社会各界热议中国房地产市场

    刚刚过去的2009年，是中国楼市充满戏剧性的一年。这一年，中国楼市由年初的低迷转入“小阳春”，之后迅速升温为“大阳春”，紧接着量价齐升，高潮迭起，“地王”不断刷新，房企纷纷圈钱融资，中国楼市火爆得出人意料。与此同时，房价飙升造成的买房难等重大民生问题凸显，中央政府紧急频频出台政策遏制房价过快增长。如何看待当前的中国房地产市场现状，中国的房价到底有没有泡沫存在？如何看待中央调控政策的作用，未来一年房价到底会不会降？不妨听一听社会各界对此的看法。
官方声音
    俞正声：一年来上海房价地价均处于历史高位，潜在风险加大
    中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声在日前举行的上海经济工作会议上明确指出，一年来上海房价、地价上涨过快，均处于历史高位，潜在风险加大。俞正声强调，要以规划为引导，稳定市场预期，避免房价过快上涨，满足广大人民群众对安居的需要。
    俞正声指出，虽然2009年上海财政增长超出了原来的预期，但收入结构仍不合理，财政收入增长较多地依赖于房地产业。他强调，必须采取坚决措施，保障民生需求；必须研究制度性举措，克服对土地收入的偏好。
    俞正声表示，过高的房价、地价不仅不利于民生，对城市的可持续发展和财政收入的平稳增长也都有极大的危害。
    俞正声强调，民生始终是我们高度关注的问题，保障和改善民生是我们发展经济的最终目的。对于市民普遍关心的就业、公交、养老等民生问题，都要着力解决好。住房问题是上海群众，特别是年轻人最为关注的大事。推进住房体制改革和住房建设，既要坚持市场化的方向，也要关注民生的需求。
    俞正声指出，保证每年有足够的住宅土地供应量和开工面积，这是保持上海房地产市场价格稳定的一个关键性举措。2010年要保证至少2000万平方米的住宅开工面积，抓好规划落地，抓好开工建设，要作为重大措施加以落实。
    俞正声表示，2010年要增加各类保障性和租赁住房供应量，增加经济适用住房、配套商品房、单位租赁住房、公共租赁住房的开工面积，争取开工面积占到全市住宅年度开工面积的60%以上。同时，要加大旧区特别是危房改造的力度。
    梁保华：房价增速有点可怕，这样下去肯定不行
    江苏省委书记梁保华日前在江苏全省经济工作会议上评价江苏省房价整体增速情况时说，这样的增长速度有点可怕。有的地方2个月内房价提升了2000元/平方米，这样下去肯定不行。江苏的经济增长要率先实现转型，财政增收不能过度依赖房地产。
    梁保华强调，江苏2009年财政收入增长的一个重要因素是房地产税收的增加，但2010年很难保持这样高的增幅，房地产税收对财政增收的影响不可忽视。
    据悉，2009年1-11月江苏商品房销售面积增长88.5%，房地产税收增量占一般预算收入增量的30%以上。
    梁保华认为，对房地产，政府不能打压，但可以使用调节的办法：一是增加对困难群体提供保障性住房；二是在土地供给上，对囤积房产和拿地之后不开发的，要用相对应的措施进行调控。尤其是一些房价增长过快的城市，必须尽快出台平抑房价的措施。
    贺铿：地方政府炒地致楼市泡沫
    全国人大常委、全国人大财经委副主任贺铿在2009年12月13日的央视《面对面》节目中明确指出：中国的房地产存在泡沫，造成泡沫的主要原因是地方政府炒地和社会资金炒房，而且地方政府和某些专家希望泡沫存在，这样他们才有钱花。这些专家甚至还不如1000多年前封建社会的诗人杜甫。诗人杜甫他把房地产的性质说得非常清楚，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。盖房子是给“寒士们”住的，要让大多数人买得起房子这才是正道。
    贺铿指出，房地产现在存在两个问题，一个是有泡沫，第二个是有炒房现象，而并非真正有人买得起房子。部分城市房地产有泡沫，原因是两个，一个是地方政府炒地，另外一个是社会资金炒房。社会资金炒房，他买房不是为了住，而是为了再转手，再赚钱，所以有的有钱人一买不是一套两套，是十套二十套，他买了压根儿是不住的，而是等到有了好价钱就再卖掉。
