神马文学网中国楼市新政遭遇制度缺陷
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/19 09:18:55
香港《经济导报》第28期(7月17日出版)暮宾／当前凡是性质严重的土地违法行为几乎都涉及到政府。对于宏观调控的大局，一些本该负有监管责任的地方政府却成了土地违法的主体，调查显示，城市的违法用地占到在60％以上，并都与政府有关。面对这种制度性缺陷，中央制订新措施，要求政府退出市场。(chinesenew
snet.com)
2005年3月和4月，国务院先后出台了对于中国房地产宏观调控、稳定房价的“旧国八条”和“新国八条”，但此后一年中，内地房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。今年5月17日，国务院再发关于房地产宏观调控的“国六条”。(chinesenewsnet.com)
“敢于拉动房价是负责任的一种做法。”6月7日，北京市朝阳区的一名政府官员说，“房地产业现在已成为重要的税源和财政收入来源，为经济增长提供的支持很大。”在“国六条”和“十五条”细则出台后，北京市朝阳区这位官员的表态，委实令人大吃一惊。难道人们最担心的事情又要重演吗？当年“国八条”调控之所以未达预期目的，就在于一些地方政府的抵制。由于地方政府在房地产中有着很深的利益联系，调控房市犹如为自己刮骨疗伤，他们既没有这种毅力也没有这种兴趣。(chinesenewsnet.com)
地方政府成违法主体(chinesenewsnet.com)
国土资源部执法监察局局长张新宝不久前在接受采访时指出，当前土地违法反弹现象比较严重，而凡是性质严重的土地违法行为几乎都涉及到政府。面对宏观调控的大局，面对失地农民的困境，一些本该负有监管责任的地方政府却成了土地违法的主体，这一现象应当引起高度警惕。(chinesenewsnet.com)
今年，国土资源部门通过对2004年9月以来的用地进行检查发现，一些城市的违法用地少的在60％左右，多的甚至在90％以上。有的地方通过修改土地利用总体规划化整为零批地，有的地方与开发商合夥搞虚假挂牌出让，有的地方以租代徵打政策擦边球。可以说，上述违法行为没有地方政府或相关领导在背后撑腰是不可能实施的。(chinesenewsnet.com)
地方政府主导下的违法占地行为，使中央的宏观调控政策成为一纸空文。国土资源部有关负责人指出，中央政令在一些地方难以贯彻落实，有令不行、有禁不止在土地问题上比较明显。今年1~4月，中国城镇固定资产投资完成投资额1.8万亿元，比去年同期增长29.6％，大量投资最终落在了土地上，其中很大一部份项目用地是违法用地。(chinesenewsnet.com)
垄断造成高利润不绝(chinesenewsnet.com)
中国房地产业的利润特别高，而且长期居高不下。经济规律显示，高利润不可能长期维持，只要竞争一出现，高利润就慢慢消失了。经济家茅于轼认为，中国房地产业的高利润能够长期维持，唯一的原因就是投入要素的竞争不充分。房地产的投入要素主要是资金和土地，这两样要素都是竞争不充分的。土地是政府批的，资金是银行批的，市场在其中起的作用不大，而起作用的是靠关系。(chinesenewsnet.com)
现在要求土地必须通过公开拍卖，但据统计，拍卖的还是少数。正因为土地市场没有培养起来，还是政府垄断，高利润就有可能长期存在。资金的情况也差不多，因为利率还没有放开，获取资金不是市场竞争的结果，而是靠关系。所以，房地产商都特别注意和政府保持良好的关系。个别房地产商难免有暗箱操作，做见不得人的事。但是这不能全怪他们，主要是制度环境造成的。(chinesenewsnet.com)
地方与中央唱反调(chinesenewsnet.com)
土地违法屡禁不止，其根源就在于地方政府的用地冲动。土地总是围绕着项目转，为了招商引资、出政绩，地方政府尤其是市、县政府背后支持、默许土地违法的现象大量存在，有的甚至公开、直接违法。而地方上的土地管理部门，面对书记、市长通过各种途径引进来的项目，也往往不敢制止，反而千方百计尽快供地。(chinesenewsnet.com)
1994年分税制改革后，中央财政收入迅速增加，而地方财政所占比例萎缩，财政缺口过大。根源在于，中国的分税制体制停留在中央对省级分税的层次，部份地方延伸到市(州)，而县、乡(镇)两级基本上无税可分。这种制度设计参照了西方国家的做法。问题在于，西方国家多是三级分税，而我国却是五级政府。由于这一瑕疵，便导致了这样一个结果：“国家财政蒸蒸日上，省级财政稳稳当当，市级财政摇摇晃晃，县级财政哭爹叫娘，乡级财政精精光光。”在中央财政迅速增加，地方财政收紧的同时，中央政府和地方政府的事权划分并不清楚，造成上下级政府间事权相互交叉，混淆不清。由于地方财政缺口大，地方政府不得不长期依赖于中央“税收返还”、“补贴”。但是，中国至今没有为“返还”、“补贴”专门设计出配套的制度，导致各地不得不为了争取上级的“补贴”，花费大量的时间、精力和财力去跑关系、搞公关，这不仅加大了资源配置的成本，也增加了不确定性。(chinesenewsnet.com)
