70年后房子下面的地怎么办

70年后房子下面的地怎么办?
秦旭东
70年后，当有人告诉你，房子下面的地你不能使用了;如果还有人告诉你，国家可以依法收回，而只需给你“相当于砖头瓦块”成本的补偿金。
你会怎么办？
太多问题牵动切身利益。
《物权法》会如何规定？自己的房子会有什么样的命运？
这部重要法律第五审稿因此正成为眼下焦点。
8月24日，王轶对记者说：“还是那句老话，国不与民争利。”
王是《物权法》(草案)起草小组成员、中国人民大学法学院教授。他曾说：“我很幸运，能够参与见证这部重要法律的诞生。”
法律应体现对生存权的重视
《21世纪》：目前《物权法》第5次审议中，关于土地使用期限的争议非常大。因为很多人买了房子后从来不会想到自己的产权是不完整的，有期限的。大家很关心70年后怎么办？怎么交费？什么标准？你怎么评价这些争议？
王轶：我认为这实际上涉及到财富在国家和私人之间的分配问题。这和中国目前的社会经济发展状况有很大关系。现在很多地方财政还是吃饭财政，相当部分财政收入来源于土地出让金，有的甚至占到一半以上。把土地使用期限规定得相对短一些，在财富分配上，对国家，实际上也是对很多地方政府来说，是相对有利一些。
但从长远来看，还是那句古话，“国不与民争利”，政府不要和老百姓争利。
《21世纪》：那么《物权法》怎么解决政府和老百姓争利的问题？
王轶：《物权法》五审稿最大的变化，就是区分了居住用地和其他建设用地，居住用地到期后可自动续期。
这主要考虑到保护房屋所有者的利益，尤其住房是和人们的基本生存权密切联系的，应当体现对生存利益的重视。另外也是考虑降低交易成本，便利人们行使权利。这也是主流的民意。
《21世纪》：据说在立法过程中，曾有多种方案争论？
王轶：主要有两种不同的意见。除了自动续期；另一种是，土地使用权期限届满前，房屋所有人要去提申请，通过申请来续期。这种做法增加了交易成本，对房屋所有者非常不便利，而且也使人们对财产的可预期性、财产关系的稳定性受到很大冲击。
申请的话，是否能得到批准就存在很大的不确定性。对于大多数人来讲，房屋是最大的财产，很多人一辈子的积累，就是得到一套房产，这种财产关系不稳定，对社会稳定会造成不利影响。
还有一些意见提出，能不能延长这个期限，到100年、150年，甚至是和房屋的存续期限一致。
财富分配向私人倾斜才是好的选择
《21世纪》：大家最关心的是续期的期限、土地使用费的支付标准和办法，也就是续多长时间、交多少钱、怎么交的问题。
王轶：现在的草案是授权由国务院来具体规定。中国各地土地利用的情况不一样，经济发展水平不同，土地使用权的市场价格的区别也很大。由物权法统一规定，不是很现实。授权国务院具体规定有一定的灵活性。这是目前情况下可行的做法。
但很多常委讨论时提到，续期以后要支付的土地使用权费用，应该是一个合理的对价。
不过经过30-50年，我们的财政应该不会是现在的状况，财富分配上可以向私人倾斜，这是一种好的选择。
《21世纪》：但是像深圳现在已经出现一些地产的土地使用权到期，这个问题逐步会出现，亟待法律法规明确解决。
王轶：土地使用制度改革比较早的地区，确实已经出现这样的问题。但是大部分地区，还是将来的问题。留给将来，根据当时的社会经济发展状况来定，可能是合适的选择。
如果一定要在物权法中作出明确规定，我相信围绕这个问题的争论，将阻碍物权法的尽快出台，就这个争论会很激烈，而且长期不会有结果。
《21世纪》：那为什么是授权给行政机关而不是立法机关？涉及到财富的分配，政府和私人的利益上不一定一致，政府可能会有偏向自身利益的倾向。
王轶：首先，按现在物权法草案的规定和现行的国有资产管理的法律法规，国务院都是经过授权代表国家来行使国有资产所有权的主体，这样的规定和现行的法律制度是一致的。
另外，通过立法机关制定法律来确定，要考虑法律这种规范性文件的性质，它很难对不同地区不同情况都作出具体规定。而由国务院来规定具体标准，相对比较灵活，对个案的针对性也比较强。
不要期待《物权法》解决所有问题
《21世纪》：但也会存在一些问题。比如现在买新房，大家是可以有选择的，但是将来续期的话，由于建筑物是个整体，大家拥有的是“区分所有权”，到时候续多久；什么样的价格可以承受；土地使用权续期后是改造旧房还是另建新房；这些问题如何协调？
王轶：这是为什么物权法草案关于建筑物区分所有权里面，对业主大会、业主委员会等社区内的自治组织，管理机构作规定的原因。要借助这些框架和他们议事规则来解决这些矛盾和冲突。
《21世纪》：但是现在的草案，对业主委员会的诉讼主体资格的规定被删除了。原因据说是因为他们没有独立的财产，不能承担败诉的后果。
王轶：不允许业主大会、业主委员会享有诉权的做法肯定是不合适的，这个理由也是不成立的。按现行诉讼法，公民、法人和其他组织都可以成为诉讼主体，一个组织自己不能独立承担责任的话，可以由组织成员来承担责任。某种程度上，没有诉权，没有救济就没有权利。而且，不让它享有诉权，也不符合通过这些社区自治组织来协调解决那些矛盾和冲突的目的。
《21世纪》：还有一个问题，现在房屋的使用寿命大概是80年，如果续70年的话，如果按70年后的地价，可能相当于又花钱买新房了；而按原价的话，时代不同，价格环境不同，还有通货膨胀等问题。所以有观点提出，是不是可以分期缴纳？
王轶：一次付款还是分期付款的问题，不管怎样总是要付的。而且现在可以通过银行信贷来实现分期付款。这没有涉及实质性的调整。
所以，不能期望物权法的出台能把人们关心的所有问题都解决。
《21世纪》：但物权法应该可以给一个原则，最起码可以让人们认识到这些问题，让政府和立法机关及早考虑这些情况，而且现在充分讨论的话，将来解决也容易形成共识。
王轶：对。现在物权法中确立的有些规则，对仍然处在转型期的中国来说，好多时候只能起到发现问题、提出问题的功能，至于解决问题的方案，需要广泛的社会讨论，逐渐凝集共识，在水到渠成的时候解决。我想这也可能是一种社会治理的方法。
所以，能提出问题、发现问题，引导解决问题的方向，对今天的物权法来说，可能已经完成了它的部分历史使命。
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