沈阳楼市之——沈北新区“棋谱”（1）

沈阳楼市之——沈北新区“棋谱”（1）(2009-10-29 14:59:28)
标签：沈北新区 房产  分类：地产观察●观点
沈北新区成立三周年专题
沈阳楼市之——
沈北新区“棋谱”
引言：三年布局   大手笔成就恢弘大势
引言：三年布局   大手笔成就恢弘大势
举国欢庆建国60周年大庆的欢歌笑语尚在耳畔回响，沈城百姓——尤其是沈北新区的人民又将迎来一个不同寻常的、值得庆贺的日子——沈北新区成立三周年。
２００６年１１月２２日，沈北新区正式挂牌，
沈北新区位于东经123度，北纬41度。南依沈阳母城，北接火电之城铁岭，东邻煤油之都抚顺，西接辽宁装备制造业的重要集聚地——沈西工业走廊；长大铁路、哈大客专，沈哈、沈康、沈彰、沈环高速公路，以及101、102、203国道等多条公铁干线穿境而过，是东北城市走廊的枢纽重地。新区距东北最大航空港——沈阳桃仙国际机场约40分钟车程；距营口港、大遥湾两大旱港仅2小时车程；独有的区位优势让新区成为沈阳经济区、环渤海经济圈乃至东北亚经济圈经济发展的新增长极。
从２００９年６月的第一个周末开始，整整100天里的每个周末都有数辆大客车，载着成百上千的沈阳市民，在沈北新区１０９８平方公里的大地上纵横驰骋，尽览沈北新区日新月异的城市开发建设，日臻完善的基础设施、商业配套、一步进入高端水准的医疗、教育，鳞次栉比的、风格迥异的商品住宅楼盘，几近完美的三山（辉山、帽山、七星山）三水（辽河、浦河、长水河）、近９０平方公里的水面积、４５０平方公里的森林资源，给每位参与“百万市民看沈北”的沈阳市民都留下了美好深刻的印象，深感兴奋不已。在则沈北新区蕴藏量充沛的地热资源更是为实现以节能环保的生态城市为长远发展目标的经营城市大局积累了殷实的家底——现已探明的地热田面积多达364平方公里，分别位于道义、蒲河、新城子三块盆地内，储水量30亿吨以上，可长期持续开发。温泉开发将全面带动沈北区域内旅游业的蓬勃发展，为把沈北新区打造成生态之城提供清洁能源。
现家住和平区的巩老先生感慨万端告诉自己的儿子、儿媳：“现在的房子给你们住吧。这儿太好了，是我和你妈妈做梦都想养老的地方。”一对新婚不久的年轻夫妇则看好了一个别墅区的连排，他们感觉这里的教育资源优势是他们最为看重的，因为他们的小宝宝已经快满月了。让孩子受最好的教育，是这对夫妇心底最迫切的愿望，而这里便利快捷的交通对于这对有车一族的夫妇来说，上下班则是零障碍……凡此种种，一个“生态新沈阳”的美丽雏形已经生动形象地展现在世人眼前。
２００９年１０月是沈北新区由国务院正式批准成立三周年。典数沈北新区三年来在新城区开发建设方面——尤其是在创建以原生态环境为主打优势的宜居城区方面所取得的成就和美好的发展前景，既是本刊采写本专题的主旨所在。
从２００９年６月1日起，至１０月１０日止，《沈阳晚报》、本刊及易居中国沈阳分支机构、新浪乐居网在沈北新区党政领导的全力关怀和支持下，倾心倾力，不惜投入大量的人力、物力，举办了持续三个月之久的“百万市民看沈北”的大型活动。三个多月来广大沈阳市民积极参与，对沈北新区在短短的三年中，在创建“生态新沈阳”，宜居新城区方面所取得了巨大成就有了非常具体的感性认识。
在感性上，本刊感觉总面积１０９８平方公里的区域和目前的４０万人口的沈北新区很像一个巨大有棋盘，各级党政领导在这个巨大的棋盘之上排兵布阵，目标是造就“东北第一生态宜居城市”。和司空见惯的棋局对弈不同的是，所谋韬略、所布阵法不为任何一方输赢更不为平局，大到前瞻的战略构想，小到一棋一子的占位，目的只有一个：多方共赢，没有任何一个参与者是负方。