制度性缺陷会致命(chinesenewsnet.com)
房地产的制度性缺陷又是什么呢？有人说是贫富差距。社会财富的80％掌握在富人手里的时候，就会出现多数人买不起房的局面，房价就会出现水涨船高的局面；有人说是政府的考核机制。虽然宪法规定要建立社保体系，而住房又是其中的重要方面，但是地方政府的考核一直以来是GDP说话，政绩偏离民意；有人说是土地公有制。由于土地公有，政府就形成垄断，地价越涨，收入越多，价格的无形之手就在垄断面前失去作用，此其一；由于土地公有，因此，地方政府剥夺农民土地易如反掌，而补偿却被中间截留，失地农民成为社会稳定的威胁，中央政府必须实行最严厉的耕地保护政策以抗击这种威胁，土地供应受到限制，土地不可能不涨，此其二。(chinesenewsnet.com)
北京的一位学者认为，土地公有制恐怕才是真正的制度性缺陷所在。由于土地公有，政府成为最大的开发商，土地上涨是符合政府利益的，作为利益中人，又如何要求这个地方政府再发挥社会公共事务的管理职能呢？这事实上存在着角色的冲突。(chinesenewsnet.com)
这位学者认为，中国的房地产市场实际上是国有土地私有化或者确切讲是使用权私有化过程中的仲介市场，开发商就像一个批发商，从政府那里拿到地再零售给居民，中间环节产生暴利完全是一种制度性安排。(chinesenewsnet.com)
温总：政府退出市场(chinesenewsnet.com)
据透露，温家宝总理最近在国务院内部会议指出，一定要地方政府退出市场主体。他强调，要使中国经济避免大起大落，健康稳健的发展，地方政府应当退出市场主体，在资源配置上不再担当主要角色，应向企业和市场还权。(chinesenewsnet.com)
为达此目标，中国下一步有必要注重以下方面的改革：一是中央政府应当按照市场经济体制对地方政府的要求，制定出相应新的考验指标和考查办法。这种考核指标和考核办法，重点在于考核地方政府执行中央有关政策法令的情况，考核其在创造经济社会协调发展的氛围和环境，实践科学发展观方面的作为和贡献。二是银行制度应当与市场经济相适应，应当有利于地方政府退出市场主体的地位。银行贷款是地方政府直接拼经济、铺摊子、上项目的资金重要来源。原因就在于银行也是国企，国有对国有，不会出政治问题，对银行来说，政治保险比经济保险更重要。中国应通过银行制度的改革，达到给地方政府盲目上项目釜底抽薪之效果，迫使地方政府退出市场主体的地位。三是切实保障各种产权，加强依法行政，把地方政府的行为，限制在法制框架之内。地方政府能轻易用土地换资金，是因土地虽是国家的，但因多重委托代理关系，使地方政府支配土地的空间相当大。此外，农民的土地经营权，拆迁户的私有财产权不能得到切实保护，也使地方政府的“亮点”工程实施相对容易。故此，中央应按照新近通过的宪法的基本精神，具体制定和实施保护各种产权的细则。
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2005年3月和4月，国务院先后出台了对于中国房地产宏观调控、稳定房价的“旧国八条”和“新国八条”，但此后一年中，内地房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。今年5月17日，国务院再发关于房地产宏观调控的“国六条”。(chinesenewsnet.com)
“敢于拉动房价是负责任的一种做法。”6月7日，北京市朝阳区的一名政府官员说，“房地产业现在已成为重要的税源和财政收入来源，为经济增长提供的支持很大。”在“国六条”和“十五条”细则出台后，北京市朝阳区这位官员的表态，委实令人大吃一惊。难道人们最担心的事情又要重演吗？当年“国八条”调控之所以未达预期目的，就在于一些地方政府的抵制。由于地方政府在房地产中有着很深的利益联系，调控房市犹如为自己刮骨疗伤，他们既没有这种毅力也没有这种兴趣。(chinesenewsnet.com)
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国土资源部执法监察局局长张新宝不久前在接受采访时指出，当前土地违法反弹现象比较严重，而凡是性质严重的土地违法行为几乎都涉及到政府。面对宏观调控的大局，面对失地农民的困境，一些本该负有监管责任的地方政府却成了土地违法的主体，这一现象应当引起高度警惕。(chinesenewsnet.com)
今年，国土资源部门通过对2004年9月以来的用地进行检查发现，一些城市的违法用地少的在60％左右，多的甚至在90％以上。有的地方通过修改土地利用总体规划化整为零批地，有的地方与开发商合夥搞虚假挂牌出让，有的地方以租代徵打政策擦边球。可以说，上述违法行为没有地方政府或相关领导在背后撑腰是不可能实施的。(chinesenewsnet.com)
