大话44期:胸怀大未来 深圳关外二手房置业发展机遇研讨

大话经纪
时间：2009年10月22日
地点：搜房直播室
实录内容：
主持人：非常高兴世华地产各个片区负责人来作客搜房直播室，参加本期“大话经纪”。首先在座各位跟我们网友打一个招呼，也做一个自我介绍。
刘连花：大家好！我是宝安前进片区的刘连花，很高兴参加这次搜房网置业关外大话经纪这个研讨会。其实我还是第一次参加，我也很高兴，我觉得也有很多话要跟网民说。谢谢！
庄润光：我是来自关外西乡片区的世华富通城的庄经理，非常感谢搜房网给我们一个机会来探讨房产走势，希望在以后能帮到更多的购房者。谢谢！
李辉：大家好！我是来自于龙岗区横岗片区的区域总监李辉，也非常荣幸参加搜房网组织的这次大话经纪发展机遇研讨会。谢谢大家！
吴玉梅：各位网友，大家好！我是来自布吉区的茂业城片区区域总监吴玉梅，今天也是非常高兴有这个机会跟网友沟通交流，共同探讨房市有关情况，希望能够帮到大家，谢谢！
主持人：非常感谢大家的到来！作为关外在深圳已经开始占据一个非常重要的优势，也是目前来讲大多数人置业的一个选择。大家也都认为关外地位开始有一个非常大的优势。我们今天的主题是：胸怀大未来，深圳关外二手房置业发展机遇论坛。同时也跟各位网友做一个推介，让他们真正认识到在关外置业的优势。本次活动分五个话题，首先第一个，希望回顾一下从今年以来我们深圳各个片区二手房成交的情况，包括房价整体情况的分析与回顾。第二，重点谈一下我们片区内二手房的优势主要体现在哪些方面。第三，我们希望对大家负责各个片区的热点楼盘、盘源做推介。第四，置业者、网友在买房的时候，特别是买二手房，他们都有哪些需求，目前他们需求的情况，包括他们如何来挑选适合他们自己的二手房。其实目前来讲，作为我们置业者来讲，真正月收入在1万元这种人群其实还是占了很大多数，象这类人群我们大家有没有一个很好的办法，让他们怎样去置业。这个是目前我们做的调查当中，网友非常关注的方面，希望大家能给一点意见。最后我们讲一下楼市走势的预测。
首先进入第一个话题。从今年年初以来，我们二手房市场也是非常火热。到目前为止，想问一下大家，西乡片区、横岗片区、前进片区、茂业城片区，这四个片区当中二手房市场情况是怎样的？
刘连花：我们前进片区属于一个成熟的区域，成交非常火爆，每个月在我所属的片区差不多有上百单。我们那边那个整体情况，大部分都是首次置业。可能因为我们那边片区成交价格比较便宜一点，整体情况在价格方面还是有一个上升的趋势。而且一直以来，今年度成交价一直都是在上升的状态，目前为止，我还没有碰到下浮的，大部分都是上升趋势。虽然是上升趋势，但是我们那边很多是关内的那种第一次置业客户比较多过来我们片区买房。第一是比较成熟，还有片区的配套也比较成熟一点，还有性价比，如果对比关内来说，肯定是比较有优势，大概价格是在5000到1万元，也是集中第一次置业的人或者月收入过万那种人最佳的首选。我们那边目前就是这样。
庄润光：西乡与宝安中心区一河之隔，到南山、市内交通都比较方便。我那边新盘比较多，07、08年的楼盘比较多，卖的最火的阳光海、富通城、圣淘沙，都是一号线地铁旁边，所以卖的比较火。现在大的交通配套还不是很完善，成交量最高峰应该是在明年，因为商场现在在装修，道路、办公大楼、电影院这些全部都在建设当中。所以在明年5月份那段时间，包括商场也应该是在3到5月份开张的时候，购房者看到购物方便了、交通完善了，入市会比较多。现在投资客还是在市场占了一定份额。因为从今年1月份到10月份，每个月都是在增长1000元/平米，1、2月份是7000元/平米，3-5月份到8500元，6-9月份达到9000多，现在已经达到10500元，现在没有出现下浮，价格还是比较稳定。这个月成交量可能会低一点，但是价格没有下滑过，而且楼盘的推介，如果在西乡片区，第一，卖点是靠海。第二，户型送的面积也比较多，卖点是在这里。
主持人：目前西乡整体情况是在1万左右，作为西乡来讲，有正在建的新盘吗？
庄润光：现在没有。
主持人：那就是二手房优势非常大。整体西乡在一年来讲，整体房价调整的曲线，刚才您说年初的时候在7000左右，后来慢慢涨到1万，也是处于稳步上升状态。
庄润光：对。
主持人：目前横岗片区怎么样？
李辉：横岗片区从今年2月份到现在，成交量快速提升。房价从原来4500到7800元左右，到现在基本已经去到6000到一万，这个价格在整个深圳市，可能横岗是最低的。成交量来看，7、8、9三个月成交量有所下滑，但是价格上升，这个月成交量也比较大，价格上升也比较快，这是普通住宅。别墅类的，均价从9000到1.4万，到现在别墅价格大部分是在1.4万到2万之间，其实别墅升幅比普遍住宅还快。别墅和住宅相对都比较少，大的楼盘只占到四个而已，别墅就有四个，有两个是老的别墅，最好的两个包括中海大山地，现在升幅比较大的。
主持人：目前横岗的别墅成交怎么样？
李辉：别墅成交最旺的应该是今年5月份到9月份之间。象这个月成交别墅大概只有1套左右。今年年初2-4月，别墅成交量比较少，我们那里大部分是以住家客为主，换房为主。
主持人：目前都是二次置业还是首次置业居多？
李辉：二次置业应该要达到50%，首次置业在我们那个片区可能30%左右。我们那边投资其实蛮多，现在只占到整体20%，关外横岗的价格应该是最低的，毕竟还有一个三号线地铁在明年就要开通了。
主持人：如果三号线地铁开通了，对横岗有没有一些非常非常好的优势？
李辉：我个人觉得如果明年市场整体来看，肯定是稳中有升，当然我觉得价格不会有太大的浮动，没有今年2-6月份浮动这么大，但是价格会去到1.1万到1.4万，因为我们整体价格偏低，对整个龙岗区来讲，布吉跟龙岗对比的话。
