房地产的一潭秋水究竟有多深？

房地产的一潭秋水究竟有多深？深海岩石   强国论坛
最近以来国土部公布了对620个楼盘的调查结果：平均地价为房价的23.2%，这一消息立即引起轩然大波，一直和政府有关部门关系密切的开发商坐不住了，寻找其代理人通过央视等媒体将矛头指向政府相关部门，开发商和政府的一些部门的统一战线开始崩溃。据中央电视台所采访的开发商透露：政府的几十个相关部门明里暗里从商品房的销售中拿走了60%以上，留给开发商的只有微不足道的利润，甚至于不违规就亏损。这是我们第一次听到了开发商对房地产腐败的直接指控。尽管这些指控还非常有所保留，但还是让房地产的黑幕露出了冰山一角。
究竟谁是房地产黑幕的制作者？开发商真的很无辜吗？根据《理财周报》最新批露的财富排行榜的统计，在全国的十大富豪中有5位来自于房地产行业；在前20位富豪中，有9位是房地产老板；在全国前50位富豪中有18位从事房地产行业，占富豪总数的36%！这种情况已经非常清楚的表明，中国房地产开发商所完成财富积累的速度和数量在所有行业中独占鳌头、举世罕见，房地产占GDP的比重不到3﹪，因为GDP计算的是增加值，而不是销售额，建筑材料是不能计算在房地产的增加值中的。而这个行业却能在中国的10大富豪中占据5席，如果没有暴利是不可能让房地产老板如此轻松的在中国富豪榜中占据那么多席位的。这种情况在竞争比较充分的西方国家是根本不可能出现的。
在全球富豪排行榜中，甚至很难找到开发商的踪影，就是被冠名为地产大亨的富豪，也根本不是我们所说的开发商，而是拥有不动产的业主！是花钱买房子的人，而不是造房卖房的开发商！象中国这样让开发商掠取如此之多的社会财富，绝对不是正常的经济活动的结果，而是特殊腐败机制下的畸形怪胎！开发商作为一个群体是这种官商勾结畸形经济的最大受益者，除了极个别的特例外，他们一点也不无辜！叫人看来很委屈的开发商想把自己的暴富描绘得象勤勉的农夫一样挣的是辛苦钱，这只能是欲盖弥彰。即使把矛头对准和他们一起操纵楼市的政府官员，也掩盖不了他们自己的贪婪和疯狂。
反过来说也同样，房地产的黑水究竟有多深？仅靠国家国土局、统计局批露一些数据是远远探不到底的，地方政府下设的几十个衙门从房地产项目中明的、暗的、公的、私的、入帐的、不入帐的……究竟拿走了多少？恐怕再派十个调查组也难以搞得清楚。可以肯定的说，在这个深潭里，无论是开发商还是公权私用的政府衙门，都从中获得了数量颇多的社会财富。
据一位多年从事房地产的老板透露：房地产是一个深不可测的暴利行业，它的全部技巧都集中在和政府部门的关系上，只要关系到位就可以轻而易举的拿到销售额的30%、50%甚至更多的暴利。但是开发商不能把全部利润都拿走，而要把其中的相当一部分用来回报和培养关系。而最近几年，由于房地产公司都把政府公关当作头等大事，通关的钱是省不了的，房地产的暴利无人不晓，所以你就必须分给各个衙门口那些管事的人，而且连个白条也不打，造成了狼越养越多、越养越大，各个衙门的胃口年年见长，已经让开发商越来越吃不消了——这才是开发商的苦恼。
这位老板还说，要想证明房地产没有暴利，太容易了， 任何一个房地产项目都可以通过财务报表算出样的结果：只有3%的利润，房价不存在一丁点的泡沫，在成本项目中地价和各种行政规费过高，开发商很受伤、很无奈。而实际上你不进这一行，就根本不知道房地产的钱是怎么赚的。看看这位老板怎样批露开发商的赚钱之道。
房地产赚钱秘笈之一：规三建五。
也就是在一块土地上，按照规划局审批的建筑面积如果是3万㎡，到开发商手里，稍微改动一下图纸，实际上就变成了5万㎡。所谓土地楼面价，全是糊弄老百姓的。没有一个楼盘不增加面积的。仅将设计图上的开放阳台变成封闭阳台就可以增加10﹪的面积，将进深一边各延长一米，又可增加15﹪的面积，再增加层数，让面积由3变5太容易了！有的开发商，甚至是报批一张图纸，施工是另一张图纸。最奇特的是，在规划局批准的容积率为3的小区，售楼面积居然可以达到容积率为10！超规划面积2倍多！开发商都知道，就是按照拍卖土地的楼面价卖房也赔不了钱！楼面价是给老百姓看的，是房价上涨的最好理由，在政府主持的土地拍卖中，所谓楼面价纯粹是演戏，到开发商手里稀释一倍是非常容易的。那么监管部门难道不管吗？所有的秘密全在这里，他们一定会管的，就象设计好的程序，明明可以规划为5万㎡的项目用地，偏偏按3万㎡来规划和进行土地拍卖，开发商心知肚明，拿到地后就按5万㎡开建，这个时候主管部门来了，说你违规了，开发商立刻会说：“我认罚”，此后，完美的默契渐入佳境，罚单开出，没有几个子儿，大头都塞进红包里了，这些人完全可以保证开发商一路绿灯。甚至将实际建筑面积隐瞒到底。容积率之变——为开发商和监管者带来了数不尽的银子。