地方政府主导下的违法占地行为，使中央的宏观调控政策成为一纸空文。国土资源部有关负责人指出，中央政令在一些地方难以贯彻落实，有令不行、有禁不止在土地问题上比较明显。今年1~4月，中国城镇固定资产投资完成投资额1.8万亿元，比去年同期增长29.6％，大量投资最终落在了土地上，其中很大一部份项目用地是违法用地。(chinesenewsnet.com)
垄断造成高利润不绝(chinesenewsnet.com)
中国房地产业的利润特别高，而且长期居高不下。经济规律显示，高利润不可能长期维持，只要竞争一出现，高利润就慢慢消失了。经济家茅于轼认为，中国房地产业的高利润能够长期维持，唯一的原因就是投入要素的竞争不充分。房地产的投入要素主要是资金和土地，这两样要素都是竞争不充分的。土地是政府批的，资金是银行批的，市场在其中起的作用不大，而起作用的是靠关系。(chinesenewsnet.com)
现在要求土地必须通过公开拍卖，但据统计，拍卖的还是少数。正因为土地市场没有培养起来，还是政府垄断，高利润就有可能长期存在。资金的情况也差不多，因为利率还没有放开，获取资金不是市场竞争的结果，而是靠关系。所以，房地产商都特别注意和政府保持良好的关系。个别房地产商难免有暗箱操作，做见不得人的事。但是这不能全怪他们，主要是制度环境造成的。(chinesenewsnet.com)
地方与中央唱反调(chinesenewsnet.com)
土地违法屡禁不止，其根源就在于地方政府的用地冲动。土地总是围绕着项目转，为了招商引资、出政绩，地方政府尤其是市、县政府背后支持、默许土地违法的现象大量存在，有的甚至公开、直接违法。而地方上的土地管理部门，面对书记、市长通过各种途径引进来的项目，也往往不敢制止，反而千方百计尽快供地。(chinesenewsnet.com)
1994年分税制改革后，中央财政收入迅速增加，而地方财政所占比例萎缩，财政缺口过大。根源在于，中国的分税制体制停留在中央对省级分税的层次，部份地方延伸到市(州)，而县、乡(镇)两级基本上无税可分。这种制度设计参照了西方国家的做法。问题在于，西方国家多是三级分税，而我国却是五级政府。由于这一瑕疵，便导致了这样一个结果：“国家财政蒸蒸日上，省级财政稳稳当当，市级财政摇摇晃晃，县级财政哭爹叫娘，乡级财政精精光光。”在中央财政迅速增加，地方财政收紧的同时，中央政府和地方政府的事权划分并不清楚，造成上下级政府间事权相互交叉，混淆不清。由于地方财政缺口大，地方政府不得不长期依赖于中央“税收返还”、“补贴”。但是，中国至今没有为“返还”、“补贴”专门设计出配套的制度，导致各地不得不为了争取上级的“补贴”，花费大量的时间、精力和财力去跑关系、搞公关，这不仅加大了资源配置的成本，也增加了不确定性。(chinesenewsnet.com)
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这位学者认为，中国的房地产市场实际上是国有土地私有化或者确切讲是使用权私有化过程中的仲介市场，开发商就像一个批发商，从政府那里拿到地再零售给居民，中间环节产生暴利完全是一种制度性安排。(chinesenewsnet.com)
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据透露，温家宝总理最近在国务院内部会议指出，一定要地方政府退出市场主体。他强调，要使中国经济避免大起大落，健康稳健的发展，地方政府应当退出市场主体，在资源配置上不再担当主要角色，应向企业和市场还权。(chinesenewsnet.com)
为达此目标，中国下一步有必要注重以下方面的改革：一是中央政府应当按照市场经济体制对地方政府的要求，制定出相应新的考验指标和考查办法。这种考核指标和考核办法，重点在于考核地方政府执行中央有关政策法令的情况，考核其在创造经济社会协调发展的氛围和环境，实践科学发展观方面的作为和贡献。二是银行制度应当与市场经济相适应，应当有利于地方政府退出市场主体的地位。银行贷款是地方政府直接拼经济、铺摊子、上项目的资金重要来源。原因就在于银行也是国企，国有对国有，不会出政治问题，对银行来说，政治保险比经济保险更重要。中国应通过银行制度的改革，达到给地方政府盲目上项目釜底抽薪之效果，迫使地方政府退出市场主体的地位。三是切实保障各种产权，加强依法行政，把地方政府的行为，限制在法制框架之内。地方政府能轻易用土地换资金，是因土地虽是国家的，但因多重委托代理关系，使地方政府支配土地的空间相当大。此外，农民的土地经营权，拆迁户的私有财产权不能得到切实保护，也使地方政府的“亮点”工程实施相对容易。故此，中央应按照新近通过的宪法的基本精神，具体制定和实施保护各种产权的细则。
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