的楼面价，创造了新的全国单价“地王”纪录。2月4日，上海证大置业今日以92亿2千万元竞拍价格击败新黄浦、中华企业(联合)、复地集团(联合)等3家开发商竞得上海外滩8-1金融地块项目用地，再次刷新上海地王纪录。

    收回地王不能制度化，所谓的重拳处置闲置土地就会成为一场秀，甚至成为开发商与政府合演的双簧。

    被收回的南昌地王，折算楼面价明显偏高，还不如退还给政府等价跌再买，当初苏宁环球以40亿拍得上海南京东路163号地块，又退还给上海市政府；又如某些上市公司就是地方政府抬高地价的托，他们出高价是为拉高区域内的房地产价格；大连曾有开发商表示政府设置出让门槛、公告时间只有一两天，为意向开发商“量身定做”竞买资格；将于今年3月初推出的中服地块，位于北京市CBD核心地区，这块正在酝酿中的准地王也深陷被内定的质疑。甚至地方政府修改规划、拆迁等等不可抗力，都会成为开发商的免罪金牌。

    此次被处罚的大龙地产是典型个案。其资金实力根本不足以成为地王，因其控股股东为顺义区政府下属开发企业北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，当初颇受市场质疑，却无惊无险拍得地王。拍地潜规则屡见不鲜。按照此前北京市的规定，土地出让收入扣除开发成本后，市八区按照市财政和区财政“五五分成”，其他区县的土地出让金，则直接返还到区里。而大龙地产控股股东是顺义大龙城乡建设总公司，其公司资料显示它是隶属于顺义区政府的全民所有制企业。因此，顺义区政府和大龙地产之间，有机会左手倒右手——大龙地产将地拍下后，未必一定要真金白银付出50.5亿元。此次大龙地产走了背运，2009年12月17日,财政部、国土部等五部联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。此次处罚大龙地产的是北京市国土资源局，顺义区政府挥泪无法保马谡，惟一的办法恐怕是低价给予其他地块作为补偿。

    地王秀场猫腻多。要让土地市场常态化，形成明确预期，最重要的是进行制度变革，令行禁止，切忌三天打鱼、两天晒网，政策充满投机色彩，甚至与开发商上演双簧。如此一来，大龙地产不过是特定时间内的典型案例，毫无制度价值，必定会得到补偿。

银行与地产两头受压 全球资产泡沫正在破裂

2010-2-6 每日经济新闻

    要维持去年的泡沫状态，今年就必须制造更多的泡沫。如去年大批基建项目与房地产项目投资，地王与建设需要更多的资金维系。否则，企业资金链条就有断裂之忧。

    中国重要的泡沫制造行业银行与房地产行业正在遭受双重挤压。

    资金开始收紧。以融资额为例。去年新股一开闸后为了吸收过多的流动性，融资、再融资放松标准创出天量，今年同样如此。Dealogic的数据则显示，今年迄今为止，中国占全球股票发行总额的17.5%，几乎是创纪录的2007年的两倍，2007年的比例是9.5%。目前，随着流动性的下降与全球股市的下挫，据媒体报道，监管部门对保荐机构进行口头指导，要求严控包括地产、建材、银行、保险、钢铁等在内的八大行业的再融资方案审批。监管部门希望保荐机构对其保荐的再融资项目进行修改和优化，以求助力产业结构调整、优化募集资金配置。

    房地产受到严重挤压。今年以来，证监会发审委通过了14家上市公司的再融资申请，没有一家和地产沾边；去年下半年以来获批的33家公司再融资，同样未见地产股身影。而房地产公司的资金渴求急不可待：在去年的股东大会上，通过增发、配股、转债再融资方案的地产公司有29家，合计金额超过662亿元。
　　
    去年制造泡沫，今年收缩泡沫。监管部门对于再融资仅仅用于补充流动资金十分不满。　有保荐人表示，证监会已对再融资审核作出微调，要求对流动资金、偿还贷款项目的必要性作出充分论证。另有保荐人说，监管部门的基本原则是，募集资金中用于补充流动资金或偿还银行贷款的额度不能超过募集总额的30%，但实际操作中，多数公司将补充流动资金或偿还银行贷款剔除，或用新的投资项目取代。根据一位投行部负责人的表述，若再融资用途中包括了“补充流动资金”或“偿还银行贷款”，该方案就很难通过证监会审核，“在这之前，监管部门规定的是这两项投资项目总额度不得超过募资的三分之一”。
  
    此后，上市公司再融资变脸。山东海龙、澄星股份、复星医药、大唐电信、合兴包装、兴发集团、桂东电力、天康生物、广宇集团、华业地产等公司开始为证监会“量身定制”满意的再融资方案，主要是删除还贷项目与补充流动资本金项目，代之以实体投资项目。

    正在大力收缩房地产贷款的银行日子也不好过。他们股市补充资本金的努力，恰遇股市低迷期，去年在地方投融资平台与房地产贷款上的激进使得所有人的开始担心未来坏帐风险令人担忧。

    2月2日，惠誉宣布将招商银行与中信银行两家银行的评级从C/D级下调至D级，理由是其资产负债表内外的信贷风险大为上升。这是惠誉六年多以来首次下调中资银行的评级。这正是经历金融危机之后中国金融机构总市值与资产负债表花团锦簇之时。只举两个数据就可以看出金融机构的风险，去年中国银行业净新增贷款9万多亿元，相当于2008年两倍。一向较为稳妥的招商银行个贷新增规模达到1380亿元，其中房贷新增超过1000亿元。如此危急之际，海南等地的房地产还在发酵，正在建设全球最多、最豪华的高尔夫球场、别墅。

