沈阳楼市之——沈北新区“棋谱”（2）

沈阳楼市之——沈北新区“棋谱”（2）(2009-10-29 15:04:23)
标签：沈北新区 房产  分类：地产观察●观点
沈北新区成立三周年专题
沈阳楼市之——
沈北新区“棋谱”
经济社会发展大局决定房地产行业的深度细分
本谱名谓：“抛砖引玉”
本谱要义简述：此为深谋远虑布局之谱中的典范，有丝丝入扣之妙思，由浅入深之巧谋，棋局之上有诱敌深入,请君入瓮之妙，一代宗师佛教高僧星云法师既是操纵运用此谱的高手。
沈北新区自成立后，平均每3天引进两个项目，每4天就有一个亿元以上企业落地，目前已引进新签约项目235个，计划总投资750多亿元，其中仅亿元以上项目便多达84个，足以证明沈北新区的巨大魅力，“来势汹汹”的外来投资，使沈北新区刚刚成立，便站在了较高的起点上，为未来发展奠定了坚实雄厚的基础。
沈北新区产业优势成就城市化人口“洼地”：汇集国内外企业4000家，其中：规模以上知名企业1000多家，世界500强企业20家，中国驰名商标和中国名牌产品企业42家。农产品深加工产业集群独占鳌头，已成为全国最大的农产品深加工基地; 光电信息产业集群突飞猛进，已成为辽宁省通信产业基地；创意产业集群迅速崛起,已成为国家动漫产业基地；商贸地产、旅游地产、总部经济等新型地产开发模式发展势头强劲，这些产业就业人口学历高、素质高、收入高，为城市化进程的大幅度提高提供了最佳的产业人口“洼地”。
教育资源“洼地”形成前所未有的“择居效应”：辽宁大学、沈阳师范大学等6所大学组成的沈北大学城，由辽宁装备技术学院、辽宁金融职业学院等12所高职院校组成的辽宁高职城，由东北育才、沈阳二中等16所名校组成的名高中城，构筑了基础教育、职业教育和高等教育互补的教育体系，每年可培育各类人才5万人以上；诸多科研院所、重点试验室、博士后流动站落户沈北新区，在未来三至五年内有望形成一流的科技创新能力，不仅为沈北新区提供了人才保证和智力支持。还促进了沈阳市民择居观念的转变，产生巨大的“选择优势教育资源，为后代成材到沈北”的新型择居热。在这个日益壮大的新择居人群中，外地人因教育资源的优势而择居道义的外地人口逐年增加。
沈北新区初步形成高效快捷的城市交通体系：2008年初，沈北新区开始建设南北畅通和东西贯通的工程，规划建设总长445公里、四通八达的“八横八纵”生态景观大道，分别由沈北大道、蒲南路、蒲河大道、蒲北路、现代副城大道、城北大道、森林大道、旅游大道和南北向的道义大街、梅江北街、陵园北街、鸭绿江北街、虎石台大街、辉山大街、通顺街、北大营北街构成。截止2008年上半年，总长230公里的“六纵四横”路网已建成通车，基本结构出完整的城市道路交通网络。
沈北新区加大生态资源保护力度，成就沈阳最美“后花园”：自2006年以来，共投入70多亿元，实施“五化工程”（绿化、美化、亮化、净化、文化），进行一系列环境建设和基础设施建设，建成“六纵六横”景观路网体系，水系环境和绿化景观不断得到改善，城市向着天蓝、水清、路畅、宜居、宜业的生态新城发展,诠释出现代新城区概念。
此外，沈北新区在保护环境资源上也不惜工本，2008年开工建设了5座城市污水处理厂和8套乡镇污水处理设施，关停取缔了“五小”、“三无”企业及砖厂、采石场、化工园。22项生态区创建环境指标全部达到国家标准，顺利通过省级验收。“天蓝、地绿、水清、路畅、宜居、宜业”的原生态环境得到进一步提升，已经被许多近期到过沈北新区的沈阳市民称为“沈阳城真正和后花园”。
沈北新区基础设施建设投入大效率高：每年投入基础设施建设的资金高达几十个亿。2008年，新区重点完善了供电、供水、煤气、污水处理。2009年底，沈北地区将形成环路的不间断供电。煤气已经全面通到用户。除了基础设施之外，城市配套功能也较为完善，医疗、教育等配套一应俱全。在医疗配套方面，沈北新区引进了中国医科大学的盛京医院，2009年将开工建设6万米的门诊大楼……
