神马文学网中国房产税新政将打击开发商
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 13:27:35
中国房产税新政将打击开发商曾启贤/钟汶权
以下为穆迪报告“New Property Tax in China Would Pinch Developers”的中文翻译。原文摘录自2010年6月7日发表的“穆迪每周信用展望”。
中国国务院于5月31日宣布将针对住宅市场逐步引入房产年税，这是政府对过热的房地产市场的最新调控措施，并将对房地产业及受评开发商产生负面信用影响。
若上述房产税得以有效实施，这将提高房屋所有人及投资者的房产保有成本，从而抑制住宅市场的投机行为。房地产市场的投机活动将房价推高至历史高位，4月房价同比增长12.8%，是迄今为止最高的涨幅。
政府希望即将推出的房产税将令持续快速攀升的房价悬崖勒马，避免高涨的房价继续将潜在的中等收入购房人挤出市场，进而演变为严重的政治问题。
最新举措宣布之前，政府分别在4月和5月采取了一系列措施，造成雅居乐（Ba3，展望正面）、世茂（Ba3，展望稳定）、合景泰富（未评级）和富力地产（未评级）等开发商在传统销售旺季的5月却出现销售环比下降。下表列出了这些调控措施。
2010年4月以来中国房地产市场的主要调控措施
» 将购买第二套住房的首付比例从40%提高到50%。
» 将第二套住房的按揭利率从央行基准贷款利率的8折提高到1.1倍。
» 统一第二套住房的甄别标准。
» 暂停向第三套住房发放贷款。
» 将购买面积超过90平方米的首套住房的最低首付比例从20%提高到30%。
» 恢复对购买不满5年转售的住房征税。
银行对购房人及开发商收紧信贷，以及在未来是否会有更多限制的不明朗因素下， 5月份的交易量已有所下降，但房价却仍未松动。由于开发商近期在境外融资，且去年及2010年第一季度销售火爆，因此开发商的资产负债表流动性较2008年中回调时的情况有所增强。开发商现没有太大的压力降价或在市场上抛售房产。短期内稳定的房价将提早征收房产税的可能性，以促使房价回落。
我们对2010年房地产业的基本假设之一是销售温和下降（例如平均下降10-15%左右， 尤其是一线城市），但若价格下跌并未使本已萎缩的交易量相应回升，那么在全国范围内实施房产税将会加剧销售的跌势。
上海、重庆等城市已向国务院申请批准其开征房产税，但关于征税时机、影响的房产类型、税率、对房产估值的方法等具体实施细节尚未明确。与许多措施一样，房产税可能会在部分地区而非全国进行试点，有可能是在地方政府有调整余地的地区试点，或开始时只对第二套住房或豪宅征税。
此外，政府需谨慎对待房地产业的调控，以防止推动经济增长的基建投资有所放缓，并避免中国银行体系出现大量房地产不良贷款。这些顾虑在一定程度上说明了政府采取谨慎和渐进的方法调控房价快速增长的原因。
（编者按：本文作者曾启贤为穆迪助理副总裁/分析师，钟汶权为穆迪副总裁/高级分析师。文中所述仅代表穆迪观点。）
以下为穆迪报告“New Property Tax in China Would Pinch Developers”的中文翻译。原文摘录自2010年6月7日发表的“穆迪每周信用展望”。
中国国务院于5月31日宣布将针对住宅市场逐步引入房产年税，这是政府对过热的房地产市场的最新调控措施，并将对房地产业及受评开发商产生负面信用影响。
若上述房产税得以有效实施，这将提高房屋所有人及投资者的房产保有成本，从而抑制住宅市场的投机行为。房地产市场的投机活动将房价推高至历史高位，4月房价同比增长12.8%，是迄今为止最高的涨幅。
政府希望即将推出的房产税将令持续快速攀升的房价悬崖勒马，避免高涨的房价继续将潜在的中等收入购房人挤出市场，进而演变为严重的政治问题。
最新举措宣布之前，政府分别在4月和5月采取了一系列措施，造成雅居乐（Ba3，展望正面）、世茂（Ba3，展望稳定）、合景泰富（未评级）和富力地产（未评级）等开发商在传统销售旺季的5月却出现销售环比下降。下表列出了这些调控措施。
2010年4月以来中国房地产市场的主要调控措施
» 将购买第二套住房的首付比例从40%提高到50%。
» 将第二套住房的按揭利率从央行基准贷款利率的8折提高到1.1倍。
» 统一第二套住房的甄别标准。
» 暂停向第三套住房发放贷款。
» 将购买面积超过90平方米的首套住房的最低首付比例从20%提高到30%。
» 恢复对购买不满5年转售的住房征税。
银行对购房人及开发商收紧信贷，以及在未来是否会有更多限制的不明朗因素下， 5月份的交易量已有所下降，但房价却仍未松动。由于开发商近期在境外融资，且去年及2010年第一季度销售火爆，因此开发商的资产负债表流动性较2008年中回调时的情况有所增强。开发商现没有太大的压力降价或在市场上抛售房产。短期内稳定的房价将提早征收房产税的可能性，以促使房价回落。
我们对2010年房地产业的基本假设之一是销售温和下降（例如平均下降10-15%左右， 尤其是一线城市），但若价格下跌并未使本已萎缩的交易量相应回升，那么在全国范围内实施房产税将会加剧销售的跌势。
上海、重庆等城市已向国务院申请批准其开征房产税，但关于征税时机、影响的房产类型、税率、对房产估值的方法等具体实施细节尚未明确。与许多措施一样，房产税可能会在部分地区而非全国进行试点，有可能是在地方政府有调整余地的地区试点，或开始时只对第二套住房或豪宅征税。
此外，政府需谨慎对待房地产业的调控，以防止推动经济增长的基建投资有所放缓，并避免中国银行体系出现大量房地产不良贷款。这些顾虑在一定程度上说明了政府采取谨慎和渐进的方法调控房价快速增长的原因。
（编者按：本文作者曾启贤为穆迪助理副总裁/分析师，钟汶权为穆迪副总裁/高级分析师。文中所述仅代表穆迪观点。）
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