    对全球资产泡沫最致命的打击是，美元处于高位，借出美元进行套利交易的对冲基金开始收缩。这从今年以来大宗商品价格、与道指等指数下降就可以窥见一斑。

    热钱撤走最明显的标志是香港的资金数量。近日，香港金管局发布报告，截至今年1月底，香港银行系统结余为2300亿港元，较去年11月末的3200亿港元历史高位下滑了近三分之一。1月底短短一周之内，香港市场先后有丰益中国、思佳集团和河北煤工三只新股宣告IPO搁浅。自2010年1月11日到2月5号，恒指已经从22500点以上跌破20000点心理关口，而道指破万点心理关口。

    不仅中国，全球都在收缩货币收缩资本泡沫，这一波收缩的领头羊并不是中国，而是由美联储主动发起的攻坚战。虽然1月27日美联储以9:1的投票结果决定仍然维持0-0.25%基准利率不变，但明明确美联储将于2月1日如期终止大部分紧急贷款计划，与海外央行的美元互换安排也将在同日结束，这提高了美元的实际利率。

    国内挤压资产泡沫是正确的，错误的是去年制造的泡沫过大，如果目前就大幅加息将给国际投资者留出到中国抄底的空间，则是错上加错。实体经济摇摇欲坠远未向好，此时突然熄火或者急火猛攻都是大忌，惟一的办法是中药调理，逐步撤火。

央企应该彻底退出商业房地产市场

2010-2-12 新京报

    囤地风、炒作风在向二三线城市蔓延。

 房地产市场仍处于高烧状态。2月11日国家统计局公布的最新数据，2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。

  央企是中国房地产市场的泡沫制造机。挟低廉资金之利，招商地产、中海地产、中信地产、华润置地等央企从去年下半年开始在房地产市场攻城掠地。根据中国指数研究院日前发布的统计数据，2009年成交总价排在前10位的地块中，国有企业占据8席，成交楼面地价前10位的企业中，国有企业同样占据8席。今年1月，全国土地成交总价前10的地块中，有7宗是被国有企业或具有国资背景的企业拿下。民营企业仅有绿城、上海宝华、北京和裕三家。而绿城等企业与国企有千丝万缕的合作关系。国土部日前公布囤地数据:从2006年到2008年，全国至少有3.3亿平方米的已购置土地尚未被开发，市场存量一直未被消化，其中有一部分土地归在央企名下。按照央视的调查，从去年年末开始一波二三线城市圈地运动，主角是大家熟悉的央企地产商。

 央企进入房地产市场，有百害而无一利：既推高了房地产市场的价格，让中国的资产品价格节节上升，向泡沫市场急行军；又使央企无心主业，以投资赢利遮掩主营业务的萎靡不振，如当初的日本大企业关联持股、以土地作价抬高赢利指数如出一撤。一旦泡沫崩溃，日本经济就无翻身之日。

 央企的边界早有明确界定——有关国计民生的重要领域，与自然垄断、国家安全相关的行业——房地产市场是竞争不充分？还是自然垄断？房地产市场确实关乎国计民生，但央企与国企为国计民生作了什么？在房地产市场推波助澜，让高房价成为社会情绪的宣泄口，央企与房地产市场一起成为暴利的象征。而在政府亟需解决的保障性住房，央企到底有多大的贡献？恐怕他们是无颜拿出数据见人的。

 房地产泡沫从一线城市向二三线城市蔓延，是房地产市场的板块轮动效应所致。一线城市囤地目标大，价格过高导致风险过高，而二三线城市价格相对较低，成为开发商所说的“估值洼地”，炒作有了基本面的支撑。

  炒作二三线城市，还有几个不足为外人道的大好处，地方政府鼎力支持，对大开商土地半卖半送，以忽悠后来的开发商与投资者。在二三线城市购买土地还可以搭上城市化进程的快车，既占据支持中国城市化发展的道德至高点，又能在税收等领域享受优惠、在水泥等原材料方面享受农村价格。另一个大好处是，随着中国高速轨道交通建设的全面铺开，在轨道交通沿线的二三线城市布局可以在未来获得土地增值溢价。在轨道交通沿线、与大城市处于一小时城市圈的二三线城市或以稳获未来的级差地租。对此，开发商心知肚明。以无锡为例，2月8日，在江苏无锡市2010年首场土地拍卖会上，总面积261万多平方米的23幅地块以142．91亿元成交，总体溢价率达47%以上。

  举个远期的案例可以证明交通设施与级差地租的关系。19世纪50年代，美国为了筹集修建铁路的资金，一个重要的办法是以铁路沿线的土地产权作为建设铁路的资金来源。近在眼前的案例则是，由于上海地铁11号线通往江苏昆山，导致昆山房价均价从去年下半年开始从稳定的每平方米5000上涨到近万元，涨幅惊人。

  我国城市化进程最缺的就是资金，最多的就是缺乏资金的农村居民。所有的土地收益与级差地租应该用于城市化进程、用于补偿农村居民使他们成为拥有恒产的城市人口。但我们却对土地收益与投资收益不征税、或者只征很少的税，坐视级差地租被央企开发商、投机者们瓜分。

 中国城市化尚未发轫，土地级差地租已经被开发商与投资者囊括而去，剩下当地居民的生活仍然一地鸡毛。而高速轨道所经之处本是发展工商业的大好时机，现在却因为房价大涨，而成这无本之木。更危险的是，央企、银行与房地产的密切联系，使中国经济与房地产的关系越来越固化，政府屡屡投鼠忌器，经济泡沫化越来越严重。