这是一个与上海浦东、天津滨海、郑州郑东三大城市新区完全不同的特殊“棋谱”，更是一种前所未有的“经营城市”的战略新思维。所谓“棋谱”在本文之中，更远非媒体惯用的、借以寓意的载体，而是意在表达这种战略思考对于可持续发展理论在实践意义上的真正内涵。
整体发展战略决策决定城市经营的价值
本谱名谓：“仙人指路”
本谱要义：(此为为高手开局之谱,意境深远,富有战略意识,以前瞻之韬略,取大局之全胜，诸多中国象棋大师无不深研此中之道，而得其精髓者甚寡)
浦河两岸的好时光，轰轰烈烈地来了。
坐北朝南看沈北新区，是一种战略视角，是从中国传统的地域风水文化演变而来。北高南低，视野开阔；左揽日月，右怀星辰，胸襟博大。
沈北新区是继国务院批准成立上海浦东新区、天津滨海新区、郑州郑东新区之后又一新区的成立。该区域面积1098平方公里，享有市级经济管理权和部分城市规划建设管理权。
就经济行政区的全国格局而言，上海浦东，居长江三角洲要冲之地，带动了整个江浙地区经济的高速发展；天津滨海新区，坐拥京、津、扼守华北唯一出海通道，面对渤海湾及山东半岛，对于京、津、唐经济的发展正在发挥巨大作用；郑州郑东新区，横亘中原腹地，辐射晋、冀、鲁、豫，对于幅员辽阔的中原经济带的全面提升功不可没。沿南海，则有深圳、珠海等重要经济行政区，充任长江以南的经济发动机。
而沈北新区，则地处整个大东北的经济中心城市沈阳市北部，东北亚经济带的连结点，占据无可比拟的区域优势，是党中央、国务院振兴东北老工业基地战略的关键节点。
至此，在全国范围内，初步形成了一个以新经济行政区为区域经济发展核心的全国布局。
从全国、全东北的大视角，从经济发展的战略高度来研讨其重大意义，在这样一个基本调性之上，对沈北新区房地产市场的现状及未来发展趋势作出基本表述和判断，则是本刊必尽的责任和义务。
沈北新区呱呱落地之初，就在国内外引起巨大反响。在强大的积极声浪中间也有某种担忧或者善意的提醒：与沪、津、郑三处城市新区不同，人家是在一张张白纸上创作新的图画及对城市未来发展的认知，并为这种认知寻找或提供强大的理论支撑为实践服务。创作空间大，回旋余地大，甚至错了也有机会重新来过。
而沈北新区不同，套用当时媒体的原话：“而沈北则是在‘既有的画布上涂改’，相对而言难度更大。”
其难度更大的根本原因就是“沈北新区将成为东北老工业基地改革开放的试验区和东北老工业基地振兴的重要增长区”。除此而外，沈北新区还将肩负起展示沈阳副城具有经济发展新模式、社会进步新形态的重大历史性责任和义务。
非同小可的、惊咤世人所有眼球的亮相，必将需要匹配手笔气势冲天、立意非凡的谋篇布局。
从当时的沈北新区的发展规划看，其特点主要有几点：
充分运用沈北新区在区位、生态、产业、科教、体制等方面的巨大优势，开发建设一个创新为主导，以生态环境为特点。以和谐社会为前景、以东北第一个生态宜居城为长远目标，以富裕民生为目标的主脉络。
从三年来的实践结果看——
沈北新区的区位优势得到超前发挥，“一城一区”的发展空间大格局已经基本形成规模，开发建设已经全面展开。
“一城”：既沈北新区南部２７０平方公里的浦河新城，是优化开发和重点开发区域，是“东北第一生态新城市”的核心区，重点是推进城市化和工业化，建设生态城市。规划建设生态空间、产业空间和城市空间：沿路网和水系等规划生态空间，建设绿色沈北；沿沈北开发大道规划产业空间，建设产业聚集区；沿蒲河生态走廊规划城市空间，建设生态居住区；
“一区”，即北部828平方公里新城子现代农业经济区。
在开发建设的全过程中，沈北新区一直坚持贯彻“优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发”四大方针并举的方针，有效保护了沈北区域各个方面的资源优势，为可持续发展积累、储备了巨大的资源优势。