房地产赚钱秘笈之二：往公摊面积里注水。
公摊面积，是所有商品房最容易玩猫腻的地方。
按照住建部的有关规定，在商品房的销售面积中，公摊部分为：
本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半……如此之多的子项目，是任何一个购房者无法搞得清楚的。就连专业的测绘机构所进行的测算，也会出现极大的误差，两个都具有资质的测绘机构所给出的结果经常会相差10﹪以上，有的甚至相差50﹪！在开发商提供的施工图有可能作手脚的情况下，测量的精确度很难达到5﹪，把公摊率提高3个点，是根本无法查觉的。
此外，建设部在2001年正式启用的新版格式合同第五条规定了建筑面积出现误差时的处理方式，建筑面积没有变化或变化幅度在正负3%之内，或者公摊面积与测量结果不符，但没有使总面积超出3﹪，如果出现这种情况，按新版格式合同的约定，开发商并未违约！这就意味着开发商可以毫无顾及地以公摊的名义往销售面积中再注水3﹪！
不愿透露姓名的业内人士估计，在多层建筑商品房中，开发商一般会让公摊率提高3﹪，而在高层建筑中，5-6﹪的水分是非常正常的，一些胆大的开发商，甚至注水10﹪！而这些注水面积换来的全部是净利润！公摊率提高3个点，就可增加10﹪的净利润，在高层住宅中，将公摊率提高6个点，就让开发商多得了20﹪的净利润！如果一个销售面积10万平米、平均售价每平米1.7万元的小区，仅公摊率虚高6﹪一项，就可使开发商狂赚1亿元！
对于制造业的大部分企业来说，1000万元的年利润已经是很不错的了，连续3年利润超过1000万元，就达到了上市公司的标准线。而在房地产行业，有1000万元自有资金，一个项目挣回5000万元的公司比比皆是、司空见惯！否则，一个成立时仅有几百万元的房地产公司，不可能在不到10年时间中就滚动成20亿元的大公司！如果说这个行业不是暴利，那世界上再也没有暴利行业了。
房地产赚钱秘笈之三：卖掉别人的资产！
房地产小区由政府规划部门核准的建筑面积是不包括地下室和配套设施的面积的，按理说，地下室是整体建筑不可分割的组成部分，就象门厅、过道、走廊、楼梯、地基一样，都应该无条件属于业主，但是，几乎所有的开发商都将地下室分割为贮藏室和车位给卖掉了，有些小区车库的价格比住宅还要高！某开发商透露，他的某个小区清盘后算了一下帐，销售利润只有15﹪，但他把地下室作为储藏室和车库卖完后，利润增加了一倍，达到了30﹪！在这个不大的小区里，仅地下室就让他进帐几百万，连他自己都感到非常吃惊，连呼：“房地产太神奇了，我把业主的东西又卖给了他们，却没有一个人来告我，因为全行业都是这样！政府没有明确规定，他们告也告不赢！”
其实判断地下室是不是属于业主非常容易，一个小区，被一个单位业主整体买走，在总价格中只包括了地上建筑的住宅面积，因为是整幢购买，还打了折扣。至于地下室，那是为整楼配套的人防工程，毫无疑问，它已经属于业主了，至于业主如何处置地下室，那只能是业主的事情。这个极其简单明朗的关系怎么就被开发商占为己有、重复卖给业主了呢？原因很简单：因为业主是分散的个人，谁也没有能力购买整个小区，每一个单独业主都无法将自己的资产和地下室联系起来，这就使得开发商拥有了对分散业主不对称的优势，唐而璜之的卖掉别人的资产在房地产行业竟成为通则！
还有一些胆大的开发商不仅卖地下室，甚至将已经计算在公摊面积里的配套设施建筑如：控制室、机房（隔出一部分）、值班室、物业管理用房等也再次出售，或卖给物业公司，让物业公司按门面房出租，明火执仗地卖别人的东西，是房地产亿万富翁的重要财源。