    就楼市泡沫，贺铿提出两个解决对策。一是规定地方政府的土地出让金全部归中央财政。二是规定对炒房收益征收80%的惩罚重税。
    贺铿表示，虚高的房价迟早总会落下来。他分析说，近20年来的金融危机没有一起不是因为房地产市场的泡沫破裂而引起的。比如说巴西的房地产，亚洲金融危机中泰国的房地产，中国香港金融危机中的房地产，以及日本金融危机中的房地产，乃至这次迪拜债务危机中的房地产，都是房地产引起的金融危机，无一例外。贺铿认为，一部分城市房地产有泡沫，迟早它要恢复到正常。
    吴晓灵：不解决中央和地方财力不对称问题， 高房价势难破题
    2009年12月25日，全国人大常委、全国人大财经委副主任吴晓灵说，调控房价应解决住房制度、土地供应制度和金融制度三方面问题。针对三类不同的人群，要制定不同的金融政策。
    吴晓灵表示，我国在1998年之前全部是福利分房，经过改革之后实行了住房商品化，但是这其中有一个缺陷，就是把所有的人都推向了市场，因此我们发现，很多人其实无法从市场中解决住房问题，当然政府也发现了这个问题，因而政府提出在住房制度上要有一个最低的保障功能。
    吴晓灵表示，谈到房价问题，应该从以下几个方面来界定。首先，要使住房制度有一个好的设计，哪些人是要靠政府给予其最低保障，哪些人要通过政府适当补贴解决其住房问题，而哪些人是完全可以靠市场化的方式来解决住房问题。在住房问题上，如果把以上三类人界定清楚的话，那么就出现了一个土地供应制的问题，我们要向保障型住房供应多少土地，向补贴型住房供应多少土地，商品房要供应多少土地？针对这三类不同的人群，要制定不同的金融政策。
    吴晓灵表示，如果我们可以用这三个制度的配套，解决好最低保障人口的住房问题和一般老百姓的住房问题，那么再高的商品房的价格也不必进行调控，可以完全由市场来决定。房价问题折射出的是我国的住房制度、土地供应制度和金融制度问题。在土地制度问题中，最主要的还是要解决地方政府的土地财政问题。如果我们不把中央政府和地方政府的事权、财力划分更加对称，地方政府的财政过多地依靠土地出让收入的话，高房价的问题是很难解决的。
专家学者观点
    中国社科院：必须有效解决房价不断上涨问题
    中国社会科学院2009年年底发布的《经济蓝皮书》指出，2010年我国经济有望全面复苏，在新一轮周期中城市化率的提高，以及相应的房地产业特别是住宅业的发展，仍然是新一轮周期中重要的动力源之一，但必须有效解决房价不断上涨的问题。
    蓝皮书指出，目前为了顺利推进我国城市化的发展，特别是更好地使住宅业成为新一轮经济周期的重要支柱产业，就必须有效地解决房价不断上涨的问题。这个问题解决不好，将会严重影响城市化的发展，甚至影响社会安定。我国住宅业的发展经历了三个阶段：原先，在高度集中的计划经济体制下，城市中的住宅问题主要是由政府包办，住宅严重短缺；后来，住宅商品化了，完全推向市场，推动了住宅业的大发展，也使房价不断攀升；再后来，把市场化和政府责任相结合。
    现在看来，为有效抑制房价不断上涨趋势，必须进一步采取“釜底抽薪”办法，即把政府保障部分再加以扩大，不仅把城市低收入群众住房问题从市场中抽出来，而且要把城市中等收入群众住房问题也从市场中抽出来，纳入政府保障范围。但对城市中等收入群众的住房保障是“保”人人都有居住权，都能租上房，而不是“保”人人都有房产权；而且是在政府保障下，进行市场化操作，租住房有高、中、低档，可自主选择。
    顾云昌：2010年年中左右房价可能会平稳下来