早在沈北新区成立之初，沈阳市委、市政府的主要领导在描述沈北新区的前景时就明确提出：沈北新区将利用5年左右时间，建成以玉米生物产业、电子信息产业为主体的超千亿产值的重要经济增长区域，成为沈阳发展的“新引擎”；利用10年时间，在沈阳的北部地区再造一个经济发达、环境优美、文化繁荣、社会和谐、人口超百万的“新沈阳”。
恰恰基于这样一种极具前瞻意识的战略思想，沈北新区的房地产开发的“棋谱”从一开始就立足于非常高的起点之上，完全避免了由于规划上的先天性缺陷所造成的“弯路岐途”，实现了房地产业态的均衡、科学、合理布局，为其今后的发展奠定了强大的基础。
正因为有了这样一个以极具前瞻战略思维的经济、社会发展的“大谱系”，才有了沈北新区房地产产业形态的近乎完美的市场新格局，从各个不同的着眼点，体现出表为“靖君入瓮”，实为求共同发展的丝丝入扣的大手笔——
以原浦河经济开发区为主要区域的房地产开发，充分考虑到山与水等稀缺资源的保护和高效率的利用，商品住宅的开发建设锁定了高端物业，以别墅类产品为主打。目前，以浦河中段南北两岸为基本地段的别墅开发已经具备了相当的规模并在竞争异常激烈的沈阳别墅市场取得了较为强势的地位。主要项目有：九如溪谷、山水国际、中体一号、大溪地、皇地龙邸、泉涌新镇、碧桂园太阳城等。另据本刊了解，在下一年度，还将有数个别墅开发项目加入其中，如皇家御院的二期。
以教育资源及商业服务、大小综合配套比较完整的道义区域，则以中档商品住宅开发项目为主，主要项目有：环北家园、国奥现代城、阳光书香园、中央大学城、江南甲第、地雅新居、沈阳国际青年城、雷明雅阁、香树湾、太湖国际花园、北苑绿洲、鑫宁家园、皇家御院等。
以总部经济为主打的代表项目有：中国·东北总部基地及水晶蓝湾；以大型购物中心——城市综合体为项目开发主要方向的有：位于浦河、新城子、道义三大区域交叉点的荣信·财富广场；以享誉世界的著名品牌“迪斯尼乐园”为代表的旅游地产项目也在2009年决定落户沈北。
正因为有了这样一个前提，2008年12月，一座计划投资200亿元、规划总用地面积约5平方公里、国内最大的游乐项目——沈阳华强文化科技产业基地项目与沈北新区政府正式签约。这标志着，在沈北这个国家级新区上，将崛起沈阳的“迪士尼”乐园。带动掀起沈北新区旅游地产新的发展周期。
紧接着，2009年1月20日，沈阳沈北新区在北京举行的招商会上，共有4个项目与沈北新区正式签约，具体包括唐都集团和沈阳蓝天温室工程有限公司投资15亿元的沈北温泉热带雨林度假村项目、加拿大555集团投资约15亿美元的超大商场项目、中十冶集团投资20亿元的新农村中心镇项目和中国食品工业集团的食品加工研发中心项目，总投资额达135亿元人民币。
由此还可看出，沈北新区的旅游地产、商业地产发展的态势仍然处在一个蓬勃向上的高峰期。
此谱要义中的“抛砖引玉”之砖，非彼砖，而是含金量5个9的金砖，故所引之玉也非彼玉，二者合一乃地地道的“金镶玉”。
沈北新区别墅要览
本谱名谓：“七星聚会”
本谱要义简述：此谱有士相谱之别称,突出了士相在守局之中伺机为其他战力创造反攻机会的战略意识，擅操此谱上阵者均是大师中的大师
最早进入沈北新区开发别墅项目的“泉涌新镇”的开发企业总经理孟庆民先生在三年前接受本刊专访时就谈到，他之所以选择在沈北新区做这样一个项目，就是特别看好其山、水、植被一大原生态资源的完整及区域发展的强大后劲。从2009年春天开始，泉涌新镇的市场销售呈现出成交量迅速上扬的好态势，其主要原因，就是沈阳市民群众中改善型居住需求大幅度增加，其中二次或三次置业及外地购房者增加更为明显。
