任志强：算不清楚的一笔糊涂账-任志强-搜狐博客

2010-01-20 | 任志强：算不清楚的一笔糊涂账

　　算不清楚的一笔糊涂账

　　任志强

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　　解读国办十一条会议上公布了几个鲜为人知的数字，有些数字从来都是一笔说不清楚的账。

　　一、开发商手中还有300万亩土地，约为20万公顷，是够两三年开发用的。但根据国家统计局的报告数据（见下表），自2005年至2009年所购置的土地总和也仅有18.15公顷。

　　表一：历年开发商土地购置面积（单位：万平方米；亿元）

　　2004年对土地数量的研究中就发现国土部公布的数据与统计局公布的数据之间有个巨大的差，大约差了十万公顷左右。当时的解释是：国土部统计的是出让的全部土地面积，而统计局统计的是开发商购置的土地面积。也就是说国土部供地的面积中包括了中央电视台这类的土地，这些土地不是开发商持有并面对市场的商品房用地。

　　目前国土部所说的300万亩大约也就是这样的一种统计方式，否则开发商至少应有五年以上的土地购置量被闲置在手中。不然又如何来了个300万亩的数字呢？

　　二、国土部认为开发商手中约有1万公顷的土地被闲置，其中政府的原因造成闲置的占55%左右，而这一万公顷的前面所说的300万亩（约20万公顷）则相差了20倍之多，不知这300万亩和这一万公顷的闲置到底是什么关系。是不是说这300万亩中除了一万公顷被闲置之外，其他的土地都已被开发，或正在规划或建设呢？反正不是闲置的，那么又怎么会够吃个两三年呢？

　　三、300万亩是个五年以上的开发商闲置土地面积数，但这五年之中又有多少开复工或使用了多少土地呢？根据国际统计局公布的数据（见下表），五年内开发商新开工面积约为44.162亿平方米，按全国平均建筑容积率1.5计算，则需要用土地量为29万公顷；按平均建筑容积率2计算，则需要用土地量为22万公顷。不但早就超过了五年的土地供给量，也远远大于300碗面，要吃掉早几年的土地余额。目前全国的城镇建成区的平均容积率还不到1.5。

　　表二：历年开竣工面积

　　五年竣工面积26.56亿平方米，按1.5容积率计算，至少要消耗17万多公顷的土地，接近于五年的土地供应量18115公顷。而2009年在施面积为29.88亿平方米，按1.5容积率计算占用土地近20万公顷，土地的数量早就超过了土地的供应量，地又从哪里来的呢？

　　也可以算个总账，自1998年房改以来，统计局公布的全部开发商购置的土地面积合计为35万公顷，按容积率1.5计算，可建设52.6亿平方米建筑，按容积率2计算为70亿平方米，按容积率2.5计算为87.68亿平方米。

　　自1998年以来的竣工面积为47.84亿平方米，按1.5容积率计算要消耗土地31万公顷，按2容积率计算要消耗23.42万公顷的土地，按2.5容积率计算要消耗19.13万公顷的土地。

　　而2009年在施面积为29.88亿平方米，按1.5容积率计算为20公顷的土地，按2容积率计算约为15万公顷的土地，按2.5容积率计算约为12万公顷的土地，怎么都算不出开发商手中还有300万亩土地的账。

　　也就是说平均用地容积率在2.5以上时，开发商手中可能还会有点地，但也绝不可能有20万公顷以上可供两三年开发用的地，同时实际城镇建成区的容积率远远低于2.5。

　　四、是国土部门手中储备了22万公顷的土地，但2009年开发商只购买了2.7万公顷的土地，约占储备用地的12%。为什么土地部门手中有大量的土地却不向市场供应呢，从而不断的创出了天价地的新闻。那么到底是谁在囤地并拍卖高价地也就一目了然了。

　　当然土地储备的总量不等于平均分配，一定是少数城市的土地稀缺，而有的城市则土地充足。不能用甲地代替乙地而改变供求关系。但同样的道理则是开发商手中的土地也存在着极不均衡性，有的土地储备很多，但有更多的企业是饥饿状态下，因此不能一概而论开发商手中还有多少土地并且是够两三年开发的。

　　至少国土部门可以根据开发商土地储备的存量决定招标的条件，让囤地的开发商、手中还有大量储备用地的开发商被限制在招标的门槛之外，这难道不是防止和限制囤地的一种方式吗？

　　因此不能总的算账说开发商手中还有多少地，就证明还有可供几年的开发量的土地，也许有的地多年拆迁不完，也许有的地市政到今天未通，也许有的土地在修改规划，如北京已经签了土地合同并交齐了土地出让金的土地还在减少面积或增加面积的指标，也许有些早期出让了的土地面积巨大，有数千名之多，必然会分期建设，一定会囤积大量的土地，但这些土地既不违规也没有行为上的囤地的主观故意……

　　我们不想指责国土部门故意囤地不向市场供给，但也请土地部门不要将所有的开发商一棍子打死，认为所有的开发商都在囤地，也许八万多家开发企业中只有少数的开发商财大气粗有钱囤地，而大多数的开发商，特别是中小企业更没有囤地的资本了。

　　如今房地产投资的增长并没有恢复到历史的平均水平之上，同比、环比都不乐观。其中供给的减少除了去库存化加速之外，就是土地的供给不足造成的。

　　尽管土地部门一再强调天价地不是土地招拍挂制度造成的，而是开发商对未来房价的预期过高造成的，并用开发商手中还有300万亩土地加以证明，但这笔糊涂账算下来，无论如何都无法证明这些数字中的逻辑关系。结论仍然是土地供给的严重不足在导致天价的土地产生。怎么算都无法证明土地的供应充足。

　　尽管土地供给的总量很多，但大量的土地并不在开发商手中，也不是面向市场能提供商品房的用地。也许正是因为这些非商品房占用了大量的土地，才让开发商只能在有限的土地上拍天价了。

　　国土部的数据大概是国家保密法中规定的不能对社会公开的数据，因此无法从国土部的网站中了解到全面的情况，只能从统计局的数据中分析土地的供应量和供求关系。但国土部时不时的有某些发言人公布出个别的数据，而这些数据没有一次能和统计局的数据对得上，因此怎么算都是一笔糊涂账。

　　而在这笔糊涂账中无论如何也得不出开发商手中还有20万公顷（300亩）土地可供两三年开发的结论。