主持人：横岗和布吉是非常近，他整体情况跟布吉比起来，怎么样。
李辉：其实整体价格比布吉要低，成交量更没得比，横岗主要以工业为主，但是这几年发展，横岗的楼盘在建的只有一个楼盘，现在在卖的其中只有两个楼盘在卖，就是楼盘比较少，但是真正住家客比较多。相对来讲买来在那里投资，从福田、南山过去买别墅投资比较多，因为1.5万、1.8万在市区只能买普通住宅，而且我们那边别墅1比1送的比较多。
主持人：目前西乡整体情况是在1万左右，作为西乡来讲，有正在建的新盘吗？
庄润光：现在没有。
主持人：那就是二手房优势非常大。整体西乡在一年来讲，整体房价调整的曲线，刚才您说年初的时候在7000左右，后来慢慢涨到1万，也是处于稳步上升状态。
庄润光：对。
主持人：目前横岗片区怎么样？
李辉：横岗片区从今年2月份到现在，成交量快速提升。房价从原来4500到7800元左右，到现在基本已经去到6000到一万，这个价格在整个深圳市，可能横岗是最低的。成交量来看，7、8、9三个月成交量有所下滑，但是价格上升，这个月成交量也比较大，价格上升也比较快，这是普通住宅。别墅类的，均价从9000到1.4万，到现在别墅价格大部分是在1.4万到2万之间，其实别墅升幅比普遍住宅还快。别墅和住宅相对都比较少，大的楼盘只占到四个而已，别墅就有四个，有两个是老的别墅，最好的两个包括中海大山地，现在升幅比较大的。
主持人：目前横岗的别墅成交怎么样？
李辉：别墅成交最旺的应该是今年5月份到9月份之间。象这个月成交别墅大概只有1套左右。今年年初2-4月，别墅成交量比较少，我们那里大部分是以住家客为主，换房为主。
主持人：目前都是二次置业还是首次置业居多？
李辉：二次置业应该要达到50%，首次置业在我们那个片区可能30%左右。我们那边投资其实蛮多，现在只占到整体20%，关外横岗的价格应该是最低的，毕竟还有一个三号线地铁在明年就要开通了。
主持人：如果三号线地铁开通了，对横岗有没有一些非常非常好的优势？
李辉：我个人觉得如果明年市场整体来看，肯定是稳中有升，当然我觉得价格不会有太大的浮动，没有今年2-6月份浮动这么大，但是价格会去到1.1万到1.4万，因为我们整体价格偏低，对整个龙岗区来讲，布吉跟龙岗对比的话。
主持人：横岗和布吉是非常近，他整体情况跟布吉比起来，怎么样。
李辉：其实整体价格比布吉要低，成交量更没得比，横岗主要以工业为主，但是这几年发展，横岗的楼盘在建的只有一个楼盘，现在在卖的其中只有两个楼盘在卖，就是楼盘比较少，但是真正住家客比较多。相对来讲买来在那里投资，从福田、南山过去买别墅投资比较多，因为1.5万、1.8万在市区只能买普通住宅，而且我们那边别墅1比1送的比较多。
吴玉梅：我给大家介绍一下我们布吉区楼盘整体的走势，第一个问题非常好。能够让我们在这里共同回顾一下，从过完年到现在整个二手楼走势的情况。我负责的是布吉区，我会着重谈一下布吉区的情况。第一点，我们讲一下房价整体走势。从过完年到现在肯定是一个持续增长的，而且是相对来讲增长的速度相对比较快。它的幅度来讲，应该是从2月份到5月份，然后直线上升的速度非常快。另外6、7、8、9也是增长的势头，但是可能稍微放缓一点点。从成交量来讲，10月份成交比较旺，从我们片区成交情况来看，包括国庆期间成交都非常火，基本上每天都是非常旺的，这是一个从价位走势情况来回顾。
第二点，从各方面数据可以用“井喷”这两个字形容，不管是价位还是客户的量，包括房源的量，这方面都是增长的状况。今年的房子我觉得客户购买的需求，特点和往常相对有一点点不同。因为今年的客户群应该是分四种，第一种，首次置业的。因为我们布吉区房价相对单价比较偏低，总价相对也是比较偏低，在整个深圳来讲，可能非常适合首次置业，他可能出来一两年，因为首期比较偏低，然后就可以买房子。所以首次置业客户非常多。第二点，改善型客户比较多，两房换三房或者三房换豪宅。第三点，存在有保值需求客户，他买来是长线投资。这批客户非常多，他选择的楼盘可能在地段或者楼盘高档性都会有，或者它的均价都会考虑。还有就是投资客或者炒客，我认为今年的炒客相对比07、06年是少一点，没有那么疯狂或者理智一点，这是客户的特点。
客户购买房子的特点我觉得也是发生了一些变化，他们会选择一些适合住家的还有地段好的，包括花园社区成型一点的。因为现在一些客户大家都非常忙，我觉得对装修的状况也是要求非常高，如果装修比较漂亮的话，这种二手房也是卖的非常快。今年相对来讲客户或者业主，我认为都是相对比较理智和成熟，不管购买还是出售，都是比较成熟。象07年市场非常疯狂的时候，经常会出现业主会反价，签完合同反悔我们感觉到今年有小幅客户相对反价，但是大幅度反价或者违约是比较少。另外今年购需两旺，购房客户相对比较多，卖家也会比较多。房源是蛮充分的，不会象07年卖到没有得卖的感觉，所以供需是比较两旺，整个市场是比较旺的一种势头。这是布吉区的情况。
主持人：布吉片区现在在推的新盘有吗？
吴玉梅：新盘比较少，信义荔山公馆，其他的新楼盘就比较少，所以今年二手房占有绝对优势。
主持人：还有其他片区有在推的新盘吗？
李辉：我们这边推的新盘就是振业城2期，高层的这种大户型，从201到300平米的大户型，还有少部分信义锦绣花园拿出来卖，可能是尾盘。
主持人：对于二手房市场有没有一些小小的冲击？
李辉：可能对大的来讲，4个月前，中大山地小户型已经卖的接近尾声，对三房客户需求没有太大冲击。