曾经在泰盈地产负责市场营销的王星靓先生在2008年春季房交会时也曾对本刊谈到，泰盈地产在沈北开发的九如溪谷、七里香堤的产品定位是生态大盘，之所以选择这样的产品定位，就是出于对沈北生态资源的爱护和尊重。“不能辜负了这样珍贵、稀缺的原生态资源。”王星靓还认为，九如溪谷在市场上所取得的良好销售业绩，除了产品本身的内在因素之外，生态资源的强大市场号召力不可低估。
现在沈北新区开发商品住宅项目的沈阳军辉地产总经理杜晓渝也在接受本刊电话采访时特意谈到：沈北生态资源的稀缺性、不可复制性是成功开发商品住宅项目的强大支撑，在有效保护的前提下进行开发是每一位在沈北做商品住宅项目的开发商必须恪守的原则。
而同样较早进入沈北新区开发别墅项目的山水国际，强调的却是“卖的不仅是房子，更是一新的生活方式。”而这种新的生活方式，就是以生态资源的优势为载体的。
目前，沈北新区的别墅产品已经在沈阳别墅市场占据了优势明确的市场份额，同浑南、棋盘山两大别墅产品集中地形成了三足鼎立的基本格局。
沈北新区别墅代表项目纵横：
翔凤·山水国际：鉴于本刊在上期（2009·9）《观点》栏目“传递中国豪宅——沈阳别墅梳理”一文中已经对该项目做了详细介绍，故本文不再赘述。
但是，值得一提的是，翔凤·山水国际最突出的特点是强调推广的是一种以生态主资源为载体的新的生活方式。这种产品营销策略对沈阳商品住宅——尤其是高端产品后来的营销策略的影响很大，并一直延续至今。
安邦·大溪地：鉴于本刊在上期（2009·9）《观点》栏目“传递中国豪宅——沈阳别墅梳理”一文中已经对该项目做了详细介绍，故本文不再赘述。
特别应该指出的是，大溪地以极高的产品性价比在沈阳别墅市场上具有很强的号召力与影响力，其对于稀缺生态资源的保护性与高效率利用并举的开发模式，如对于水资源、山地资源等，对于沈北新区别墅项目的持续开发具有引导性意义。
中国合院式别墅——九如溪谷：由荷兰GTC集团;香港泰盈集团;决策资源集团三大跨国集团联合投资开发。因与40公里的浦河岸线的依恋而被赋予了和谐、生动的表情。溪谷、河流、密林、山峦，于自家窗前劲郁激荡，秀色染泽，一线水景风光俯仰可观。所推出的主要产品在产品力和功能性上都具有独特的品质。并具有一定的地原创价值。
项目位于蒲河新城农业高新技术开发区内，项目背山面水，北靠国家4A级旅游区棋盘山，南邻风景秀丽蒲河北岸，环境优美，区域极具发展潜力。距离市中心18公里，距离桃仙国际机场37公里。周边分别有沈哈高速公路、沈铁公路、棋盘山风景区及世园会、未来的地铁三号线等，交通四通八达。项目周边拥有医疗中心，服务中心及育才、二中、枫叶国际学校等教育配套。
九如溪谷产品定位是中国原创合院别墅大盘。瞄准于沈阳市的中产阶层以上中高收入人群，致力于提供具有院落居住风情高尚人文社区。项目打破联排别墅传统规划格局，以具有中国人文思想的“九宫格”布局规划，“颠覆传统别墅合院传承中国”，泰盈九如溪谷将成为沈阳首个高品质大型合院生态别墅，倡导第一居所别墅概念。
奥林匹克花园式别墅——中体·花园一号：是继全国43个奥林匹克花园项目后推出的又一力作，它秉承了奥林匹克花园推崇“科学运动?健康生活”的理念，是集现代美学建筑与自然景致相结合的别墅类产品。项目主要由独栋别墅、双拼别墅、TOWNHOUSE联排别墅、叠拼别墅、山水洋房等构成。
项目所在区域，西接沈哈高速公路，东至棋盘山风景区，南侧是碧波荡漾的蒲河，放眼望去，樱桃山、棋盘山、辉山三山而立，蒲河、辉山河、南沟水库、月亮湖、秀湖等九水环绕，充沛的原生态水资源使该项目灵性倍增。在中体?花园一号这个坐落于三面环山一面临水的万亩森林中的，随处可见满眼葱郁，生态资源的优势在这里得到非常好的展示，园区内别墅建筑依山势排列，每排建筑都保留了一棵大型原址树木。
