高房价不能承受之重

前段时间，一部反映社会各阶层在住房问题上复杂心态的现实主义力作《蜗居》在内地热播，一时之间“蜗居”成为街头巷议的热门话题，也成为网络世界的流行词汇。为什么呢？

　　道理很简单，正如被列宁称为俄罗斯思想界“普罗米修斯”，十九世纪着名思想家车尔尼雪夫斯基所指出的，艺术是生活并不完整的再现。也就是说，当前没有任何问题象住房一样牵动着国人的心灵。虽然《蜗居》因为种种原因被停播，但房地产调控政策也随后出台，标志着中国正在进入全民治理时代。

　　一、高房价的性质

　　着名财经专家卢麒元先生曾经一针见血地指出，高房价是在一种变相税负，是国民财富转移，是逆向“土改”。人们不应忘记，1945年日本投降后，在短短的4年时间里，国民党以八百万正规军之众，被人数、装备都远远不如的共产党逐出大陆，为什么呢？

　　这是因为，在共产党解放区实行了“耕者有其田”的土地改革，“人人有饭吃”的战时计划经济，而在国统区实行的放任自流、官员自肥的市场经济，却带来了剧烈的通货膨胀。正如陈独秀先生所指出的，“一个政府的垮台不是因为反对党的崛起，而是国民的普遍不信任”。因此，人们不难理解蒋中正先生退守台湾以后，为什么立即采取了赎买土地，分田到户的土地政策。看来，当局者是“如鱼饮水，冷暖自知”啊！

　　二、高房价的由来

　　房价之所以这么高，是利益攸关方合谋的结果。地方政府通过高价拍卖土地，快速推进城市化建设。为此，控制土地数量，默许开发商囤积土地，为当然之举。开发商则通过与炒家的合谋，降低房屋推出数量，造成人为紧缺，形成房价不断上涨的气氛，制造房价只涨不跌的神化。在这样的氛围下，银行等金融机构对贷款者的资信审核基本流于形式，虽然其他类别的贷款控制很严，唯有住房按揭贷款来者不拒，和美国次贷危机前的景象竟然惊人地一致。中央政府由于担心出现中国式次贷危机，在房地产调控上不敢放开手脚，房地产泡沫有恃无恐。

　　除了利益集团推动的原因外，高房价与房地产制度设计密切相关。简单比较一下，美国实行房地产“贱买贵用” 制度，房价仅仅反映房屋的建设成本，人们在使用这些房屋的时候，每年需要交纳物业税，并对第二套、第三套住房征收累进制的物业税。美国房地产没有年限，却有遗产税限制，最高累进可以达到40%。大陆实行“贵买贱用”房地产制度。房屋使用年限七十年，国家将房产及所附着土地的七十年使用权一次性卖给住房拥有者，以后不再交纳物业税，也没有遗产税。理论上七十年后，房产及所附着土地归政府无偿收回（实际上是不可能的，法不责众，未来怎么办？又要留待后人的智慧了）。

　　现在沿海城市房价与居民收入之比至少在十倍之上，显然是太高了。但如果对未来七十年土地使用权进行定价，恐怕没有任何金融学家能够回答现在是高还是低。这样一种制度安排，意味着居民将未来七十年的税收预付了，政府则是把未来七十年的收益预收了，当然经济的未来也在很大程度上被预收了。特别是，大量住房由少数人囤积，形成了城市中的新地主阶层，而城市发展的未来----大学毕业生们，普遍陷入“蜗居”状态，这种情况对于我们这个社会到底意味着什么？相信没有任何人可以回答。

　　三、高房价如何治理

　　内地对高房价的治理政策已经出了很多轮了，却越调越高，令人深思。大体上，这些政策可以概括为五个方面：一、打击囤积土地，要求土地限期开发，否则强制收回；二、加大廉租房建设；三、降低第一套住房贷款利率与门槛；四、取消第二套住房贷款利率优惠；五、提高住房买卖交易税。

　　政策看起来很有道理，实际效果并不理想。前两项属于增加供给，由于与地方政府利益相抵牾，流于“雷声大，雨点小”。差别化利率是不错的手段，由于力度太小，所起的作用有限。提高住房交易税，对于房价的作用甚至是相反的。一方面，卖房者可以轻易地将交易成本转嫁给购房者，另一方面，提高交易成本降低了住房交易的流动性，反而有助于房价上涨。

　　“人一思考，上帝就发笑”。每每房地产价格调控政策一出台，房地产商就发笑，皆在于政策力量之不足。经过几轮调控，房地产商对于房价调控的神经，却出奇地越发粗壮起来。

　　房地产政策不仅仅涉及到民生、福利，还涉及到经济发展、金融安全等诸多方面，中央政府对房地产调控政策持谨慎态度是可以理解的。但调而无果，何如不调呢？笔者以为，房地产调控应在保持控制的条件下，有区别地对待各个城市不同情况，采取标本兼治的综合治理措施。主要手段如：1. 经济上，政府应该转向以产业升级为导向的经济政策，摆脱宏观经济对于房地产的依赖。2. 金融上，金融机构大幅度降低第一套住房的贷款利率，大幅度提高第二套住房的贷款利率。3. 地区间，对于东部已经完成城市化的地区，应给予地方政府对第二套住房征收物业税的权利，税收由中央、地方政府分享。对于西部正在进行城市化的地区应该规定一定的廉租房建设比例。

　　“耕者有其田，居者有其屋”，就那么难吗？