余丰慧：多部委为何管不住开发商囤地不开工

余丰慧 财经评论员

本月17日，国土部和国家发改委联合发布限制用地、禁止用地目录2006年本增补本。新目录规定，商品住宅用地宗地出让面积，小城市不超7公顷 ，中等城市不超14公顷 ，大城市不超20公顷 (20万平方米)。住房和城乡建设部也在日前下发通知，要求地方住建部门要加强对在建项目的监管，全面梳理检查已批未建、已批未售项目的情况。督促已达到规定预售条件的项目及时申请预售公开销售。中房协一位高层也要求下属会员单位，要理性拿地，不要轻易争当地王、大规模圈地或者囤地，拿地后要按照合同尽快开发，以形成实际的消费量(11月24日 《第一财经日报》)。

为了解决开发商囤地不开工问题，中央有关部委可谓使出了浑身解数，但至今不见效果。针对近期社会对开发商囤地坐收渔利不开发的强烈反应，国土部、发改委、住建部以及中房协都采取上述措施，督促开发商尽快开工，力图消除囤地现象。然而，以笔者看，这些措施都是隔靴挠痒，不解决根本问题。

从上述几个部委的所谓“措施”看，要么本身就没有切中囤地要害，没有触及问题的核心，而是在问题的边稍瞎挠痒痒；要么是对开发商口头劝说和道义上的规劝；要么是都重复的滥而又滥、百姓耳朵都听出茧子、开发商连眼都不眨一下的老套套。况且，离落实到位还远而又远，到真正落实时，要么变样，要么根本就落实不下去。

开发商之所以囤地不开发是因为有巨大的利益在里面。越囤地利益越大，越囤地越能融来资金。囤地不开发甚至比开发还赚钱，比开发风险还小，比开发资金流还充沛，何苦去开发呢？除非开发商是傻子一个。不切断囤地的巨大利益链条，在其他方面挠痒痒都是瞎子点灯，一点作用也没有。作为买地者的开发商如此，那么，作为卖地的地方政府又如何呢？

地方政府的卖地冲动不遏制，卖地后面的土地财政不根除，疯狂卖地、疯狂囤地就无法根本解决。起拍价为14.1亿元的北京市顺义区天竺22号地，11月20在经历了190轮激烈竞价后，被国企背景的北京市大龙房地产开发有限公司以50.5亿拍下，成为北京市新晋地王。让本已沉寂一段时间的京城土地市场再度兴奋。而从北京土地供应看有两个特点引起关注：截止11月23日 ，北京成交土地出让价款达到639.39亿元，再创历史新高，在本月和下月，北京还将有多块热门地块进行出让，到今年年底，北京土地出让收入超过700亿元已经无悬念。今年北京的土地收入被称为天文数字。同时，北京今年的1300公顷 住宅用地供应计划已经完成，这是自北京2005年首次公布年度供地计划以来，第二次在当年完成了年度供地计划。不过，北京并未停下卖地的步伐。到12月底北京还将出让约300公顷 土地，主要集中在大兴、通州、顺义、房山等新区以及朝阳等热点区域。

地方政府往往打着大力推地供地、抑制房价的幌子，疯狂卖地。经济学家左小蕾日前说，面对居高不下的房价，现在有一种通过增加土地供给，以扩大供给来抑制房价上涨的主张，这种主张是个极大的误区。高房价不是简单的供给不足问题。特别是这一轮房价上涨，绝非所谓“刚性”需求推动，不是所谓城市化进程中所产生的进城农民工带来的住房需求推动的。如此的高房价，哪里是这样一些群体所能够支付的？所以，这一轮房价应该是“投资、投机”行为推动的。囤地、投机投资，再加大土地供应也只能是跌入虎穴、进入虎口。

天文数据土地出让金收入的诱惑，疯狂卖地就在情理之中了。而根本顾不得开发商是否囤地不开发。土地的卖方—地方政府和土地的买方—开发商一拍即合，都非常踊跃和积极，都有巨大的利益在里面，土地市场出现畸形就不足为奇了。