吴玉梅：我感觉新房还带动了二手房，因为我们新盘比较少，新盘出来价格比较高，还把二手房带动起来。
刘连花：在宝安来说，新房还是很少的。所以为什么这两个月，特别是这个月这么热闹或者成交这么火爆，我觉得与新房放出来少有一定的关系。
主持人：刚才说到新房放出来的话，可能会对二手房价格有一些带动。您这边新房基本上没有，对二手房房价会有影响吗？
刘连花：没有新房，不会说影响。我总觉得今年房价在我来看，他是受国家的大环境影响，一种冲击。从银行货币政策宽松，直接就导致房价上升，所以与你有没有新房没有关系。一旦贷款放松的话，很多人都可以买得起房，多人购买，成交上来，房价肯定不会跌。房价跌是来源于07年贷款政策，这个是直接影响到房价下滑。这个是我们体会最深的。有没有新房，如果没有新房，大家就直接购买二手房，无形当中成交量放大，房价自然而然有一个上升。
主持人：刚才四位也说到了各个片区在关外的优势所在，不可否认关外还是存在各种各样的问题，有一些弊端所在，下面谈一下在关外二手楼置业有没有一些发展的机率。我们首先看看有没有什么缺点。
吴玉梅：谈到二手房优势体现在哪些方面，我们从存在的缺陷来谈这些问题。可能这些缺陷就是我们增长点，一个是二手房潜能。首先是谈到布吉区，提起布吉，很多人印象中是拥堵、塞车。我在那里住久了，其实也就不觉得，蛮有感情的，会觉得那里商业比较繁华。缺点第一点，它是一个老城区，可能规划不是说象龙华或者象龙岗规划的那么好。因为它存在一些老问题。第二个问题，它的交通，现在深惠路改造、地铁在修，整个感觉就是在挖土、破路的感觉。
主持人：感觉会很乱。
吴玉梅：其实我们不觉得乱，从表象上看是有点乱，因为他正在修，所以会有一定这种现象存在。这一点也列为缺点。还有一点缺点，关外整体管理，政府没有市里管理的那么好。当然也不会象大家想的那么恐怖，整体秩序还是比较好，相对关内管理上没有那么好或者文明程度没有那么高，这只是一个相对而言。主要表现在这些方面，当然这些也是未来一个增长点，我觉得还是优势比较多，比如说地铁，3号线、5号线在抓紧修的过程中，2011年一定要开通的。第二点就是深惠路改造，深惠路拓宽，修完后两边的状况非常棒，交通四通八达，直接连接市内、龙岗。第三点，大运会召开，2011年要开，可能会给我们这边带来无限的美景。还有布吉靠近罗湖、靠近关口，上班都是比较方便。布吉相对工厂比较少，但是商业非常繁华，非常活跃，它沉淀的时间也是非常久，其实整个布吉还是藏龙卧虎，蛮有钱的。还有一个优势，目前来讲，因为他可能相对龙华或者龙岗，感觉上规划的没有那么漂亮，但是我们在改进。目前我们整体单价、总价相对偏低，首付偏低，这都是我们最大的优点，其实布吉的房价你们可以看到，不管是05、06、07或者08、09年，布吉房价不管是在低潮期还是怎么样，我们的需求量或者成交量比较稳定，相对别的区比较稳定，可能是有这些优势才造成房价稳定，所以我认为选择布吉，不管是住家还是投资，都是值得考虑。
主持人：布吉哪一块区域会升值空间大一些、活跃一点？
吴玉梅：目前活跃一点就是桂芳园、可园、信义，因为这是布吉大楼盘，楼盘漂亮、管理也比较好。接下来就是康达尔、东方半岛，象东方半岛价位比较适中。
主持人：东方半岛是不是因为位置问题，房价跟其他还是有一定差别，就是一条路之隔。
吴玉梅：东方半岛其实位置也蛮好，他是楼龄相对久一点，比如桂芳园、可园、包括信义都是一座城了，房子比较新一点，东方半岛相对久一点。从档次来讲，他在布吉来讲算中档次，但是从成交来讲真的很活跃，因为花园不大不小，地段都不差，非常适合住家。
主持人：现在的均价多少？
吴玉梅：现在已经上7000了，东方半岛基本上没有什么房子卖了，这是我们主打楼盘。
主持人：现在没有房源了？
吴玉梅：相对比较少。象两房也就是一两套，包括三房。
主持人：现在房源多的都是哪些楼盘？
吴玉梅：布吉到了10月份，基本全面都比较活跃了。布龙路那边相对比较淡一点，今年也比较活跃，象慢城也是一个新的活跃地点。左庭右院那边之前没有那么活跃，现在也活跃到那边去了，整个是比较旺的。
主持人：横岗跟布吉非常近，而且三号线开通后，对横岗非常好，因为交通便利，对于我们置业群体来讲可能也会作为首选。
李辉：刚才吴总谈到布吉西，其实横岗与布吉真的蛮近，但是他跟布吉有一点不同，厂房、工业相对比布吉要多。塞车问题蛮突出，从布吉到那边一定要塞车。有两条高速走下来是蛮快的，比如福田到横岗如果走南坪下水官也就是35分钟。就不用走深惠路。还有一条线就是盐排高速。其实横岗高速公路四通八达。如果走深惠一定会塞车，因为现在毕竟是从布吉那边一直修路过来，包括深惠路改造。在未来一年，我觉得改善后，跟整个深南大道相差不会太远。所以横岗片区优势就体现在一年后的交通。现在建的这部分物业都属于高端的，而且知名发展商比较多。横岗商业相对比较旺，龙岗它的商业还赶不上横岗镇。入住率比较高的花园是非常受欢迎。相对低的单价也才5800到6500元，这种价格的房子在龙岗区找不到，而且本身是一个蛮大的社区，配套非常齐全，只是现在交通不方便而已。因为河坳经常堵车，未来那里会去到9000到1.1万，这是肯定的。
主持人：横岗配套怎么样？
李辉：配套相对比较好的花园就是五个花园，而且这五个花园价格处于7500到1万左右的价格，而且选择人群特别多，比如中海怡美山庄，可能很多人到那里买房是图他的环境。另外还有振业城、中海大山地，以后这里纯粹就是一个别墅区，包括三号线地铁施工方还要建两个花园，当地六约村也建了福利房，未来这里发展比较好。
主持人：除了交通规划，还有没有其他规划？