房地产赚钱秘笈之四：金钱——权力——金钱，最高境界的生意！
由于暴利，由于迅速成就许多亿万富翁，开发商这个集团，已经不是从事普通的生意了，他们已经上升到超经济的境界。在这个境界，赚钱的方式已经发生了变化：在市场中挣钱对开发商来说已经不太重要，玩政府、玩媒体、玩银行、影响国家决策、操纵社会舆论……开发商已将自己的群体升级为红顶集团，靠权力和政策挣钱已经超过了靠生意挣钱的重要性，就象美国的金融和石油寡头操纵着美国的国家机器一样，中国的房地产寡头以更加迅雷不及掩耳之势，只用了短短十几年将触角伸向了国家的舆论和政策按钮，如此之高的道行，是其它所有行业的私人经济老板望尘莫及的！开发商日益成为中国社会中可撬动国家决策的重要力量。
——在全国政协中，各地的开发商已经拥有上百个席位。按照他们自己的话说，：“我们花钱买这个代表席位可不是为了当花瓶的！我们是有备而来！”言外之意，不表自明！
——在各地区的两会中，开发商参政的情况更是蔚然成风，为数不少的开发商竟能坐到权力机关副主任的位置上。
——隶属于政府的、院校的、民间的经济及政策研究机构，只要是开发商需要的，没有开发商请不到的和尚，只要有钱，就会有为开发商摇旗呐喊的专家学者！金钱上的绝对优势，完全可以制造出学术研究的任何想要的结论！道德的迷失并不是这种现象最主要的特征，而最令人震惊的是开发商已经拥有了如此之大的活动能量：可以左右经济和政策研究者的声音！
——无论是在纸质媒体还是在电视媒体，再没有哪个社会人群有开发商那么高的出镜率了！开发商不仅是商人，更被捧成了电视名人、报纸名人、期刊名人！难怪有些开发商大言不惭地说：“我想在哪个频道露面就可以在哪个频道露面，我要抓不住舆论阵地还能做什么大事情？”在开发商的眼里，中国的媒体，就应该是他自己说话的传声筒，如果本来不是，也要让它变的是！他们说到了，也做到了！这就是激烈反对开发商并且杀伤力极大的声音在主流媒体上难觅踪影的根本原因！没有金钱的支持，此类声音只能在网络论坛里流传。
——银行和开发商的默契更让人叹为观止，假按揭，天量的贷款给了开发商，银行却说我不知道那是假的；假一套，开发商对炒房者说，“银行的事情包在我身上了，给你一套的首付，一套的利率没问题”！开发商难道和银行是一家人？国家对房地产的政策刚调整，开发商就说：“要死银行先死！”，那银行呢？匆忙将与开发商的关系捆绑得更紧，人为造成银行先死的既成事实，和开发商一唱一和，简直就是莫逆之交，不分彼此了！还是有位开发商不小心漏了底：开发商从银行拿到的贷款所要支付的利率，要比公开利率多3﹪！这3﹪不走帐！10个亿的贷款就可制造出3个千万富翁！
暴利制造出了开发商这个帝国，金钱又使这个帝国逢山开道、逢水架桥、畅通无阻、无所不能，金钱换来了权力，权力又打造出了规模更加巨大、牢不可破的赚钱机器，如此循环下去，开发商团体梦想有朝一日成为中国的影子内阁！它的发展趋势已经威胁到国家的核心利益，威胁到国家安全了！
（本文作者：深海岩石） 2009-8-3
让人惊掉下巴的国际对比：房地产行业核心数据
深海岩石
让人惊掉下巴的国际对比：房地产行业核心数据
1. 关于收入和房价比：
国际上普遍认为，住宅价格相当于居民家庭年收入的3～6倍是合理的。当房价收入比小于3的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价难承受的地区”。而中国的平均房价却是城市家庭平均年收入的8倍多，在一线城市，这个比例高达10～15，个别地段的普通住宅价格甚至达到25以上。这样的价格大大超过了合理限度，中国房价的非理性上涨已经非常明显。
在主要西方国家，不仅土地资源比较宽松的欧美国家房价相当于家庭年收入的倍数，很少超过5，就连人口密度和生活费用远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75—80平方米(相当于我们90—100平方米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平方米的阳台和好几个平方米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比计算在4.5-5左右。