国土部“限大”之举是为了遏制近期国内“地王”频出的现象，减少“地王”给房地产市场带来的负效应。但是在笔者看来，“限大”只是“扬汤止沸”，要规范土地市场，严打囤地才能“釜底抽薪”。

首先，“限大令”只能管住总价地王，管不了单价地王。一个简单的例子，“限大”后，像北京顺义天竺22号这样“巨无霸”体量(50多万平方米)的总价“地王”可能越来越少，但是丝毫妨碍不了中化方兴这样的单价地王。广渠门15号地只有15.59万平方米，却拍出了40.6亿元的高价。

而且，纵观当前各地房地产市场的“地王”，特别是二三线城市的“地王”，面积很多都在20万平方米以下。不久前，中海地产经过263轮竞价，以14.64亿元的总价拿下长春长铃地块，创下长春经营性土地出让史上的三宗“最”：拍卖次数最多、单宗地成交额度最大、住宅用地价格最高。该地块的面积并不大，总价与一线城市地王比也不高，但是，净地单价破万带给长春土地市场的震撼绝不亚于广渠门地块对北京的影响、长风地块对上海的影响。

所以，“限大令”这种遏制“地王”的方式并不会对土地出让单价产生太大影响，也不会对“单价地王”的刷新速度产生任何制约。

其次，拿一把“20万平方米”的尺子卡住所有大城市供地上限，有“一刀切”之嫌，科学性值得商榷。按100万人口以上就可以算做“大城市”的相关规定，长春市和北京市都算是大城市，但是，300多万人口的长春市和1000多万人口以上的北京市，无论在人口数量、土地面积和城市规划方面，又与北京有多大的可比性呢？更何况，一个地块出让面积多大合适，要根据地块位置、城市规划和功能分区，如果公共配套设施较多，需要配建中小学、出让地块面积自然需要大一些。一个锅盖不能扣到所有的锅上，具体问题具体分析。“20万平方米”这样的近乎“一刀切”的规定，在具体执行中难免遇到很多实际问题，执行的力度可能要大打折扣。

其实，“地王”最受人诟病的问题，最主要的不在于它有多大、多贵，既然是“招拍挂”，价高者得，地王的产生就是正常的市场现象，没什么可谴责的；“地王”最大的问题在于囤而不开，一方面造成土地资源闲置长期“晒太阳”，另一方面助长了“炒地皮”行为，造成楼市病态发展房价居高不下。

2007年，绿地集团和中海地产双双成为长春地王。但绿地新里开盘后，售价并没有明显高出市场价格水平。以与绿地大体相当的地价拿下“西水地块”后，中海搁置了两年多未开发。现在这块地的价值不言而喻。

“盖房的不如囤地的”，潘石屹把这种现象称之为“养鸡的不如倒蛋的”：两家开发商在同一地段 各 拿 了 一 块 土 地 ： 一 家 开 发 商 建 了 房 子 销 售 出去，没有赚多少钱;另一家开发商，囤着地，什么事也 没 有 干 ， 最 后 把 土 地 转 让 给 了 别 人 ， 赚 了 许 多钱，比前一家开发商赚的钱多许多倍。这样的现象显然是不正常的，助长了“囤地、炒地”的风气，不仅对行业的长远发展有害，更是对土地这种宝贵资源的极大浪费。

长春市国土资源局也曾尝试出台地方性办法打击囤地行为，当地规定，不交清土地成交款和出让金的企业，不得参与新地块竞买。然而在实际执行过程中，一些没有交清出让金的企业，改头换面，以新注册公司或者其他子公司的名义频频参与竞买并获得成功。记者认为，有些规定，制定得越细、越严格，执行起来反而越复杂、越难操作。

所以，与其不断出台新规、细则，不如把原有的打击囤地的政策落实好。越简单的办法也许越有效。试想，如果真的能够把“两年不开发土地收回”落到实处，哪个企业还敢没完没了地囤地呢？ （郎秋红）

