贫富差距不断拉大 中国急需第二次房改

杨娟：欢迎各位继续回到今天的“齐评天下”，现在在中国内地，可以说老百姓最关心的问题就是房价问题，房价在不停的涨，在最近的一个月，为了抑制这种趋势，中央政府是接连出招。

简福疆：对，出了很多措施，包括像个人住房的转让营业税的征免时限，由两年延长到五年，另外发展商拿地，现在首期付款，必须要超过五成，而且一年内要缴清，所以石先生您怎么看这些政策的出台？

中国需要第二次房改

政策目的：遏投机性购房和囤地

石齐平：对，你刚才讲的最重要两个政策，其实还有很多相关的政策。所有的政策，我觉得中国政府现在基本上针对两个行为，一个就是投机性的购屋行为，要给它打击。第二个是投机性的囤地的行为，要给它打击。

杨娟：政府为什么要这样做？

石齐平：主要还是从各种资讯、资料、指标里边看到，今天中国大中城市的房市、房屋问题确实是很不正常。举例来讲，租金很便宜，但是房屋售价很贵，租售比不合理。

第二个，跟收入相比，房价太贵。一般的收入实在吃不消。

中国主要城市房市指标均不正常

石齐平：第三个我们可以看到，房价变动的增长的速度，无论从环比的指数，跟上个月或者跟上次比，或者跟去年同期比的同比指数都不正常，都太快。各大城市里面，我们看到空置率非常高，买了已经不住，所有这些指标就是刚才我讲的，不正常，所以政府必须采取一些相关的对策。

简福疆：如果这种现象继续下去的话，您觉得会有什么样的后果？

石齐平：后果很多了，我觉得比较严重的后果，下面这几个。

高房价影响民生、内需和金融稳定

石齐平：头一个你知道80%以上的老百姓都说，我买不起房子，越来越买不起房子的时候，很严重的民生问题，已经不是老百姓了，现在连副部级的官员都说他也买不起房子了，所以这是一个严重的民生问题，经济问题，而且是一个社会问题。

第二，我们都知道中国现在最重要一个宏观经济就是拉内需，可是你这个房价不断的上涨，把很多其他的消费都挤压掉了，每一个家庭都在拼命的储蓄，可是越储蓄越发现房子买不起，所以内需是拉不起来的。

第三，我们可以注意到它是一个泡沫，这个泡沫时间越长，长的越大，一旦破了以后，造成的伤害就越大，包括对金融稳定的冲击就非常非常的严重。我们讲泡沫的话，还有一个就是美国福布斯最近公布了一个资料，它选出全世界七大泡沫，其中第一大泡沫是黄金，第二个泡沫就是中国的房市，可见这个问题已经受到国际的关注了。

杨娟：这个问题确实非常的严重了，现在为了避免这种情况进一步的恶化，所以政府开始采取一系列的动作了对吗？

石齐平：对，政府采取的动作，最主要刚才讲的顾虑。但是在时间点上，我觉得还有两个角度的观察。

迪拜事件警示中国楼市泡沫

石齐平：第二个，我们注意到前不久还有一个迪拜的房市泡沫，这个对中国政府来讲，还是有一定程度的警示意义的。

简福疆：你认为政府现在采取的一些措施跟手段，能不能真正的解决问题，因为我们现在看到了，不管在广州，还是在上海，又出现新地王。

石齐平：对，我觉得这是一个很好的问题，怎么看呢？刚才前面讲的，中国现在所有的政策，基本上都是打击两个投机，打击投机性的购房，打击投机性的囤地。但是要注意到为什么会有这些投机性的行为？

中国遏制房市针对“果”更要针对“因”

石齐平：这些投机性为什么会出来，我觉得是一个根本的形势造成的，大家都预期房价在不断快速上涨，而且预期在将来很长一段时间，还会继续涨，才会有这些投机行为。所以这些投机行为，基本上是一个果，它不是因，所以今天要真正去解决这些问题，除了对付果之外，更重要的是，要想办法针对这个因，采取一些相关有效的对策才行。

杨娟：这个因到底是什么呢？房价高涨的根本原因到底是什么呢？

石齐平：我觉得这个，我想借用一个图，来给大家做一些理论上的分析。这个图就是中国房屋问题一个基本的图，我们可以看到在这个图里边有两个圈圈，这个圈叫做内核心，内核心基本上有三个资源，一个资源叫做土地，第二个资源叫做资金，第三个资源就叫做房屋。

中国房市问题结构图

石齐平：这三个资源的相对关系，基本上受到外圈的四个，我把它叫做经济行为者，它的行为所决定的。经济行为者上面是政府，这里面包括地方政府，我们图形里面都加上一个中央政府。这个政府的行为，再加上银行的行为，再加上地产发展商的行为，再加上购屋者。这四个经济行为者的行为，在相当程度上就决定了内核心中三种资源的相对关系。

简福疆：这个理论架构当然看得一目了然，但怎么用它来分析中国当前的楼市问题呢？

石齐平：我们先把这个理论，这个基本的因果关系，互相的互动关系先了解了以后，我们进一段广告之后，接下来我们再试图进一步给观众朋友分析，中国的房屋问题的本质究竟该怎么看，怎么去面对它，马上回来。