在沈北新区正式成立前的２００５年年末，新城子区和辉山开发区城市化率仅为40.2%和52.7%，而在“十一五计划”期内，沈北新区的城市化率将达到７０％以上。
而这种城市化进程的提速，是以房地产的开发建设为初始的。从泉涌小镇、七里香堤、山水国际、水木清华等小一小批商品住宅开发企业进驻沈北至今，沈北新区已经形成了一个完整的商品住宅市场和一个形态完整、多元的产品体系，把本刊粗略统计，沈北新区现有开发企业大约55家左右，在售楼盘大约56个,商品住宅目前的开发总面积超过2600万平方米，年供应总量在156万至170万平方米左右，为沈阳楼市商品住宅２００８年供应总量的15至18％左右；２００８年的销售总额接近10亿，２００９年前９个月业已达到9.７９亿元。预计沈北新区2009年的年销售总额很有可能会创历史新高。
沈北新区的楼市格局，已经形成了以道义为中心的普通商品住宅集中区，这一区域的最大优势在于教育资源的丰富厚重，同时也给沈北新区教育地产的长远发展创造了先机；以浦河新城既浦河南北两岸沿线的高档物业——别墅集中区，而这一区域的突出优势则表现在各种稀缺资源方面，如原生态的山、水、植被等，为别墅开发创造了极佳的生态资源优势。同时也为沈北新区的旅游地产的发展奠定了坚实的基础。更加令人称奇的是沈北新区的房地产发展突破了常见的“不均衡”或“瓶颈”类的惯例，实现了均衡发展，商品住宅高端与常态均衡发展；商业服务大小配套均衡发展；公共设施——尤其是公共交通的发展取得了超常规发展的好局面，早在2007年就已经完成了总长113公里的道路工程，“六纵四横”路网全面竣工通车。高标准编制完成公交体系规划，初步形成拥有64条公交线路，通达母城、连接周边、覆盖城乡的大交通格局，为沈北新区后来的发展大提速创造了必要的先决条件。
在公共大小配套上也取得也明显优势：年均投入基础设施建设的资金高达几十个亿。2008年，新区重点完善了供电、供水、煤气、污水处理。2009年底，沈北地区将形成环路的不间断供电。２００９年5月份，煤气通到用户。
除了基础设施之外，城市配套功能也较为完善，医疗、教育等配套一应俱全。在医疗配套方面，沈北新区引进了中国医科大学的盛京医院，今年将开工建设6万米的门诊大楼。在文化教育方面，引进了辽宁实验学校和沈阳师范大学附中，这些学校在辽宁省教育质量中都是最好的，最知名的学校，都将实行本地化招生。同时，古生物化石博物馆，航空航天博物馆、辽大图书馆、26个市民休闲广场等公共设施的建成开放，将为沈北新区这座生态新城增添浓厚的文化氛围。
在沈北新区，为商品住宅提供强大支撑的主要着力点则在于前瞻意识极为强悍的产业布局。现在的沈北新区已成为新型产业发展的龙头、项目集聚的洼地，汇集国内外企业4000家，其中：规模以上知名企业1000多家，世界500强企业20家，中国驰名商标和中国名牌产品企业42家。农产品深加工产业集群独占鳌头，已成为全国最大的农产品深加工基地; 光电信息产业集群突飞猛进，已成为辽宁省通信产业基地；创意产业集群迅速崛起,已成为国家动漫产业基地。
在沈北新区道义区域，集中了辽宁大学、沈阳师范大学等6所大学组成的沈北大学城，由辽宁装备技术学院、辽宁金融职业学院等12所高职院校组成的辽宁高职城，由东北育才、沈阳二中等16所名校组成的名高中城，构筑了基础教育、职业教育和高等教育互补的教育体系，每年可培育各类人才5万人以上；诸多科研院所、重点试验室、博士后流动站，具有一流的科技创新能力，为区域发展提供了人才保证和智力支持。
正是在这样一个以强大产业支撑为大前提之下，沈北新区才提出了在１０年时间内，建成一个人口达到１００的“东北第一生态宜居城”的发展目标。在沈北新区的发展大局中，房地产仅为其中一个组成部分，没有大局优势，这个小局也就毫夫发展优势可言了。