自居丫环的房地产商与地方政府的联盟

丫环不满政府过多干涉

　　房地产商是政府的丫环！任志强11月11日在第八届中国地产节上阐述这一崭新理论之际，正值中央正在实施防止炒作高价地产、稳定房价的楼市调控，这场检查房地产企业和楼盘项目的风暴，正同时席卷北京和上海两地。

　　从11月初，北京的三百余个房地产开发项目便遭遇财务和原始数据清查，令房地产业风声鹤唳。类似的清查活动也在上海低调展开，其中，部分豪宅项目的开发资金与运作过程是此次检查的重点。

　　此次调查范围除豪宅项目外，一些有国有资产背景的发展商也是清查重点。所以，不难看出任志强“丫环”论中包含着对政府干涉过多不满的意味。而且，在过往化解了中央政府一波又一波的宏观调控之后，房地产商看到了危机。

　　房地产商公开叫板政府，已不是第一次了，可这次又似乎与以往不同。有市场人士预测，继结构比例、土地供应、资金控制等经济领域的调控后，房地产调控重点已有悄然向反腐、反违规倾斜的态势。一位房地产专家表示：“这次两地的检查如果执行到位，可能会取得比此前一系列调控政策都更加显著的调控效果。”

追逐暴利的房地产市场

　　尽管房地产界的又一场暴风雨已经来临，尽管它可能比过往仍然一场来得更猛，但房价仍不容乐观。北京的房价已经连续十五个月上涨，其它城市已经的房价也是有涨无跌。

　　在一轮又一轮涨声中，房地产商这个腰缠万贯的丫环，早已在市场经济中拥有越来越大、越来越多的自主权，不仅地方政府没把房地产商当成丫环，房地产商也没把自己当成丫环。

　　任志强在“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上的一句表白令举座皆惊，却也道出了房地产商玩弄房价的规则。他说，“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。”

　　众所周知，房地产业是富翁制造机行业，有人曾按平均20%的利润率（实际利润率要高于这个数字）计算过，北京房地产业2004年一年的利润就高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。

调控与反调控的博弈

　　逐利是为商者的本性，面对遍地是黄金、弯腰就能捡钱的房地产市场，房地产商不惜使用各种手段，甚至与中央政府搏斗。于是，一场政府调控与房地产商反调控博弈就此上演。

　　清华大学社会学系教授孙立平认为，房地产调控与反调控的博弈，可以说是目前中国涉及利益面最广、博弈技巧最纯熟、悬念最多、结局也最扑朔迷离的一场博弈。房地产是近年来聚集资源最多，因而牵扯的利益关系最广泛的一个领域，而房地产集团也是目前中国发育程度最高的一个利益群体。

　　房地产集团最漂亮的一次博弈是2003年成功反对央行的“121文件”，促成了国务院十八号文件的出台。经济改革二十多年来，一个利益群体能够通过自己的努力影响甚至改变政府的重要政策，这还是第一次。而恰恰是这次房地产商的胜利，导致了2004年房价的扶摇直上。

　　2005年，更加关注房地产热社会和政治后果的中央政府终于连出重手，实施宏观调控。从政府两会报告中提到要稳定房价开始，从“国八条”到“曾四点”，再到新八条，都表明了政府稳定房价的决。到了5月份发出了更有震慑力的七部委《关于稳定住房价格的意见》。在短短两个月的时间里，政府对房地产的关注可以说是前所未有，有人称之为“刀刀见血”，一招紧似一招。

　　与政府的调控不同，房地产商暗中施展浑身解数，没有公开的斗法，但只言片语即能感受到房地产商的意志。2005年5月中旬的一天，上海的大房地产商聚会，最终达成的共识是不降价，“都要挺着，圈子里就这么定了。”

地方政府与丫环的联盟

　　从一波高过一波的房价看，房地产商的确如愿以偿。在中国目前的制度背景下，利益集团的行动要真正取得效果，最有效的办法是与行政权力结盟，这一点没人有怀疑。房地产集团具有的巨大社会能量，无疑在于与权力的联盟。事实上，他们正是与地方政府联手化解了“国八条”的效力，才最终导致了宏观调控政策未能达到预期目的。

　　近些年来在政绩、财政压力以及其它种种因素促发下导致的地方政府对于“经营城市”、“出售土地”的兴趣，则为房地产与地方政府的结盟提供了可能。地方官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。这种联盟关系，直接影响到利益博弈的实际过程。

　　以房地产为例，一些地方房价的飞涨，其实就是房地产商和地方政府合作的结果。在调控之初，与之联盟关系最松散的投机客成了牺牲的对象，而地方政府与房地产商的联盟直到目前都还非常牢固。

　　而在目前的房地产调控中，更为硬碰硬的实质性博弈开始出现了。甚至可以发现，一些地方政府和某些政府部门，也不时地从幕后走到台前。在调控最较劲的时候，主管房地产的建设部官员就表示，政府不希望房价出现大起大落的情况，房价的大落对老百姓没有好处。

　　不久前去职的教育部原副部长张保庆在退休前曾有过一句惊人之语：“中国目前最大的问题是政令不通，中南海制定的东西有时都出不了中南海！”应当看到的是，现在的所谓政令不通，背后往往有着利益掣肘的因素。

　　在房地产调控还在酝酿甚至进行中的时候，一些地方政府就坚称本地的房价是合理的，没有泡沫；在调控开始之后，一些地方政府和某些政府部门则与房地产商联手努力将中央政府的调控解释为不是要房价下跌而只是放缓房价上涨的幅度；在中央表明态度之后，一些地方很快就报出房价下跌的数据和消息，以促使调控早日收兵；更技术性的做法则是推迟高档房开盘时间造成房价结构性下跌的假象。而且，不时发出诸如如果房价大幅下跌会导致灾难性后果的威胁。