当然，并不是每个国家和城市的房价收入比都能让居民满意。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力的调查做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦(6.9)、纽约(7.9)和首尔(7.7)，以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道这样的“世界房价报告”，把中国的数据放进去后是什么结果！
2. 关于国外政府的住宅政策：
由于住宅是居民的基本生活需要，任何一个成熟的工业化国家，都把住宅政策作为基本国策来对待，许多国家都设立过《住宅法》，意在防止自由市场经济侵害居住条件的基本保证，将居民的基本居住条件当成国家任务来监管。
许多国家的政府解决低收入者住房问题的总原则是降低成本，严审购房者身份和控制“一户多宅”
韩国：一户一宅，多宅重税
韩国的“一户一宅”制，是指一个家庭只允许购买一套住房。为解决广大低收入者的住房问题，韩国政府实施了一种优先为无房户提供住房的制度。具体的实施办法是，无房户在购房前须到政府指定的银行存款；在银行累计存款两三年后，可获得购房资格。获得购房资格后，按先后顺序进行排队。购房时，根据无房户的需要，银行可给予贷款。
实施这项制度的关键在于韩国政府仔细严格的审查措施：韩国政府对每个购房者的“家底”都了解得清清楚楚：谁家有房，房主何人，面积多大，是否多住宅户等均有案可查。
近几年来，在韩国，利用多处住宅进行投机的现象日益严重。在确保继续贯彻“一户一宅”的同时，韩国政府出台了一系列遏制房地产投机的政策：政府把优先向无房户提供的住宅比率提高到50%；在税收上，“一户一宅”的房主，政府收取的资产增值税为9%，而有两处或两处以上住宅者则收取高达36%的资产增值税。
新加坡：买组屋不住要坐牢
在新加坡，组屋(相当于中国的经济适用房)已成为当地住房市场的主体，87%的人住在其中。这种住宅比私人房地产市场上的商品住房便宜许多。对于那些实在买不起组屋的居民，政府将其分为困难户和特困户。对困难户，政府将给予适当补贴，争取每户能够购买一套60至70平方米的旧房居住。而对特困户则租给每套旧的42平方米的廉租屋，每月只象征性收取房租。
组屋售价如此优惠，购房者当然趋之若鹜。然而，购买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。新加坡政府表示，任何人在买卖组屋时，必须提供翔实的资料，如果一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，严重者两者兼施。
对于家庭确实困难的国民，新加坡政府将为其提供廉租房，但规定更加严格。首先，只有家庭月收入少于1500新元的公民才可以提出申请。有关部门会对申请者的家庭经济状况进行严格评估，认定确实符合条件才会提供组屋供其租住。
英国：“空巢”要征空置税
一直以来，英国人对住房就有比较强的投资意识。高收入阶层除了在城市或市郊有住房之外，还喜欢在海滨或度假区购置房产。然而假日一过，这些房子便人去屋空，成为一年之中闲置6至8个月的空巢。据统计，英国人在英格兰的第二房产为29.8万处，苏格兰为2.6万处。预计到2015年，英国人的第二房产将达40万处。
为此，英国政府正在考虑利用税收予以制约。据报道，英国乡村社团委员会建议开征新税种──空置税。空置税只是英国政府准备采取的一系列措施之一，除此之外，政府还在建立全国第二处房产登记制，并制定对第二处房产的新交易税率。此外，要使低收入阶层能够买得起住房，英国政府的主要措施是降低住房的土地和建造成本。根据目前正在实施的一项计划，政府在一些国有荒地上降低了建房的土地价格，并要求在保证住房质量的前提下降低建房成本，以使低收入人群能够以6万英镑的价格买到住房。政府计划到2010年，有8万户低收入家庭能够买到这样的住房。