简福疆：欢迎回到“齐评天下”，刚刚石先生画了一张中国楼市问题的结构图，怎么用它来分析中国的楼市呢？

石齐平：从刚才结构图里面，我想大家已经注意到两个圈圈，一个是内核心，内核心里面有三个资源，包括土地、资金还有房屋。决定这三个资源的关系，就是外围的四个行为者，包括政府，政府有地方政府和中央政府，另外还有银行，还有地产开发商，也包括国企，还有购屋者。

了解这个图在我们大家心目中之后，我想接下来，我们还可以再从三个不同的方面来看中国房屋市场的问题本质，一个是宏观的，一个是中观的，一个是微观的。

三角度观察中国房市

杨娟：我们一步一步来，首先看到的是从宏观的方面来看，中国的楼市问题的本质，到底是什么？

宏观：人房结构

石齐平：中国楼市问题的本质，从宏观面来看，基本上是一个巨大的供需结构失衡的问题。这个怎么理解呢？你可以看到咱们新中国从1949年开始到1978年这三十年，人口从四亿多增加到七八个亿，房屋有没有增加，基本上没增加。然后再过二十年，从1979年开始到1998年，房改的时候，这二十年，人口又增加到差不多到十二个亿，但是房屋基本上增加的很有限。

宏观：流动性人民币升值预期

石齐平：第二个角度，我们都知道最近这一年多，全世界流动性就过剩。因为救市，中国也一样，新增房贷这一年增加了十万个亿，同时这个货币供给量增加了将近30%，这么多的钱当然对房屋市场构成了巨大的需求压力。还有不要忘记，中国尤其是全世界流动性觊觎的所在，因为大家看好人民币可能会有升值的潜力，所以热钱就进来，一部分也进入到中国的房市了，所以我们从宏观面来讲，就这三个角度凑起来的。

简福疆：这是宏观面，中观方面，中国的问题本质呢？

中观：贫富差距不断拉大

石齐平：中观面折合出中国一个结构性的，另外一个结构性的收入分配的问题，就是贫富差距的问题，你看这么多人，80%的人说不定买房子买不起，有压力，包括副部长，但是却有人可以买好几栋，甚至买几十栋，甚至几百栋，说明这是一个贫富差距的问题，没错，然后倒过头来，当房屋每出现每一次泡沫，就会更多的加剧分配差距的严重性，因为穷者越穷，富者越富，这是中观面的中国房屋问题。

杨娟：微观面呢？

微观：地方政府地产商购屋者

石齐平：微观面比较容易解释了，你看地方政府为了增加收入，开始卖土地，地产商开始投机，有钱的购物者开始投机，这就是我们一般看到的微观面的一种现象。

简福疆：我明白了，现在大家看房地产问题，大家比较多看到是一些微观的，像投机炒作等等，大家少看到的是一些像中观还有宏观的结构性的问题，所以往往抓不到解决问题的核心关键。

石齐平：对。

简福疆：面对这么麻烦的问题，您觉得中国施政的重点到底在哪里？

中国房屋：超常规的供需失衡

石齐平：所以现在从刚才我的分析里面，大家理顺了，根本的问题是什么，根本的问题是刚才讲的，中国有世界上完全没有的超常规的供需失衡问题，所以结论是你要把这么庞大的需求，差不多四五十年没有释放出来的需求，今天因为温饱都已经满足了，必须要买房子了，这么大的需求你要交给市场，不可以的，是要交给市场，但是不能百分之百交给市场。

换句话说，中国政府在房屋问题的解决上，有一个非常重要的、责无旁贷、当仁不让的责任。换句话说，你必须要把房屋的问题，不仅仅是看作经济问题，同时还要把它看作是一个社会问题。不仅仅要用经济政策来解决，同时还要有社会政策来解决，就像谁呢？像我们过去举过例子，新加坡政府。

中国可参考新加坡房屋政策

石齐平：新加坡在1965年独立的时候，40%的人是住在中国所谓的棚户区的，根本不是房子。新加坡政府于是了解到这是一个经济的问题，同时是个社会问题。所以把房屋的问题拉高到国策的升势，用最高规格的方式投入最大资源来兴建，现在新加坡有85%的人住在所谓的公共租屋，只有15%的住在所谓的私人豪宅，或者是别墅，这是什么概念呢？这就是把它当做一个经济问题和社会问题来处理的。所以为什么我们这样说，新加坡政府的房屋政策是基本上既是一个市场经济的概念，又是一个社会主义的概念，所以我认为中国也在这个时候，必须要从长计议，推动第二次的房屋改革。

杨娟：您所谓的中国第二次房屋改革和第一次的房屋改革，最大的区别在哪里？

第二次房改：市场经济+社会主义

石齐平：好，第一次就是刚刚我讲的1998年那一次，交给市场，那一次是思想解放。因为以前都没有市场的概念，所以现在把它交给市场很好的，交给市场，交给企业。但是经过十几年，我们看到实验的结果，发现到恐怕政府也有很重要的角色。在新加坡，15%的住宅是豪宅，那就是市场经济概念，你有本事你就住豪宅，我政府乐观其成，很好，还有85%住不起，买不起房子，我责无旁贷，我来帮你，这就叫社会主义。