房地产泡沫破灭形成爱尔兰危机

                         文/马跃成
       从贫穷的大西洋岛国，一跃成为欧洲第二富国，爱尔兰曾是闪亮的欧洲经济之星。如今，昔日的“凯尔特之虎”负债累累，正等待着来自欧盟和国际货币基金组织的援助。是房地产的快速发展，打造了爱尔兰神话。也是房地产泡沫的破碎，把它抛向危机的边缘。房地产业，如何从爱尔兰的“致富经”变成“紧箍咒”?
        北京青年报最近一篇文章披露了爱尔兰危机的细节，值得引起我们的思考。
        “爱尔兰现在遇到的问题，可以说是房地产泡沫和银行毫无节制发放贷款造成的。” 爱尔兰人史蒂芬·史密斯说。在银行供职的史密斯清楚地知道，房地产一度是爱尔兰经济增长的主要推动力。然而，受2008年美国次贷危机影响，爱尔兰房地产业泡沫破灭，建筑商无法还贷，个人抵押贷款购房者还不起贷，银行损失惨重，国家不得不耗费巨资进行救助。简单地说，是房地产业“绑架”了银行，银行又“绑架”了政府。
        陈敏琪是上世纪70年代末随丈夫到都柏林定居的。“在我的印象里，爱尔兰迅速发展是从上世纪90年代开始的。当时爱尔兰把公司税降到12.5%，比其他欧洲国家动辄30%以上要低很多，因此吸引了很多美国、英国的大公司来这里投资。” 陈敏琪说，过去十多年间，爱尔兰的GDP几乎一直保持5%至10%的高速增长，人均净资产从4万多欧元增加到近15万欧元，一跃成为欧洲富国。
        外资企业对建筑物的需求刺激了房地产业市场，为了满足投资者和大量涌入的移民，爱尔兰建设了大量新房。“那时候翻开报纸，到处都是关于房产的新闻和广告。” 陈敏琪回忆说。从1996年到2006年，爱尔兰房地产业蓬勃发展，在GDP中占的比重翻了一番，从5%提高到10%，成为爱尔兰支柱产业之一。数据显示，从1995年到2007年，爱尔兰房价平均上涨了3到4倍，房价相对家庭年收入的系数也从4增长到10，在都柏林，房价收入系数比高达17。
        然而，当2008年金融海啸呼啸而来之时，爱尔兰的房地产市场开始崩溃。失业率大幅上升，2009年中期达到11.4%，预计今年将达到17%。人员外流使得爱尔兰对房屋的刚性需求开始下降，推高了住房空置率。截至2010年2月底，爱尔兰房屋空置数量达34.5万套，空置率高达17%，远高于正常空置率5%至10%的范围。与此同时，房价开始急速下滑，2009年第一季度的房价比2007年高峰时下跌了23%。
        由于信贷违约风险增加，建筑商无法还贷，个人抵押贷款购房者还不起贷，银行损失惨重，爱尔兰国内的几大商业银行普遍陷入了债务危机。
        对照我们当前的楼市状况和这些年的房地产开发过程，感到中国当前的财富积累似乎与爱尔兰有着极其的相似性。爱尔兰这样的危机会不会传染到中国？可能与爱尔兰有些不同的是，这些年我们一直在试图进行调控，进行纠正，但是总也没有纠正过来。这点是不是说明我们的洞察能力更强一点？
        爱尔兰危机之后，在国内引起轩然大波，关于楼市调控和危机的争论再次热烈起来。有一种观点就认为，中国国情与爱尔兰差别太大，中国楼市没有危险性可言，着急上火那是杞人忧天。
        清华大学房地产研究所所长刘洪玉就认为，“爱尔兰是个很小的经济体，与中国的可比性比较差。” 但是，国家危机不是和人生病一样吗？如果小孩和大人同样生病的话，相对来说，好像小孩的病治愈起来更容易一些。
         记得当年日本危机的时候，美国次贷危机的时候，东南亚危机的时候，也都有这样的观点。中国不可能与这些国家的情况完全一样，即使中国自身的形势也在不断的变化之中。经济体大小确实不是危机来还是不来的因素，船小好调头，像中国发生类似的危机，恐怕一个欧盟的救助就解决不了问题了，美国危机不是就是现实的例子吗？，美联储的一个政策就让世界新兴经济体遭受沉重负担，中国都跟着受连累。
        在爱尔兰生活多年的陈敏琪认为，爱尔兰人口只有400多万，对房屋刚性需求小，房地产被炒热和投资行为及外来移民的大量涌入有关。金融危机发生后，投资者撤出，高失业率下不但移民转往其他国家务工，很多爱尔兰人也去外国“淘金”，这使得大量房屋闲置，出现了所谓的“鬼镇”。
        这么说来，中国就是一个世界，进城务工人员，其实在城市里安顿下来的不多，即使一些人在城里通过各种形式定居了，但是他们依然保留着乡下的房子，很多人都还准备着，万一在城市混不下去了，还能回老家活着。更多的农民工是到城市里挣钱来了，而不是定居来了，这从春运的人流可见一斑。不要说，危机、失业的时候，即使现在，我们的城市里已经到处可见黑灯鬼城。
         中国国务院发展研究中心的专家预测，30年后中国农村人口将由现在的9亿减至4亿人，这意味着越来越多的农村人将寻求成为“新市民”。他们在进入城市或城镇时，对房屋需求量会大大增加。如果受到经济危机的影响，这些人还会进程吗？农民进城或者是城市化，绝对不是让农民搬进城这么简单，他们进城首先是要工作，然后才是要生活，最后才是要住房。目前的高房价不正在成为组织农民进城定居的高门槛吗？
        爱尔兰确实算是一个很小的经济体，但是据说，之前有希腊危机，后面葡萄牙、西班牙也要跟上来的倾向。这些国家加在一起在欧盟也不算小单位了吧？最让人担心的是，一张骨牌导致的多米诺骨牌接连倒下的现象出现。
        中国楼市确实存在严重的泡沫，这是不争的事实，但是中国的泡沫就是结实的永远都不会破裂，似乎也说不过去。我们也当从爱尔兰危机、从美国危机中汲取教训，这些都是正在上演的悲剧，防止房地产泡沫破裂后的灾难在中国上演。
        我们不能把爱尔兰危机只当成故事说说，更不能当耳旁风，听听就过去了。我们祝福中国能够躲过这一劫。