从山上流淌的自然清泉贯穿园区始终,更有大片青草绿荫环抱建筑,使园区与周围环境相融合。产品独特的中央庭院设计，不但减少了购房者的房屋建筑面积，而且大大增强了采光;中央吸尘系统的应用，免去清洁的烦恼；太阳能热水器在建筑设计中一并考虑，免去业户安装麻烦；新型保温材料、防水材料的应用虽增加了开发成本，但大大提高了住宅的品质。中体?花园一号将建成“功能齐全、设施先进、节能、环保、舒适、宜居”的绿色家园。
中体·花园一号的园区景观及建筑设计风格，突出了欧式景观和建筑的特色，强调了原生态资源有珍稀价值，具有较高的性价比。
山地景观别墅——皇地龙邸：位于沈北新区棋盘山国际风景区山林之中，坐落在仲官村旧址之上，由沈阳涌丰房屋开发有限公司开发，加拿大宝佳设计有限公司建筑设计。项目占地面积935亩，环抱在2万多亩原生态山林中，项目总建筑面积为130万平方米，建筑类型主要以花园洋房、超高层空中花园住宅以及高层情景洋房为主。园区的设计理念既综合了中国传统的天、地、人和谐统一的人文思想，又有西方传统的城邦、独立、功能复合式的山水家园。结合地块的天然地势，将项目分为东、西两区：东区以低密度的联排别墅、叠拼别墅、独体别墅为主；西区的规划特点则表现为，在充分考虑采光和视野的前提下，突破了传统的排楼、板楼形式，建筑立面色彩简洁明快，完全与周边自然生态环境相融合，首次依山势建起高层住宅，由高到低形成了不同层次的景观视野。
皇第龙邸园区内有5处天然泉眼，37处大小水面，核心景观是全国唯一一条借助山体修建的、高达20多层楼高的人工景观瀑布。景观大道两旁是由118棵50年以上树龄的杏树，皇第龙邸除拥有原生态植物近千种之外，还从小兴安岭迁入园区12万棵大树植于园区内。
皇第龙邸具有区别于其他别墅项目的三大优势：一是由辉山奶业集团自己培育的徇有嫁接珍稀树种；二是龙形、狮形兼具的巨型景观石；三是平均高出沈阳地面高程近200米的山地。沈北新区珍稀生态资源在这里得到了最好、最全面的展示。
中式花园别墅——泉涌新镇：位于沈北尊敬浦河南，新城大路北，背靠棋盘山。项目内及周边生态资源及环境品质优越，建筑及园区景观设计以中式风格为主。依山傍水，真山真水，房前屋后溪水环绕，首创中国北方园林式别墅，是沈北新区最早开发建设的别墅项目之一。
项目最显著的特点是园区景观及建筑设计较好的体现了中国传统审美于居住需求的统一，强调了产品的舒适度与功能区分的完美结合，体现出人性化的开发理念，并将宝贵的生态资源在充分保护的前提之下，得以最大限度的合理利用。
地中海、西班牙式别墅——碧桂园·太阳城：位于沈北新区西部，紧邻沈阳市北部大学城，立体交通路网快速便捷，具有典型地铁“上盖物业”特质，未来发展潜力无限。碧桂园太阳城秉承集团配套先行的开发理念，首期即建设大型私人会所、商业街、幼儿园等配套设施，并提供各类美墅和洋房等物美价廉的多元化住宅产品，引入五星级酒店式物业服务，让更多沈阳人享受五星级的新城市生活。
碧桂园·太阳城的主要优势： 1、地段优势——沈北新区，区域升值潜力不言而喻；北金廊”的延伸区域，地铁二号线近在咫尺，区域发展前景广阔。 2、精美的水岸住宅，浦河景观带提升别墅居住价值。 3、社区内优质服务配套设施一应俱全，携手政府共建蒲河商业街。 4产品多元，提供双拼、联排美墅和洋房等多元化住宅产品； 且在销售价格上为置业者预留更大的升值空间。
在建筑及景观规划和设计上，碧桂园·太阳城采用地中海式、西班牙式异域风情建筑，首期即推出双拼美墅、联排美墅等多种创新产品，建筑立面的设计及所用原材料强调时尚、耐用兼顾，室内格局突出提高有效空间及舒适与功能的谐调统一，将业主的得房率最大化。
沈北新区的别墅项目，呈多元化产品结构，在市场竞争的层面上，具有典型的差异化竞争的特质，同时也使沈北新区的商品住宅产品结构更加丰富多彩，使择居人群具有更为广阔、更为多向的选择性。
区域性经济社会发展大局科学性与前瞻性的水平高低，决定了区域性经济社会细化后小格局的DNA是否健康、完美，沈北新区别墅项目目前和未来的发展趋势，就为此提供了最为鲜活的佐证。