李辉：2011年大运会，它一定会经过横岗，这边机会大部分还是放在龙岗，虽然是必经之路，但是多多少少他只是一个工业镇，横岗镇主要以眼镜出口比较多，这两年受到经济影响，大部分工厂多多少少会有一些影响，很多大的知名企业都搬离了，比如工业厂房可能出租率都没有以前那么高，但是人居环境比前两年要好很多。
主持人：到西乡如果从市区要经过哪个关口？
庄润光：两个关，一个南头关，一个是宝安大道新关口，07年正式开通的。
主持人：从市区过去，选择哪一个比较快捷？
庄润光：到西乡一个是北环路、一个是滨海大道。交通比较方便，320、200、396、B633这些车都可以去西乡，科技园、南山、福田都有车到。
主持人：西乡目前它未来规划有没有其他好的远景？
庄润光：它的规划是跟宝安中心区是联体的。在地图上来说是属于西乡，但是政府规划当中，它是属于宝安中心区，其实西乡中心区跟宝安中心区只是隔一条臭水河，其实很近的，就是连在一起的。我们概念上，地图上、名称上就是西乡，真实上就是连在一起。宝安中心区到西乡中心区仅5分钟车程就可以到，而且那边五星级酒店、电影院这些全部规划好的，包括学校都是很多。未来规划是非常好的。还有一个生态公园、大铲湾港口。他还有一个公务员的福利房一、二期都是在那边，一期已经搞好了，很快可以入伙。公务员一入伙，周边市场、学校就带动起来了，还有几个新的楼盘规划好了，这两年在建。暂时还没有开始动工，但是到明年还是会开始，所以二手楼在这两年，明年是最火的。因为他明年没有新房出来。
主持人：如果明年没有新房的情况下，对我们二手房来讲，您觉得我们房价应该会达到怎样的水平？
庄润光：应该在1.3万左右，会比现在增长2000元/平米。因为1号线地铁口就在那里，两个地铁口都在那里。明年会全线通到机场。
主持人：这样的话，宝安市政的规划，包括其他的配套都是跟宝安连在一起的。
庄润光：对，连在一起。首先是道路贯通，它有几条路都是贯通宝安中心区，大概有4条路是连在一起，所以交通到明年地铁开通前，交通没有什么影响，根本就在一块。再有市政配套，宝安体育馆、西乡体育馆都已经做好。电影院这些也很快会搞起来。
主持人：整个西乡来讲，西乡哪一块它的二手房升值前景大一些？
庄润光：升值潜力最大的相对是靠海边这边，按照老人、小孩多的，他有一个富通城一期，他是社区非常大，宝安区最大的，老人、小孩活动范围也是最广。富通物业管理非常严密，保安人员非常多。晚上的时候，老人、小孩很多在外面玩，人车是分流的，有一定活动范围不受干扰，所以这个花园这两年价格卖的最火，价格也比较稳定。还有三期，比较适合年轻人，他也是小复式，可以看海，可以适合刚刚结婚的两口子或者三个人住。
主持人：作为投资来讲，有没有一些好的楼盘可以推介？
庄润光：其实这几个楼盘，阳光海、富通城都是投资者最佳选择。因为他看好他是一个新的楼盘。是08年新的一个楼盘，他现在才开始入伙，包括阳光海二期也是刚刚入伙，楼盘新、花园配套也齐全，再靠海、风景也好、配套又好，交通什么都好，所以投资者现在都有占了一定市场在里面，很看好那个片区。
主持人：刘总谈一下前进片区的情况？
刘连花：前进片区是靠近南头关口，其实我们是跟南山连接在一起的，所以前进片区绝大部分客户来源于南山或者白石洲、福田这一带，我们那边比较适合第一次置业人群，我们那边也有很多小户型，包括有一个鸿隆107，他有上千户，他成为深圳成交最热点的楼盘之一。因为他是一房送一房，投资也好或者首次置业过渡也好，这是值得一推的楼盘。而且是06年入伙的，非常新的一个楼盘，周边配套、交通各方面非常方便。我们那边老城区很多是换房，业主换到中心区去，这边就形成资源非常充足、盘源非常充足。4、5年的楼盘，住家非常舒服，很多客户在中心区买不起，到我们那里就买了，造成我们那边成交比较热门的一个因素之一。很多名校，包括宝安中学都在我们老城区，这也成为置业的因素，很多家长不喜欢自己的孩子跑到，他为了目前解决小学，还没有达到那个理想的场所，所以我们前进片区可能成为一个热点的，买房观念就是为了小孩子，为了上一个重点学校，而且你没有买到房子，要轮到你在那个片区上学有难度。所以学位房也成为我们老城区一个热点片区。我们那边首付也比较低，交通也比较方便。还有各个商场，大商场全部都在老城区，也成为一个配套或者比较成熟，性价比非常适中的一个区域，所以也造就了，可能在宝安来说，我负责那个片区是属于老城片区，包括西乡片区都属于新的片区，我们那边如果是学位房的话，为了小孩置业的话，大部分会选择我们老城区。这块是我们老城区的优势。
主持人：选学位房这些置业者，他们是初次置业者多还是换房的多？
刘连花：我们很多是初次置业，还有换房的也有。比如鸿荣源地产开发的鸿景园价位也都上一万多，但是为什么他能够抗跌性很强，第一就是学位。再过两三年，价格还是非常保值，因为周边有重点学校，比如文汇中学、建安小学，很多换房的人不想换房，他换来换去可能都会在老城区，直到他的小孩读完高中，否则的话他不会去换房，因为中学都在老城区，你换在哪里去？你如果跨到宝安中心区，小孩上学非常麻烦，所以网民购房，为了考虑小孩子，还是考虑我们老城区是非常明智之举。现在换房的人，要么是有钱人，要么是小孩高中毕业这些人，才换到中心区。他小孩没有毕业，大部分还在原地不动。
主持人：刚才刘总讲到前进片区学位房是比较受到置业者关注，就是因为学位房所以带动了二手房成交，我们其他三个片区有没有这种情况？
吴玉梅：这个因素比较少一点。
李辉：横岗片区也不存在这个问题。
