神马文学网中国土地出让新政聊胜于无
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 04:27:12
中国土地出让新政聊胜于无崔宇
在取消二手房转让营业税优惠政策和推出“遏制”房价的四大举措后，中国政府似乎再次对房地产市场发出警告。上周，财政部和国土资源部等五部委联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确规定分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让价款的50%。
这对开发商来说似乎不是个好消息。因为此前土地出让收入缴纳行为并未有统一的规定，根据中国房地产研究会副会长顾云昌的介绍，实践中开发商首次缴款比例一般为全部土地出让价款的20%-30%，缴纳期限也往往超过两年。现在提高首付比例和缩短缴款期限，相当于间接收紧了开发商的现金流，可以部分遏制其囤地和囤房的投机行为，从而增加房地产市场的有效供给。如果政策被不折不扣地执行，当然会对高房价产生遏制作用。
但是市场对此似乎并不乐观。因为自2003年以来，中国推出了包括金融、土地和税收等多手段的房地产调控政策，却并没有起到抑制房价的作用，特别是以紧缩地根为方向的土地调控政策，反而为房价走高推波助澜。
从历史经验来看，2004年-2008年中国的土地调控政策一直以“紧缩地根”为目标。这一是为了保护18亿亩耕地红线，二是要通过收紧土地闸门遏制投资过热。同时，土地管理部门认为，土地供应总量已经充足，是开发商在流通环节囤地导致有效供给不足，因此一怒之下收紧了土地供应，把责任推到开发商身上。但因为在收紧土地供应的同时，政府没有利用金融和税收手段遏制开发商的囤地行为，反而加剧了供给不足的预期，推高了房价。
现在的情况与当时有一些不同。目前中国并没有宣布要紧缩地根，而是通过完善土地出让收入缴纳行为来增加房地产商在流通环节的囤地和囤房成本。这是弥补之前土地调控过程中的不足，可以看作是亡羊补牢，无论最终能不能遏制房价都有积极意义──至少可以增加开发商的囤地成本，是聊胜于无的，比之前单纯地紧缩地根要强。
当然，这只是针对供给方的措施，遏制房价还要考虑需求方。开发商之所以选择囤地，除了囤地成本低，更主要的原因还是流运性过剩背景下房地产价格面临重估的预期，只要房价上涨的幅度超过囤地成本的上涨幅度，囤地延期开发就有利可图。所以在增加囤地成本的同时，一定要遏制投机性需求和疏导恐慌性需求。这也意味着如果中国政府想遏制房价的话，下一步必须利用金融手段提高投机性需求的信贷门槛，这样在遏制投机性需求的同时，也会释放恐慌性需求。
另外，从此次通知的内容上来看，其直接目标似乎是规范地方政府的土地出让收支行为，避免土地出让收入的流失和支出的无序，而打击房地产商的囤地行为只是间接目标。2006年9月，中国政府就曾要求将游离在预算之外的土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”管理，但在实践中效果差强人意。从这个意义上讲，完善土地出让收支管理即使不会遏制房价，也可以让地方政府的土地出让收支行为更加透明和有序。这也是说这个通知聊胜于无的另一个原因。
（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）
在取消二手房转让营业税优惠政策和推出“遏制”房价的四大举措后，中国政府似乎再次对房地产市场发出警告。上周，财政部和国土资源部等五部委联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确规定分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让价款的50%。
这对开发商来说似乎不是个好消息。因为此前土地出让收入缴纳行为并未有统一的规定，根据中国房地产研究会副会长顾云昌的介绍，实践中开发商首次缴款比例一般为全部土地出让价款的20%-30%，缴纳期限也往往超过两年。现在提高首付比例和缩短缴款期限，相当于间接收紧了开发商的现金流，可以部分遏制其囤地和囤房的投机行为，从而增加房地产市场的有效供给。如果政策被不折不扣地执行，当然会对高房价产生遏制作用。
但是市场对此似乎并不乐观。因为自2003年以来，中国推出了包括金融、土地和税收等多手段的房地产调控政策，却并没有起到抑制房价的作用，特别是以紧缩地根为方向的土地调控政策，反而为房价走高推波助澜。
从历史经验来看，2004年-2008年中国的土地调控政策一直以“紧缩地根”为目标。这一是为了保护18亿亩耕地红线，二是要通过收紧土地闸门遏制投资过热。同时，土地管理部门认为，土地供应总量已经充足，是开发商在流通环节囤地导致有效供给不足，因此一怒之下收紧了土地供应，把责任推到开发商身上。但因为在收紧土地供应的同时，政府没有利用金融和税收手段遏制开发商的囤地行为，反而加剧了供给不足的预期，推高了房价。
现在的情况与当时有一些不同。目前中国并没有宣布要紧缩地根，而是通过完善土地出让收入缴纳行为来增加房地产商在流通环节的囤地和囤房成本。这是弥补之前土地调控过程中的不足，可以看作是亡羊补牢，无论最终能不能遏制房价都有积极意义──至少可以增加开发商的囤地成本，是聊胜于无的，比之前单纯地紧缩地根要强。
当然，这只是针对供给方的措施，遏制房价还要考虑需求方。开发商之所以选择囤地，除了囤地成本低，更主要的原因还是流运性过剩背景下房地产价格面临重估的预期，只要房价上涨的幅度超过囤地成本的上涨幅度，囤地延期开发就有利可图。所以在增加囤地成本的同时，一定要遏制投机性需求和疏导恐慌性需求。这也意味着如果中国政府想遏制房价的话，下一步必须利用金融手段提高投机性需求的信贷门槛，这样在遏制投机性需求的同时，也会释放恐慌性需求。
另外，从此次通知的内容上来看，其直接目标似乎是规范地方政府的土地出让收支行为，避免土地出让收入的流失和支出的无序，而打击房地产商的囤地行为只是间接目标。2006年9月，中国政府就曾要求将游离在预算之外的土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”管理，但在实践中效果差强人意。从这个意义上讲，完善土地出让收支管理即使不会遏制房价，也可以让地方政府的土地出让收支行为更加透明和有序。这也是说这个通知聊胜于无的另一个原因。
（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）
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