美国是对房地产投机控制比较松的国家，但由于美国由户主自建房的比例高达60﹪，根本就无法形成开发商的垄断，谁都可以自己造房子、卖房子、买房子，只有中介公司和提供贷款的银行可在一定程度上操控局面，开发商的作用是微乎其微的，房地产市场基本上是完全竞争市场。同时，美国政府还要对房产征收很高的房产税和所得税，使投机行为要付出很高的成本。美国的房地产政策实际上也大大地限制了投机。
年初，中国购房团高调赴美，在周游了北美大陆后空手而归，虽然美国房价已经跌落至历史低点，但高额的物业税却成为挡在购房团面前的大山。
在美国，拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间，有的甚至可以达到3%。这意味着你花100万美元买房子，每年就必须支付3万美元的物业税给政府，再加上其他的必要税收，在美国“养”房子比买房子更加昂贵。
和美国一样，在加拿大，政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。
在法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税。在荷兰，地方政府和中央政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。
其实物业税在国外不少国家早已开始执行，不同国家的征税方式虽不大相同，但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源，并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。
3. 关于开发商和地产商的关系：
进行房地产的开发，是一个很传统的产业，没有太高的技术含量，又处在谁都可以自己造房子的完全竞争的环境中，因此，在发达经济体，房地产开发只能取得一般利润，在世界富豪排行榜的前25名中，没有一个是西方国家的开发商。真正的富豪，是经营和拥有不动产的业主，而不是靠盖房子、卖房子而发家的开发商。而在中国大陆入围的全球富豪中，有3成与房地产开发有关。这说明，房地产的暴利是造成房地产老板超常规敛财的重要原因。这种情况已经透视出中国经济环境的极其不正常。
4. 关于投资性的非自住房在商品住宅销售中占的比重：
在2008年“第四届世界城市论坛”开幕式上，国务院副总理张德江说：“2007年底我国城市人口达到5.9亿，占全国人口的44.9﹪，比1982年的21.1﹪提高了23.8个百分点，25年间年平均增长0.95个百分点，预计未来10到15年，中国城镇化将保持0.8～1﹪的增长速度。”按照以上数据，过去几年我国城市人口每年增长1100～1300万人，如果说城市新增人口与新增住宅保持一致，按每个家庭3人、每人配套30㎡住房计算（已经达到改善性要求），每年新增住房3.9亿㎡就可满足需要，而2006～2008三年全国共销售商品住宅17.95亿㎡，平均每年5.98亿㎡，实际销售面积比城市人口增长所需面积高出2.08亿㎡！多出的部分到那里去了？考虑到还有一些旧房拆迁或者报废，同时考虑到人口自然死亡后遗留给子女的住宅，解决了一部分人的居住条件，还有少量自建住宅、单位建造的非商品住宅以及政策性住宅，将这些因素相互抵消，至少还有2亿㎡的商品住宅不属于一户一宅的用途，如果把每户2套及2套以上的商品房视为投资性房产，在过去几年间，投资性房产占商品住宅总销售面积的33.4﹪，超过了三分之一！可以肯定，在一线城市，投资性房产的比例已经突破了40﹪，在这些城市最近几年新增的住宅中，户主一户一宅的比例不到6成！这就是许多楼盘在清盘后住户寥寥无几的原因。
（本文根据历年来所查阅到的公开资料进行汇总和改编，特感谢原始资料的提供者。）
本文作者：深海岩石 2009-8-1
房地产失控将毁中国经济
羊慧明