刘连花：买了这个房子，户口要迁到这个名下，现在一般要求，我的户口挂在你那里，他就是为了小孩上学，原业主把户口迁走，他一般卖了房子，会把户口迁走。我觉得二手房成交最热门这块无非就是学位房，有时候我就是冲着这个房子买，我的小孩不用过马路，我再贵也要买。我发现很多客户就是为了这个买房，等到小学毕业后，又换到宝安中学。
主持人：这种情况在关外应该还算比较少见。
刘连花：我们新中心区是后面建的，他学校还没有完善。大部分学校都是在老城区，所以他没有办法，不得不在原地，可能也造成二手房成交比较热点的原因。
主持人：未来几年内这块应该还会非常热。
刘连花：未来几年还会，但是再过几年，我们老城区跟中心区相比还会有一点劣势，中心区会好一点。
主持人：刚才刘总也推荐了一些前进片区置业者比较青睐的楼盘。刚才大家聊的时候都提到了一些楼盘，这些楼盘都属于目前来讲非常热的楼盘，还有没有其他楼盘可以推荐一下，也是目前比较受置业者青睐的。
吴玉梅：布吉区推荐一个楼盘，因为我们布吉区普通住宅比较多，非常适合老百姓选择居住，这里推荐几个热门楼盘，也是相对比较好的楼盘，就是桂芳园、可园、信义、康达尔花园，还有东方半岛、爱琴居，这些楼盘相对住家，然后楼盘都是中高档之间，成交也是非常活跃的。也给大家推荐几个价位相对比较偏低的楼盘，目前可能只有在5000左右或者6000左右的楼盘也是地段非常好，刚才主持人讲到我的片区是茂业片区，我所在片区主打楼盘就是茂业城，就是茂业开发的楼盘。这个楼盘相对时间久一点，但是非常好，两个地铁口，小区虽然旧了点，但是旧就说明它沉淀的时间比较长，社区比较成熟一点，所以整个也是非常活跃的。龙岗区9月份二手房成交前30楼盘就有茂业城这个楼盘。还有一个楼盘，价位也比较便宜，茂业城这个楼盘也是5000，带电梯的有6000的，当然也有稍微好一点的达到快7000的样子。这是茂业城非常火爆的一个楼盘。还给大家推荐一个楼盘，南岭花园、南为花园，在求水山脚下，目前价位非常便宜，5000元左右，相对偏旧一点，户型非常好，那边配套也比较齐全，有一个求水山公园旁边。也是非常住家，价位在整个布吉区都比较偏低。这一段南岭花园成交非常火爆，光南岭分行一个铺，基本每一个社区成交在20套左右，就是南岭花园和南为中心，所以这个成交量非常活跃。希望大家多多选择。听说那边好像有新的规划，所以很多人选择那里。因为南为中心花园刚好靠近布沙路，那个小区也不算太大，有很多人认为那边会有一些新的规划，最近买那里的房子比较多。
主持人：李总给我们推荐几个。
李辉：我给大家推荐一个独栋别墅，翠湖山庄355.85平米，6房。这个房送两个超大的露台，看自然湖的。他面前就有一个湖，是一个湖边的别墅。总价才450万，而且是独栋别墅，而且是稀缺户型，都是靠湖第一排，花园大概有120平米。独栋别墅属于不可再生资源，虽然楼盘比较久一点，但是成交量蛮大，价位也比较低，价位才1.3万左右。另外还有一个水晶之城，总价4房才74万，122平米，带精装修，还送家私电器。这个楼盘05年才开盘卖，并且这套房子相对来讲它的成交是07年才买的一手楼，也是新装修。第三个跟大家推荐一个在整个横岗成交量最旺的中海怡美山庄一套三房两厅两卫108平米，南北通透，绿化面积很大，成交量整体来说，当然我们这个成交量达不到布吉南为，整个横岗成交量一个月下来就是80套上下，象6、7、8、9，特别是7、8、9月这三个月成交量去到60套左右。
主持人：横岗的房子也不错的。
李辉：其实横岗的楼盘建起来相对比较晚，老的花园价格都比较低，也就在4000到5500左右，当然这些楼盘现在成交量不大，现在成交量主要在中海这些大的发展商，还有信义锦新花园。横岗这个地方还是比较不错的，都是很安静的，绿化也大。
主持人：横岗有一些工厂，工厂是否会对一些楼盘造成影响？
李辉：整体来讲，横岗是工业为主，大部分住宅都是分布在一个片区，比如横岗镇政府这一带大部分就占了八个花园，其他的，靠近盐田那边，那边全部是以民房为主，那边没有花园房，包括现在在建的信义，包括现在出手比较快的，大部分都属于横岗中心地带，包括横岗信义，它的成交量远远超过96年建的房，工业是工业城，但是住宅都比较集中在横岗商业地段比较旺的地方。
主持人：庄总给我们推荐一些热点楼盘。
庄润光：现在有一个圣陶沙，位于一号线地铁口楼上。花园设计也是参照新加坡风情设计，送的面积也比较多，户型、通风采光也比较好。幼儿园、游泳池全部配套齐全，均价1.1万到1.2万多。滨城西岸有一套也是送的面积比较多，三房改四房，20万装修，现在才1.2万多，107.5万平米，现在才卖136万。也是非常好的，南北通透看花园，通风采光很好，楼层十楼。还有一个三期的，朝南看海，126平米，可以做五个房，送入户花园6米高，搞两层都可以。标准是四个房，但是还可以搞多一两个房出来，如果不搞房，搞花园、办公室、书房也是很好。他也是南北通，餐厅跟客厅分开，也不是连在一起的。包括厨房也是全部错开，他楼下也是学校，基本上在西乡的房子，三个花园就有一个小学。幼儿园也是在里面，包括小学。如果有老人家的，富通城1期，110平米，115万，也是属于精装修，那个花园均价在1.1万左右，那个房子也是比较便宜。老人小孩，如果家庭是在5个人或者4个人有老人小孩，基本上是百分之百定了。配套很完善，餐饮、银行、学校都是比较完善。到市内公交线目前只有4条，不是特别多，在明年应该也会增加多几条线，整个片区都还是非常好的，基本上都是新房，都是06、07、08年新房。旧的也有，5000多的也有，但是成交量在中等，就是过渡那种。西乡其实不大，就有两个地铁口，所以成交比较活跃。4000多的也有，5000多的也有。
