房地产业将重演1990年代悲剧

2006-08-24 12:36:54　 新华网

【来源： 中国经济时报 作者：程国有 周牟洮 2006-08-23】
为什么宏观调控初期房价不降反升？这是全国人民都为之困惑的，然而，透过上世纪90年代宏观调控初期物价不仅不降反涨，而且是暴涨，就不难理解近年来房地产宏观调控后初期房价不降反升的现象。1993年国家针对通货膨胀和物价上涨(当年商品零售价格上涨13.2%)出台宏观调控政策，结果，1994年出现了更加猛烈的物价上涨(当年商品零售价格上涨21.7%)，1995年物价上涨减缓(当年商品零售价格上涨14.8%)，1996年物价上涨才恢复到6.1%的水平，其后虽然价格持续下降，但是中国经济却陷入长达5年的低迷。2004年以来我国的房地产宏观调控与上世纪90年代宏观调控惊人地相似，调控初期房价不降反升，而且是猛涨。当然值得警惕的是下一步，房地产价格最终是要下来的，房地产市场整体陷入3-5年的低迷期将是无法避免的。具体来说：2004年国家开始房地产市场宏观调控，2005年房地产价格继续猛烈上涨，2006年房地产价格上涨幅度开始下降，2007年开始房地产价格微涨或开始下跌，2007-2012年房地产市场将进入3-5年的低迷阶段。
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房地产宏观调控初期房价缘何不降反升？
上世纪90年代我国宏观调控的思路基本是凯恩斯的需求管理思路，以抑制需求、增加经济主体的各种税费负担为主要思路，短期内对投资需求的抑制作用远远强于对消费需求的抑制作用，结果初期进一步加剧商品供求矛盾，形成物价更加猛烈的上涨。最后消费需求也被抑制，形成供给与需求的双向收缩，经济最终陷入长达5年的低迷。观察2004年以来的房地产调控情况，宏观调控初期房价不降反升的悲剧必然再次重演。
1.土地供应减少、房地产供应结构调整短期内加剧供求矛盾。从近年调控措施看，有一个重要方面就是对土地供应加强控制和管理，其结果是逐步使土地供应减少，人们自然而然的反应是未来住房供应将会更加紧张，于是更加剧人们抢购房子的念头，导致房价继续上涨。再一方面就是调整房地产供应结构，增加廉租房和经济适用房及90平方米以下的住房，这意味着90平方米以上的房子供应将更加短缺，而90平方米以上的住房需求者往往是高收入阶层，其价格继续上涨也就成为必然。相反廉租房者本来就买不起房，经济适用房和90平方米以下住房对象是中低收入者，而且这类住房供应大量形成还有一个过程，至少也得1年左右。
2.增加税费必然提高房地产价格。近年房地产宏观调控另一个主流思路就是用增加税费的手段抑制房价上涨，从近年出台的各种税费看，我国房地产开发业法定的有13种税，约占建设成本的9%；而各地的“费”大多有数十种之多，有的地方甚至超过百种，约占建设成本的41%。不断增加的各种税费成本最终不仅不能抑制房价上涨，反而是导致房价持续上涨的重要动力。
3.利益同盟操纵抬高房地产价格。目前房地产业直接涉及三大利益主体，一是地方政府，主要获得地价收益和各种税费收益，二是房地产开发商，主要获得房价与成本的差价收益，三是购房者，主要获得居住或未来潜在升值收益。在三者利益博弈过程中，地方政府与房地产商是最希望通过维持高房价来获得最大化利益的，事实上，许多地方两者已经形成利益共生关系。许多报刊报道过的房地产开发商采用各种手段人为操纵房价的事例屡见不鲜，一些地方政府为了防止房价下跌今年初甚至出台财政补贴政策(每平方米补贴30-60元)鼓励在当地购房。