    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，从近几个月看，房价仍然处在上涨的通道中，但是可以预料，接下来几个月，房价上涨的势头将减缓。这是因为现在的房价已经处于高位，高房价必然会挤出一部分低端需求。另外，政府出台政策以后，对投资投机性需求开始有所挤压，所以两端的需求都会受到抑制，有助于调整我们的供求关系，但是一下子要全部保持稳定，恐怕还有一定的难度。我相信，在2010年年中左右，随着供应量的放大，供求关系会相应地平稳下来，房价也会随之平稳下来。
开发商态度
    任志强：房价将在此轮调控中再次上涨
    华远集团总裁任志强在一篇博客文章中写道，政府已多次在调控中国“过快上涨”的房价了，但每次都只在舟上记录下了房价上升或下降的位置，却不知道“舟”是浮在水面上的，房子是盖在出让的土地上的。地的价格变了，“舟”自然会动。
    房地产的产业本就包含着土地，许多国家或地区法律中土地也被列为建筑物的定义之中管理（如中国香港）。没有地又哪里来的房子，“小产权房”的不合法性不是来自于房子本身，而是源于土地的性质。由此可见，土地的性质决定着土地的价格，也决定着房屋的价格。同样的房子放在天安门广场和放在新疆大沙漠中，价格会不同。不同的不是房子本身的质量与造价，而是土地位置所引发的价格差。
    政府对房价的调控政策中，一是打击投资；二是抑制消费；三是增加税费，却鲜见抑制土地高价的政策，反而出台的大都是“价高者得”的政策。地价越高越好，房价越低越好。从经济学而言，这岂不是一种悖论吗？
    从已出台的政策看，涉及土地的有多项，但却几乎都在中央政府与地方政府的政策和管辖权博弈中失效了。如果既不能解决中央与地方的财权和事权的划分问题，也不能解决部委政策对地方政府和人大的约束问题，那么就从根本上无法解决土地的利用、出让方式和价高者得中的所有问题。也更不可能放弃政府垄断供给的权力，那么水涨舟高就成为了必然。历史上每一次调控的最终结果都是房价的上涨，已给社会一个强烈的信号，房价将在此轮的调控中再次上涨！
    至于媒体认为的土地出让金首付最少50%的政策将有利于防止土地天价的问题，任志强说，土地征税是与开发商无关的。土地出让的合同规则是政府垄断制定的，而不是开发商谈判或选择的，土地出让的成本最终是转移到房价之中的，不是向开发商征税而是向消费者征税。加大用地的支付成本只会让消费者背上更沉重的包袱，而对抑制房价的长涨没有任何帮助，反而可能起到助推的作用。
    王石：泡沫终将破裂
    对于持续“升温”的楼市，2009年12月23日，地产名人王石在其微博发文感慨道：水价涨了，资源性商品上涨是必然趋势，但房价再涨就问题大了。他同时表示，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂，而万科为此已经提前准备。
    潘石屹：中国房地产“市盈率”高达100倍
    SOHO中国董事长潘石屹在参加中央电视台一期节目录制时表示，房价疯涨绝非什么刚性需求、城镇化推动的结果，而完全是货币失控，炒作使然。他将房价租售比形象地比作房地产的“市盈率”。如果说，目前欧美房地产市场的市盈率不过12倍左右的话，则中国很多城市房地产的市盈率，起码在100倍以上。
    在他看来，政府要真正调控房价：第一，必须坚决回收流动性，不能让过多的钱流向房地产；第二，要增加土地供应；第三，要打击囤地。他表示，房地产的泡沫必破，作为开发商，SOHO中国已经在未雨绸缪思考应对之策。
经济学家观点
    谢国忠：2012年中国股市楼市泡沫终将破灭
    经济学家谢国忠认为，中国的房地产已经提前通胀，房产泡沫已经很大，2012年危机将再一次来临，各国央行无法阻止通胀的来临，一旦全球通胀来临，现在房地产泡沫必然受到冲击，买房子显然并非保值的良策，股市楼市的泡沫终将破灭。
    陈志武：房价上涨空间不大
    经济学家、美国耶鲁大学金融学教授陈志武认为，现在市场上的钱还是非常多，也就是说流动性和信贷依旧是支持房价上涨的重要因素，因此房价完全下跌的可能性几乎没有，但是因为供应量有望在未来几年持续放大，因此房价上涨的空间并不是很大。供应量的加大在很大程度上将抑制房价上涨。同时，在通胀预期不断加强的情况下，老百姓买房子投资保值不是很好的做法。