主持人：有没有小户型的，比如三口之家的？
庄润光：我们那边两个房都可以改三房，滨海西岸75平米，有一套改好了，木地板装修，大概装修10万元一套，改成三房，刚才说136万的都是刚推出来的，都是比较抢手的。今天不是周末，如果是周末的话，一定就卖掉了。
吴玉梅：我给大家推荐两个小户型，布吉一个非常便宜的房子，爱琴居。两房两厅，64平米，现在58万，楼层非常好，新装修，目前还没有住过人。这个价钱也是非常便宜，刚好在深惠路边上，正对地铁口，是两个房间都是落地窗，然后客厅那边阳台是超大阳台，最好的户型。这个房子非常适合居家。还有一套东方半岛花园，99平米，现在将近100平米，价钱是71万，这个房子也是非常划算。要买布吉房子的客户可以跟我们联系。
主持人：刚才四位都给我们推荐了一些关外一些比较受置业者青睐的楼盘。我们在看了一些楼盘，了解了一些楼盘，我们在关外置业的话，也会需要有一些要注意的地方。不知道各位对我们在关外置业有没有一些建议？
庄润光：如果南山来说，新房子大概1万一平米，南山好一点的花园都在2万多，但是在西乡中心区来说，相对只要1万到1.1万，这是一个优势。而且交通。从西乡到南山科技园上班，目前交通也在30-40分钟，所以影响时间也不是很大，但是价格一套房子至少相差50、60万，是首选。再加上目前宝安规划，它的治安也是跟南山相差不大，虽然关口分开，但是治安相差不大，没有出现过抢东西、恐吓之类的问题。花园来说，我们西乡的花园绿化率，包括人员、交通、配套这些都跟得上去。消费什么都是比较完善的。
刘连花：作为置业者怎么选择自己的二手房，我觉得每个人一定要量力而行，这样选择关外就是最佳选择。出来打工也不容易，背一个100来万也喘不过气。如果选择关外，第一，总价低。第二，首付也低。这样相对比较轻松一点。不能因为住了房子，生活质量也不顾了。选择关外，既可以有房子，又可以保证生活质量。我们现在那边5000到1万，我觉得是买房子最佳选择。第二，置业者选择二手房，虽然我可能没有具体做业务，但是我以前的一些客户，很多会打电话给我，在跟一些小地产公司看房过程中，很多会问到我流程，我说了他才放心。建议网民如果购买二手房，特别在交易环节比较烦琐，我建议大家去选择一些品牌的中介，可能会放心一点，包括资金安全这块也是非常重要的。如果你选择一个品牌中介，无论是从风险控制或者资金方面或者交易流程方面，这些可以给到你一个放心，还有盘源各方面可能都给到大家放心，因为大家买一套房子也不容易，如果跟一些不是品牌的中介，很容易产生纠纷摩擦，如果大的品牌中介，这方面应该很少。包括我们前进片区，没有说买了房子，令到客户的钱有损失，这方面还没有遇到过，都交易非常顺畅。所以建议大家选择大型品牌中介公司是最好的。还有选择关外我觉得也是轻松置业。
主持人：刚开始我提到，对于深圳来讲，外地人还是非常多的，刚毕业的大学生，外来找工作的这些人，他们工作一两年后，他们所面临的问题就是置业的问题，因为可能工作上对他们来讲已经不是太大的问题。但是他们置业的话，对他们是一个大的问题，可能这一部分群体，比如两个人月收入在1万元以下这部分人群，我觉得整体还是非常多的。象他们这群人置业的话，他们应该怎么样去置业，他们要怎样去选择，以关内房价来讲，他们在关内置业真的是非常非常不容易，关内随便买一套房也要100多万，而且均价都是多万，1.3万以上了。对于这部分人群他们在买房时候，给他们一些建议。他们月收入1万元以下，他们选择什么房子比较合适？他们买房的时候应该注意什么？刚才刘总讲的一点非常好，量力而行。
庄润光：如果1万以下，我个人认为是找一个小户型先过渡，住了两三年换房的时候，基本上就赚了20万。尤其是刚结婚，一个小孩的时候，两个房过渡一下，一两年后再卖掉，他已经赚了另外一套三房的首期款，这是最好的。现在两房成交最活跃，都是72平米左右。尤其打工，1万以下的，科技园、南山成交的最多。两房都在70多万，首付才12万，他月供也是在3000多，也没有影响他的正常消费以及其他的生活质量也没有降低。所以一般在两年后、一年后，他要换的时候也可以换到小三房，小三房都是在80多平米，我们那边也有。
李辉：在1万元以下的这部分人群，我觉得能在1万左右的人群还算比较好，其实在我们那边买房子的人群当中，工厂主管一类的也就在4000、5000元一个月，其实他们买的房子在35万到60万左右。我个人觉得应该是首先挑两房或者一房做一下过渡，等到后期资金大了，再买两房或者三房。挑两房首次置业，应该注重花园的挑选，应该挑比较大一点的花园，比如中海、信义这些，毕竟还是品牌效益在这里，而且位置肯定比其他老一点的花园肯定要高。另外提醒各位购买二手楼，我建议尽可能是用网上居家服务合同。
吴玉梅：我鼓励年轻人大胆去买房，因为买房实际上是一种理财。我们从我们最近很多客户来讲，布吉八几年多的非常多，现在年轻人理财观念非常好，他可能受父母一辈人影响，我觉得比我们那一代人好多了，我们出来好久都没有想过买房，他们买了房就等于赚到了，买房就有一种计划、供楼，如果没有买房，他可能把收入用在其他地方。第一点就是建议去买。
第二，给他们什么意见性的东西，刚才刘总讲量力而行，其实年轻人会有很多梦想、设想，也不一定完全只是成为一个房奴，可能他会选择一个相对来讲地段比较好的，因为地段决定它的保值、升值。另外户型，小两房，总价相对偏低的。你让一些年轻人去买很旧的房，他不喜欢，他们会买一些有现代感，反而30、40岁的人会比较实际。可能会建议他们会买一些小户型，因为他第一次买房，肯定还会有第二次，下次再换房的时候，他把房子拿来出租、卖掉都可以，非常灵活，就不会对生活或者工作造成任何影响。
