刘煜辉 - 中国高房价：体制造就的流动性游戏 - 腾讯博客 - Qzone

来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 09:44:22
 
中国高房价：体制造就的流动性游戏
学者们常用房价收入比和租金回报率衡量远不合理的中国房价，在体制下却显示出其合理性。
从供给面看，地方政府垄断土地供给为房价提供助涨的引擎。于是体制下，中国地产商就不再是简单生产企业，而是土地银行，其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利，只要银根不紧，地产商几乎没有任何压力，拿地和开发的钱几乎来自信贷，地方政府会自觉地控制供给为你保值，出了那么多“地王”，地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”而最后砸在手里，政府会主动和你协商，以保持最大的共同利益，比如容积率给你提升个百分之几十等等，办法多得很。所以“痛痛快快地拿地，有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。
从需求面看，城市化和工业化加速阶段所蕴含的刚性需求，货币超发所导致的通胀恐慌逼着房屋完全脱离消费属性，而沦为跟黄金一样的天然保值品，黄金没有使用价值，而中国房价可以不必看租金回报率。
其实更关键是信贷条件的放松，如果银行系统愿意为未来负债和资产质量恶化而承受更多的责任，中国超级大的人口基数足可以将没有支付能力的需求变成现实需求，释放很多年。当然中国金融部门技术低下会制约了其杠杆放大能力，但人口基数实在巨大。尽管你不能像美国人搞花样翻新的各种次贷创新，但中国人倾三个家庭之力足以攒齐一份房贷的首付。
中国银行的房贷几乎很少顾及借贷人的第一还款来源和能力。最近看到的一位台湾作者写的书，她在德国大学当研究员，有一份不算微簿的薪水，想贷款置业，却不被银行通过，因为她得证明在未来还贷的10年、15年或20年期间持续有固定收入——那就是得有持久的工作合约才行，最后还是她不在学院工作的老公搞定了这事。这在中国有可能吗？
展望中短期，中国房价是否进入一个再次飙涨阶段，取决于银行是否再一次做出放松信贷条件的冲动。但是跌趋势形成还是较难（中短期），只要银根不紧，而供给又是可以控制的，面对不确定的未来，开发商的策略多是尽可能控制新开工量和延长建设期，现金若过快变成资本形成，一旦形势有变，那将是“下油锅”的感觉。2007年和2008年盲目开工所形成高库存的教训，我相信多数开发商还是心有余悸，如果不是危机及时到来，恐怕当下的地产商要倒掉大半。
而未来两三年中，银根已经难以实质性紧起来了，这一轮政府投资主导的经济刺激，注定明后年内货币供给和信贷都会维持一个高水平。只要整体银根宽松，地产商不愁拿不到钱（国企可以直接干地产，国企还可以将获得的信贷向私人开发商“漏损”），没有必要再倾销。
尽管很多理由支持中国的房价跌不下来，但从长期看，任何国家都不可能抗拒未来人口和社会结构变化的客观规律――老龄化，当一个国家家庭的财富主要由房产构成的时候，当90后的中国富裕家庭都拥有（或继承）三套以上的房产的时候，谁又来维持这个国家的家庭财富不贬值呢，这的确是一个值得思考的问题？
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