    2010年房地产价格可能还是会继续上涨，但不会有大的上涨空间，相对而言，股市的上涨空间比房地产大，由于美元贬值的趋势有望延续，黄金等贵金属价格还是会继续上涨。
    华生：调控楼市不能隔山打牛
    经济学家、燕京华侨大学校长华生在“2010中国经济展望高峰论坛”上发表演讲时称，2010年中国经济增长指标超额完成基本无忧，现在的关键是结构调整问题，这已成为下一步经济发展的主要矛盾。为解决城乡发展失调问题，国家应下大力气进行城市规划并调整房地产市场，在城区多建小面积房，对城区大户型及多套住房征收消费税，把房价收入比降下来。
    华生认为，中国目前最大的结构问题就是城乡发展失调问题，城市化的畸形发展不但导致了我国积累与消费结构、收入分配结构、地区发展结构、产业发展结构不匹配等一系列问题，并直接造成我国房地产市场的巨大泡沫，亟须进行重大变革。
    对于目前流行的中国城市化进程推高了房价的说法，华生明确表示，目前的房价飙升与城市化没有关系。城市化是指伴随着工业化发展，农村居民不断转入城市，成为永久性城市居民。但反观我们所谓的“城市化”，现在城市的房子有多少是农民买得起的，即使是少量的经济适用房和廉租房也都不是为农民考虑的。大量的农民工只不过是促进城市发展的匆匆过客而已，根本谈不上从此在打工的城市里安居乐业。他认为，目前我们已经走上了一条畸形发展的城市化道路，在这种情况下，房地产价格的继续飙升已经失去它在经济上的合理性，房地产市场面临着像当年股市中股权分置改革一般的重大变革。
    对房地产调控问题，华生认为无论是从政策取向，还是制度设计上都应该作出重大的转变，理想的政策取向是对城市房地产价格实行长期温和的熊市调整。另外，如果在税收政策上对投资所得收税，包括对城区内豪华户型、大户型以及两套以上住房征收消费税，房价收入比回落立即就可以预期。而国内现行的调节措施，诸如开发商购地首付款不得低于50%、提高二手房交易税费等措施基本都是隔靴搔痒、隔山打牛，非常不得力。
    此外，城市本身的科学规划也将有利于房地产价格的平衡。从西方发达国家的经验来看，由于城区居住的大多是普通收入人群，而豪华型住房几乎全建在郊区，所以市区房价从整体上不可能太高。他建议，我国在未来的城市规划中，无论是大城市还是中小城市都应参考这样的思路，在城区多建小面积房，这或将成为解决城市居民住房的关键之一。
    华生同时强调，调控房地产是从国家利益出发，从大多数人利益出发的重要举措，因为只有房价收入比降下来了，房地产市场的大规模发展才有可能。房地产业在今后30年都将是中国的支柱产业，但前提是低价，对此，国家一定要下决心去调整。
    王洪卫：再不转型可能会走日本的老路
    上海财经大学副校长王洪卫认为，中国房地产业已经从量变走向质变，已经到了产业升级的关键阶段。首先，现在的房地产再这样发展下去，会走向日本或者中国香港当年地产泡沫破灭的老路，所以我们需要转型。
    目前房地产已经由供不应求的阶段进入供需平衡的阶段。供需平衡了，但为何市场还是供不应求？因为中国现在的投资客太多了。我们要注意两点：一是大量的房屋被投资客所投资了，是社会资源的极大浪费，二是中国的投资客着眼于房屋价值的上涨，而不是以房屋租金价格作为回报的。随着房地产投资的增大，房地产风险的水库水位不断上涨，一旦我们的政策发生转型了，比如说要征收个人财产税，要征收资源空置税，那这个水库的水就会流出来，最后可能会造成水库溃坝，房地产会真正爆发风险。所以呼吁房地产结构升级的时候，更加需要我们政策的转型。
    这种政策转型包含土地政策、财政政策、税收政策。比如资源外的财政收入应该以中央财政为主，把土地出让金大部分收入上交至中央，这样地方城市经营房产的动力就会不足了。比方说把产业结构升级所带来的税收分成大量让给地方，让地方政府专注于产业的发展，这样中国的经济、中国的房地产才会有一个美好的未来。