主持人：听了刚才各位讲的，有一个案例就是我身边一个朋友，其实他刚来深圳的时候，跟男朋友一起，两个人工资都不算太高，那个时候房子还是比较便宜，他就在布吉街那块选择了一个一般的房子，我们那个时候根本没有想到买房，他就选择了要买房，买了房子后，他自己并不住，他租出去，租金可以抵月供，每个月只需要多出50元，他租出去，自己在南山租房，实际上她这也算是理财，她在强迫自己去存钱，经过一段时间发展，两个人都有一个好的发展，包括目前收入水平也在提高。他就在南山买了一套房，他买的时候大概在9300元左右，过了两三年后，由于工作调动，她又调到其他城市，去了其他城市，她又想在这个地方再买套房，当然以目前情况来讲，他现在其实供两套房，他就把布吉房子卖了，付了第三套房的首付，觉得压力还是比较大，前不久她说把深圳的房子卖了，118万实收。象她这种真的是可以给我们这些需要置业的网友分享一下。不知道各位有没有一些，因为各位从业这么多年，也都是非常资深的业内人士，不知道各位有没有经过这些类似案例，可以跟我们网友分享一下。
吴玉梅：买房成功这种案例太多了。包括很多客户最初买房的时候只是一种需求，并没有想着炒房，但是买了一套房，发现过一两年赚到了，他把这个房子卖掉，再换成两套或者怎么样，这是一个自然的经验总结。进而很多人变成投资客，这种现象非常多。我们深圳人的理念和观念非常前卫，也是随着经济发展还有本身城市开放，现在很多年轻人大家的资金也是相对比较充足，理财观念也是比较先进，我觉得很多人手上3、4套都已经不算投资客了。
主持人：我刚才那个案例，其实他们也不能说是投资客，我觉得他们应该属于理财一类，这类人群应该占很多数。
刘连花：我感觉你刚才讲的案例他是属于有超前思想跟意识，但是在我所接触的客户当中，很多买房子的客户都是被我们逼出来的，要逼太买，就没有象你这个朋友他会理性分析。我们那些客户要逼着去，等几年他赚了上百万、几十万的时候，他没有想到当初选择那么正确。我还是建议网民，你有这个能力的话，买房子也是一个理财方式。我经常跟我手下的人说，我说你们有钱了，就要拿去买房，如果不买房，你的钱肯定会贬值，你现在10万，再过两年以后，10万元就不算什么了。我觉得还是买砖头保值一点。网民量力而行，有这个钱，还是买一些保值性的。象股票这种还是风险太大了，房子还是保值性比较强。几年前我们客户买房有一种要逼的意识，很多年轻人几年一过，就是百万富翁了。就是要有一种理财观念或者买保值性好一点的，就像你那个朋友一样。如果大家都有这种意识，我们白领阶层几年一过都是百万富翁。
庄润光：这个也是要考虑自己的能力来投资比较好。我刚开始跟人家说买房子会怎么样怎么样，他们也不相信。后来有一个专门投资的，想买一个房子住，结果一买来，两个月赚了10万，基本上现在都几百万了，他后来就一直在投资这个行业，比原来开五金店利润还大。我的朋友也是这样，一开始我教我的朋友，人家以为我做传销。一旦接触这个行业是真实性的东西，令你赚到很多钱，股票是风险非常最大，今天可能是1000万费用，明天早上可能什么都没有，风险意识太大了，所以投资房产是最安全的。
刘连花：建议要买地段好、好出租的。如果买稍微好出租的，你把它租出去，可能你的成本就不会那么大。如果不租出去，一年也要好几万。就要买一些好出租的，地段好的。
李辉：这块应该首选二手房。二手楼都有装修，一手楼可能供一年，才能收到楼，还要自己装修。毕竟二手楼首付也少。
刘连花：我有一个朋友是卖丰田汽车的，他是20、30岁，之前跟女朋友在西乡买了一套房，一分手，一不小心赚了10万，一人一半，几年前已经尝到这个甜头，现在他都在不断的买。在房产赚的钱多过他在几年前卖车拼搏赚的钱。有钱的话，不买房子买什么呢？
主持人：我觉得买房作为投资来讲一定要量力而行。刚才各位也都谈了一些案例，对我们这些网友他们也会有一个非常好的参考经验。现在进入最后一个话题，下半年各个片区楼市走势预测。其实刚才各位谈到了往后走，我们房价也会处于一个平稳状态。刚才张总也讲到西乡未来还是非常好的。
李辉：横岗片区在未来这一年肯定是稳中有升，幅度应该在40-60之间，横岗本身就有点低估，现在比较好的楼盘也才6000到9000多，还偏低一点，别墅也才1万多块。未来几年建的房子不多，1万在福田买好一点的花园，普通住宅都买不到。别墅在未来一两年翻倍都有可能。从10月份成交量来看，第四季度房价肯定是量价齐升，明年会比较平稳。
庄润光：西乡在未来这一两个月买房也是最好的，一个是免税，第二，价格比较稳定。也就11、12月份是购房者最好的机会。一到明年，税费会不会恢复呢？反正房价会逐步逐步提升。他配套，每一个片区都一样，配套越来越完善的时候，你想买的时候，他肯定要掏多钱，如果想省钱最好在今年内。
主持人：现在也接近年底了，到了第四季度，买房结婚的人也多了，对我们未来整体关外发展会不会有一些影响。这两位是我们龙岗片区的代表，这两位是宝安代表，分别谈一谈明年初龙岗宝安整体发展趋势？