中国今天的楼市已经变成一个类似期货市场的热线游戏场——正在脱离真实的民生需求状况，被人为哄抬炒高,成为悬在空中的楼阁，随时都可能砸下来。以京、沪、深、杭等一线城市为例，住宅地价已是美国大城市地价的几十倍，房价也已“超美赶英”，可涨势还在加速，“地王”不断刷新地价记录，北京楼价涨得“连开发商都害怕”。
为啥会如此这般疯狂？就因它像期货市场的特性，房价离谱到中产白领都买不起房了，楼市主要成了炒家的战场，买房子就像买股票，买期货，买涨不买跌，越涨越买，买的人越多越涨疯。这种疯市的特性就是只能涨，不能跌，而且涨则必须大涨，才会跟风者众，才撑得住涨势。一旦涨不动了，乃至预期涨幅小了，买家立马收手，卖盘蜂拥而出，从开发商转移到炒家手里的庞大库存“堰塞湖”瞬间崩溃，房价立马开始暴跌，但此时，没有人敢买了，房价便一落千丈，而且交易量马上掉入冰点。2008年以深圳为代表的一线城市楼市就已经上演了如此惊险的一幕。本来京、沪、深楼市上轮调整本是好事，但京、沪楼市刚开始调整就来了金融危机。我说是金融危机短暂救了京、沪楼市，因为楼市一跌，新房开工量骤降约一半，钢材价格暴跌一半多，百业俱衰，于是越来越多的人认同“房地产救经济”，加上银行猛放贷，利率调至低点，二套房贷暗中放松，未充分调整的京、沪楼市一下子转冷为热，楼市暴涨程度超过2007年。主要是炒家大举入市。虽然平民买不起房，但富人的余钱多的是，在“通货预期”、“人民币将大幅度贬值”、“买房救现金”等类似邪教洗脑的妖言蛊惑下，热钱大举流入房市，恐慌性抢房，加上以开发商、地方政府、房地产协会、不良媒体和学者为核心的房地产利益集团炒作哄抬，房价疯涨，泡沫再次急剧吹大，危险程度已经超过2007年。房价越高，普通老百姓买得起房子的就越少，也即是有效需求实际上减少，炒房的投机需求膨胀，富人们无心干实体经济，把大量的钱弄去炒房，过去以创业实干致富著称的温州人成了炒家，这已是一个危险的征兆。平民买不起房，而富人几套、几十套、上百套地买来空在那儿，既不装修也不出租，这实际上等于商品房库存的转移——从开发商转移到炒家手中，形成庞大的存量“堰塞湖”，这种畸形的市场只有不断地涨才暂时稳得住，但涨得越猛溃坝的动能越强。崩溃是必然的。因为房价高得远远超越基本人群购买力，有效需求萎缩的情况下，炒家的房子卖给谁呢？而且地价、房价上涨是有极限的。中国的房子（包括香港的房子）的全球性价比是最差的，只要涨不动了，预期改变，炒家和开发商只会争先恐后抛房，但那时抛给谁？2008年的一幕将很快重演。目前政策微调信号已变，二套房贷收紧，7月一线城市楼市重新进入观望期，楼价小幅虚涨而交易量急剧下滑，深圳7月交易量环比下降超五成。又一轮楼市调整序幕已经拉开。今年底、明年春楼市下滑又将把钢铁建材等众多行业拉下来。中国经济将难逃二次探底。
或许有人会说，房地产拉动的产业链最长，政府要保经济增长，不会让房地产垮下。但是，在市场的力量面前，政府的作用是微不足道的。一个畸形的市场，政策能救其一时，不能救根本。因为不把房价降下来，就没法增加普通大众购房的有效需求。而房价一降，市场又会立马崩盘。如若政府放松购房信贷，只会刺激投机需求去勉强维持泡沫不破。现在的市道是只有房价大涨才撑得住人气。因为对炒家来说，房价年涨幅低于20%就没有炒头。政策如果想撑住房市只有房价继续大涨，但这无异于饮鸩止渴。房价越涨，不仅老百姓购房有效需求越少，而且进一步刺激投机需求，刺激开发商抢地囤地增加供应量。本来，中国房地产在总体经济中的比例就太大了，有的城市三成GDP靠房地产，光卖地收入占了财政收入的50%，国民经济吊在房地产一棵树上，这不很危险吗？这能够持续下去吗？5年前我在《中国房市警告》一书中就预言：“高地价高房价将透支中国经济增长空间，缩短中国经济高增长周期，透支子孙后代的空间。”世界上一半的工地在中国，占世界1/5的人口的中国消耗掉了世界钢产量的近一半，城市的爆炸性扩张正在毁掉城市生态，促使越来越多的城市变得不适合人居住。高房价、地价已经削弱许多城市的竞争力，公司无力承受过高的物业成本而搬离大城市。中国的大城市在急剧膨胀后将迅速老去。房地产回归理性的调整已属必然，将引发中国经济剧烈动荡。