4.低利率是房价上涨的重要推动力。尽管2004年以来国家出台众多房地产宏观调控政策，加息总共才使用了两次，由于房地产个人贷款利率依然偏低，使得房地产个人贷款规模依然持续增加，银行个人住房贷款为投资投机性需求提供了实现途径。1999年-2005年个人住房贷款余额同比增长分别是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%、42.46%、35.17%和15.35%，2005年个人住房贷款余额达到18366万亿元，是1998年的100多倍，远远高于同期家庭可支配收入的增长。显然，银行住房贷款已经成为而且依然是房价暴涨的直接支持力量。
房地产市场进入持续低迷状态为何无法避免？
从长期看，当前房地产宏观调控政策最终会抑制房地产需求，加上短期对房地产供给的抑制，最终会导致房地产市场的供求双向萎缩，使房地产陷入长达3-5年的持续低迷。
1.高税费政策最终使房地产供求双向萎缩。政府通过不断增加税费企图抑制房价的政策必然起到相反作用，首先是短期内推动房价继续上涨，其次是从长期看，投机、投资性购房将会变得毫无价值。其三是征税必然引发事与愿违的结果：一是挫伤供应商的积极性，使本来就稀缺的商品进一步减少供应；二是商品供给减少，会使商品进一步提价，增加消费者负担。所以，从长期看，增加税费的房地产宏观调控政策最终只能使房地产市场供求双向萎缩。
2.加息政策最终同时抑制房地产供求关系。从今年宏观经济形势看，国家下半年再次加息的可能性很大。一方面，加息将进一步增加购房者还贷负担，从而进一步减少房地产需求；另一方面，加息将进一步加重房地产开发商的负担，从而进一步抑制房地产开发数量；最终将可能导致房地产供求的双向萎缩，即房地产业最终将进入低迷阶段。
3.中等收入者自住需求将成为房地产主流。随着国家宏观调控政策的全面落实，房地产税费越来越重，加息将使贷款成本进一步上升，投机、投资性购房已经或正在变得毫无价值。最终房地产市场的需求可能完全回归到自住性需求。从目前情况看，高收入群体或在本地工作15年以上的人基本有了住房，有的甚至有多套住房，低收入群体本来就买不起住房，他们只能等待政府的廉租房建设，对房地产市场形不成真正的需求，剩下的就是中等收入群体且没有住房者或工作5年以下的高收入群体，他们是房地产市场的真正需求者。所以，最终房地产市场的需求与前几年存在大量投机投资性购房需求相比较必然出现大幅度的萎缩，房地产市场最终陷入低迷将无法避免。
未来房地产市场如何面对宏观调控影响？
1.放弃政府以地生财目标势在必行。近年来，许多地方政府把房地产业作为当地支柱产业，以地生财成为许多地方政府获取经济政绩和财政支撑的重要来源，地价不断上涨成为推动房价上涨的重要原因。如今，随着投资投机性购房的彻底消失和各种房地产税费的蜂拥而至，房地产业必将成为满足人民基本生存的必需品，为社会中低收入群体提供廉价住房必将成为地方政府的基本责任。
2.抓住房价低迷时机推进城市建设。近些年，许多城市由于房价和地价过高，拆迁成本不断上升，城市一些公共基础设施建设受到高成本的严重制约。随着住房价格未来持续走低，为城市基础设施重新规划和建设提供了低成本拆迁环境。地方政府应当及时抓住房价大幅下降之后的机遇，大力推进城市基础设施建设，这样既可以弥补房价大幅度下降后投资不足的问题，又可以大幅度提升城市基础建设水平。
3.适时鼓励自拆自建，稳定房地产业。从目前房地产政策看，未来房地产需求将主要来自自住性需求，在房价低迷的情况下如何扩大房地产投资规模将是未来政府必须解决的新问题，我们认为，在一些必须拆迁的区域，采取自拆自建方式，扩大房地产投资规划，将是一种有效途径。
4.适时率先减免税费，启动房地产业。随着国家宏观调控的深入，房地产业的低迷最终将对整个国民经济造成不利影响，而房地产业具有极强的关联性，它能够带动50多个相关产业发展，在宏观经济低迷时启动房地产市场将是启动宏观经济运行的重要途径。