刘连花：宝安我是很看好，特别是刚才庄经理已经说了明年出不出政策，我觉得应该出的可能性比较大，如果我作为置业者，我会赶紧在国家有优惠的情况下赶紧入市买房。我为什么很看好宝安呢？有一天我开车去宝安转了一下，我发现如果我有钱还是要买房，为什么呢？我觉得它的潜力太大了，包括大铲港，包括宝安规划，宝安未来房价会在稳中上升的趋势。也看现在中心区成交量会少一点，大家过不了自己的心理价位，很多人就是这样，06、07年过不了这一关，可能往后买更贵的房子。因为很多置业者不懂得未来趋势会发展到什么样子，你会根据国家经济状况或者国情需要，我觉得这个房价一定还会有一个上升趋势，还会有一个上升的空间。要买房的话，这两年会比较好，再过两年以后，可能房价要不我们收入有一个很高增长，要不然根本追不上房价上涨速度。所以我觉得还是早点入市比较好。而且宝安未来还有很大上升空间。特别是中心区一带，预计未来可能在1.5万、1.8万或者未来再发展可能是2万，在我们前进那个片区，1万元变相也在拉升我们老城区，1万元左右是没有问题。未来我想就是这一点。包括主持人也好，有钱赶紧到宝安买房。
庄润光：基本上刘总说的比较具体了，还有前海是不是要发展CBD，跟香港写字楼连接。所以宝安是最热门的，宝安跟南山连在一起。所以未来宝安升值潜力我们现在想不到，所以买房真的是抓紧机遇，现在不管是1.5万、还是1.8万，只要买，未来升值潜力都是很大的。反正要跟香港金融地位以后相差不远。
主持人：两位龙岗的代表，哪位先说一下。
吴玉梅：准备买房的网友，因为我们做房地产的，当然我们只是代表自己的观点。也许我们看的也是比较乐观一点。从今年整体状况来讲，预测太久我认为我们都没有办法预测到，我认为到年底是一定升的。价位我认为可能会稳中有升，但是升的幅度非常大，这种可能性相对比较小，因为市场越来越成熟、越来越理智，这个价位我认为是一个稳中有升的状态。这个量我认为肯定是有升的，从10月份都已经可以感觉到，因为税收政策，个人所得税跟营业税，那个政策暂缓一年，到了2010年元月份这个政策有可能还会实施，也会引起很多客户、业主在12月份之前要促成交易，也会对我们房地产成交起到推动性的作用。所以我认为这个量价齐升从目前来看是铁定的事实。当然房价如果长期预测的话，可能就没有预测到。因为毕竟受政策影响或者近期大环境影响。还有一点，实际上来讲，从今年来看，有一个不争的事实，就是整个前景当然是非常美好，我觉得确实老百姓手上还是比较有钱的，勤奋的深圳人在自己努力下，赚到很多钱，大家投资理念又那么好，很多人其实都不是一套房，很多人会想住一套、投资一套，条件更好的会买更多。其实特别是经历了07年的市场，很多人他的预见性比较强，他买房的时候就不会象以前那么冲动。整个楼市我认为是安全的，从目前来讲是这样。当然这仅代表个人观点。
李辉：我觉得龙岗这个片区随着深圳、惠州、东莞，三地一体化进程，龙岗的发展应该在这一两年肯定会象宝安前两年发展一样，突飞猛进。整个龙岗房价其实属于偏低状态，当然在未来市场成交量情况下，布吉，还有横岗可能没有什么新盘，但是整个龙岗新城的新盘是蛮多的，包括2010年大运会附近新盘就有三处，所以整体房价我还是看好。鸿荣源在龙岗开发的公园大地，它的均价现在一般的两房、三房，开盘价去到1.6万到1.9万，这个价格相对而言在龙岗算是偏高，但是还是卖的不错。包括中海康城国际现在开盘价也都在1.2万左右，以前就7000、9000元不等。
主持人：一听说关外房子卖到1万多，我心里就想关外房子怎么卖这么贵。
吴玉梅：其实关外有很多楼盘社区非常漂亮，园景非常好。还有送的面积非常大，其实非常划算。你在关内买不到这样的户型。
主持人：关外很多楼盘都是有比较好的噱头，送多少平米。送的这些面积其实都可以作为一间房，所以单价还会低很多。这应该也是置业者对关外比较满意的一点。面积会比较大，花两房的钱买三房。包括现在去关外其实也很方便，地铁也即将开通。说实话，我也在关外，我住可园。其实每天上下班也很方便，走南坪快速的话，还是蛮方便的，走南坪快速如果不堵车就40多分钟。所以在关外置业还是不错的。今天非常感谢来自世华地产四位业内专家今天作客我们的直播室，为我们网友也提供了非常好的建议，同时也给予了一些置业的指导，包括对于我们龙岗和宝安这两个商圈有一些整体的分析，对于我们网友置业也会有非常重要的参考价值。我们今天活动结束后，后期会制作专题在首页推广，希望四位有时间可以上网看一下，我们请肖总谈谈。
肖总：世华目前有14个片区市场份额达到了同行中第一。我们今天来的四个片区是非常优秀的，关外市场占有率目前是全行业第一。我来的时候就想这些管理者他们的特点在哪里，刚才通过学习、观摩，有一点其实非常重要，他们对市场的分析其实非常精准，当然这个跟他们接触一线市场也有非常大的关系。关外这四位片区第一的总监，他们另外一个态度，对客户也好、对业主也好或者自己本身做人态度，也让我在他们谈话中感受到了，非常踏实。我不是靠某些技巧性的东西或者比较吹牛的东西去做到这一步，比如说他们给客户做分析的时候，并不是一味要买高价房，他们会为客户本身客观支付能力、置业需求考虑，推荐比较低价格的房子，在他们角度是赚少了一点，但是他们也愿意这样做，这一点非常难得。还有一点，谈到对市场前景，四位也都比较一致觉得其实目前是一个入市的好时机，其实这也是我的一个看法。我在一线市场接触不是很多，但是我接触很多数据，就是我们公司自己的或者官方数据，从数据分析来看，三季度包括十月份，现在的需求非常旺盛，尤其是关外。因为现在关外在地铁利好下，几乎没有什么壁垒，以前因为有关口、交通壁垒比较明显，但是地铁一开通，龙华或者其他片区到关内也就10分钟。哪怕横岗、龙岗中心城可能也就半个小时，在这种情况下，我觉得选择关外会成为很多在福田中心区上班也好、罗湖上班也好，这些白领一个非常好的选择，这是我的看法。
主持人：非常感谢肖总，我们今天活动到此结束，非常感谢各位的参与。同时下个周四，我们和世华地产有另外一期“大话经纪”，请我们关内专家参加我们的“大话经纪”。希望在座各位关注，同时也希望各位网友继续关注我们