房价下跌：无法完成的任务-一阳来复-搜狐博客

2010-01-23 | 房价下跌：无法完成的任务

房价下跌：无法完成的任务

钟永圣

今天中午，北京的一位博士同学来大连，交谈中他表示最近心神不宁，主要是因为还没有买房子，而房价一路攀升。他是成长在沈阳这样的大城市，父母应该是“高收入者”，他在北美取得硕士学位，回国后和我们是博士的同学，现在在北京的工作是出了名的“高收入部委”。像他这样的从业者都担心房价，其他人怎么办？

我认为，全国的房价在国家调控后很可能在一段时间内缓慢上涨，或者停滞不涨，但是要想房价下跌，恐怕无法实现。理由是：

1每年不低于25%的高校扩招制造了大量的“高级人才”，2010年又有630万毕业生。既然通过高考这个光宗耀祖的途径来到大城市，绝大多数农村毕业生不想回农村就业；数量多到史无前例的大学生群体是潜在的城市居民和商品房的购买者。最粗略的估计，当年大约有300万对将组成家庭，居者有其屋，按照每对80平米计算，全国需要商品房存量2.4亿平米！假设有三分之一的孩子买不起房子，需要租房，那么三分之二的购买也需要1.6亿平米！而现在能统计到的数据是去年的，“至2008年年末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，达到1998年以来的历史高点”，2009年商品房市场交易量疯涨，金融危机以来企业开工不足，如何弥补这供求失衡？

我们已经明确地搞市场经济18年，大家都知道了市场的力量。以上的计算还是按照一年的数字计算。你总得让人住房子，孩子们毕业成家总要有房子，父母不会眼睁睁看着自己的孩子就业后没有房子居住，两代人甚至三代人合力买房子的情况也屡见不鲜，巨大的需求量一定会推高房价，这是常识。

2城市居民改进住房的愿望依然持久强劲；我到房地产交易市场实地考察过，火爆程度让人害怕。

3全国新近一轮城市搬迁改造拉开序幕，居民要限期搬走，就必须在限期内买到合适的住房，短时间内制造了巨大的需求量。政府为了鼓励快速搬迁，按时搬走的还给予3万元“奖励”。

如果你亲眼看到大连胜利路两侧 “人去楼空”的壮观景象，就算智商为零也会明白在过去的下半年里为什么房价飞涨。

4保障性住房的投入量据说还不到5%,对房价的影响微乎其微。

5国家调控，一线城市收紧，二线城市如杭州、南京仍然对购房者补贴。

6.银行有房贷的利益动机；

7地方政府有“发展”的竞争需要和官员在任期内取得政绩的硬性约束。

没有需求，会产生泡沫；有需求能够成交，会上涨；有需求，又买不起，会滞涨。

昨天说过，政府的宏观调控要综合考虑土地供应、市场供需的规模、发展速度、就业政策、户籍制度、税收制度、保障制度等，各制度之间要协调。现在的政策出台，显然没有相互的勾稽呼应，甚至顾此失彼互相掣肘（不是有意的，是因为政出多门）。所以啊，想要房价下跌，不可能的事，

为了大家了解的方便，我把几个相关的情况列在下面，以供参考。

1.在国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的同时，杭州市推出了29条房产新政，不论是否杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴。不仅是首次置业给予补贴，在市区仅有一套住房，在2010年出售住房，并重新购买普通住房的，同样给予房款总额1.3%的购房补贴；因房屋拆迁选择货币安置的,在市区购买普通住房给予超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴。杭州2009年卖地收入高达1200亿元。

　 营业税“2改5”对炒房和购买非普通住宅抑制作用明显，但杭州的新政相当于补贴了因营业税受影响的客户，抵消了宏观政策的执行力。新政中一户家庭年满18周岁子女购买第二套住房,享受首套住房贷款的相关优惠政策，这对一些炒房家庭,继续起着“鼓励”作用。

不仅仅是杭州，南京市在2009年底就率先提出购房补贴。在南京市首次购买普通住房(144平方米以下)的，给予总房款0.5%的购房补贴，仅有一套住房的改善型购房家庭，在2010年出售原住房并且重新购买普通住房的，也给予房款总额0.5%的购房补贴。而个税补贴则将取消，之前南京市对超过两年的二手房买卖，缴纳个税后政府还要补贴40%，2010年政府不再予以补贴。

2中广网北京1月23日消息 (记者王誉颖)据中国之声《全国新闻联播》18时35分报道，人力资源和社会保障部表示，今年将集中力量做好高校毕业生、农民工和就业困难人员三个重点群体的就业工作。2009年，全国城镇新增就业1102万人，为全年目标的122%。2010年应届高校毕业生达到630万人http://www.huanqiu.com中国广播网

3去年哈尔滨市出台促进房地产市场稳定健康发展的20条意见，开展房地产市场“暖春行动”，使房地产投资、消费增长明显，房地产市场总体实现了供需两旺。全年实现房地产开发建设总规模1768万平方米，同比增长34.76%；其中住宅建设总规模1428万平方米，同比增长38.88%。房地产开发竣工规模812万平方米，同比增长70.26%；其中住宅建设竣工规模693万平方米，同比增长74.9%。房地产开发完成投资230.9亿元，同比增长52.35%，是历史上投资增长最快的一年；其中住宅建设完成投资187.3亿元，同比增长59.21%。全年销售商品房694万平方米，同比增长70.7%；其中销售商品住房624万平方米，同比增长75.49%。

4住房和城乡建设部副部长齐骥明确表示，增加保障性住房供应不会冲击商品房市场。自从三年9000亿元保障性住房投入计划出台后，有关保障性住房是否会冲击商品房市场的议论不绝于耳。然而细细分析之后发现，无论从保障对象、供应规模还是供应结构来看，保障性住房都与商品房市场存在严格的界限，很难对商品房市场造成冲击。从保障性住房申请的收入限制看，例如广州市只有年人均可支配收入低于18287元的家庭才可申购，深圳市要求家庭人均年可支配收入连续两年低于23252元、总资产不得超过28万元。保障性住房面对的人群只是相当于城镇人口总数5%的贫困人口，占比有限，这些低收入居民本就不属于商品房的有效需求人群，更谈不上对商品房市场形成分流。

4. 根据国家统计局及地方统计局数据，2008年是我国商品房空置面积猛增的一年，由2007年底的1.35亿平方米跃升至1.64亿平方米，增幅达21.8%。