当前，买房要走关系、排队、抢号的事件已经让买房者习以为常，消费者对房子的追捧令许多人费解，动辄几百万的房子为何有那么多人抢着买，往往是几百套房子一推出立马宣布全部售罄，大家都在说房子供应缺口太大，问题是房子怎么可能一夜之间都蒸发。这背后是市场的原因还是营销的把戏？

人为因素

开发商观望导致开工量不足

普罗旺斯副总杨尚红

目前的供应不足主要是因为开发商在市场低迷的时候，对市场无法把握之后的观望，导致开工不足，以至于面对今年有增无减的需求而感到力不从心。此外从消费者心理角度，看到市场复苏，就争着买房，这种现象又反过来启动更多的需求，加速了供需矛盾。这种供求的缺口导致房价不断攀升。

旺盛需求+人为营销=房荒

同策咨询赵钢

目前供应不足有两方面的原因。一是上半年市场突然回暖，成交量大，导致对市场存量房的消耗过快，导致了供应缺口。而正是这样的现状，也造成开发商对市场预期乐观，放缓推盘的节奏，人为加剧了市场供求的矛盾。虽然下半年政府要呼吁房子的供应，但是政策有一定的滞后期，在2011年前，公寓房的销售压力不会显现，开发商的预期不变，房价也就不会下调。

看涨预期刺激需求

乘星行行销机构赵春雷

表面看供需矛盾很激烈，需求远远大于供应，但是需求是有弹性，目前宽松的货币政策信号导致大家对通货膨胀的顾虑，这种预期下导致对不动产的需求加大。投资客大手笔的买房刺激房价的不断攀升，这种信号又传导到普通购房者那里，引发了购房恐慌、房价继续居高不下的现状。个人认为，只有看涨的预期发生转变，否则供应缺口永远存在。

市场因素

有效供应不足导致房荒

华燕置业范伟国

房子不是没有，而是老百姓想要的房子不充足。广大购房者需求范围在中内环，但是目前房源供应的主题在外郊环，这类区域投资客大于自住客，炒高房价反过来也刺激了中心区域价格的上涨，造成消费者买不到想要、能承受的房子。目前唯一的方法就是加快外环的配套设施，加速这些区域人口的导入，把外郊环的供应变成有效供应，从而缓解供需矛盾。

去年开工量减少后患显现

九城湖滨朱春华

目前供应不足最主要的原因是去年市场低迷，开发商开工量减少。另一方面就是随着市场的复苏，大家对市场看涨，不仅刚性购买者纷纷进入市场，投资需求也不断膨胀，加大了需求与供应的矛盾。如今，土地市场频频传来“地王”消息，土地成本价已经开始超越周边在售价，会进一步加大看涨预期。

缘于年内去库存化现象

中国指数研究院研究副总监张琪

楼市在回暖的同时，却没有出现过剩，反而供应频频趋紧。上海目前出清周期仅为2个月，就这一数据来看，房荒问题的确应该得到重视。这一方面和年内的去库存化现象有关。08年楼市低迷使得企业拿地大幅减少、建设投资放缓，而09年交易量以异乎寻常的速度反弹，去库存效应显著。09年1-10月，商品房施工面积、新开工面积、土地购置面积和土地开发面积增长率均出现五年内低点，这些具有先行性意义的供应指标增速悉数下滑，意味着明年新增可供销售的商品房增量有限。可见对明年而言，或许适量的补库存，尤其是中低端、保障性住房的补库存更加要紧。

市场调查

四成网友矛头指向开发商

针对目前市场上出现的房荒现象，网易房产调查数据显示，有38.45%的网友认为目前“无房可售”是由于“供应量不足的问题”，而41.65%的网友则觉得是“开发商人为捂盘囤地”，而剩下19.9%的网友则觉得“今年过大的成交量消耗了房源”。调查结果显示，有22.95%的网友认为责任应归咎于“开发商”，而5.99%的网友觉得“房荒”是“炒房客”造成的，还有1.5%的网友觉得是“购房者”制造了“房荒”。

(来源：上海青年报　)