房地产的拐点应该在哪里

目前中国的房地产价格正在以难以维系的速度攀升：普遍认为通货膨胀导致房价继续高企；城市化进程是房价攀升的潜在力量；都是“丈母娘”潜在需求惹的祸。

中国政府不得不面临这样的事实：一方面为了解决就业问题，必须实施定量宽松的货币政策，让宏观经济保持在稳定增长的水平；另一方面由此带来的房产经济泡沫，大多数的老百姓买不起住房，成交量下降而且房价继续坚挺攀升。

这实质上是一个房地产业带来的通货膨胀，这种资产价格通胀压力已经成为中国经济常态。富人坦言，将钱放在房子，比放在银行放心。更为严重的是中国“从买房到换房，甚至在租房，都有银行等金融机构的参与。房子撬动了整个中国金融系统的运作”。

虽说有救市行为，但“救市”措施没有抓住和未能解决影响我国房地产健康发展的最核心、最本质问题——高房价。

为解决当前成交量下降、市场低迷等问题的救市措施，客观上制造了未来更大的问题（放任泡沫），对促进房地产长期健康稳定发展不利；从表面上“救市”措施补贴的受益人是普通购房者，但本质上是用纳税人的钱补贴开发商的利润，受益的是开发企业，与实现广大人民的最根本利益、构建社会主义和谐社会的宗旨相悖。

从理论上讲，我国已经具备了发生“资产泡沫破裂型衰退”的土壤。资产价格崩溃很可能成为一个诱发性因素，并且会与传统的问题交织在一起，阻碍中国经济的持续、健康发展。因此，必须重视资产泡沫的生成机理及传导机制，谨防资产泡沫带给我国经济的负面影响。

这实质是关于宏观经济的左右权衡。仅考虑内向型的宏观经济出现以下的矛盾：一方面就业形势稳定了，住房的市场改革也成功了，其结果人民币贬值；但另一方面老百姓买不起房子，人民币需要升值；一个是就业问题，一个是住房问题。两者皆为拉动内需的民生问题。中国政府已经陷入进退两难的境地。

有两点涉及房地产中长期的预期值得斟酌：一方面是由城镇化推动的，大量的农民工需要来到城市住房，二是中国特色的定量宽松货币政策要发挥作用，就必须成功地以通货再膨胀刺激起房地产市场的增长。

这也是中国进入金融危机以来，多次受到美国和欧盟的反倾销案制裁的原因——人民币的贬值，这意味着由于国内经济增长的影响，中国将会更多地卷入国际上贸易与协作的争端。

那么，用什么办法能够消除房地产的泡沫呢？

正如温家宝总理所说的“给农民多少实惠都不算多”。其中最关键的是加快推进农村土地改革，落实农民的土地所有权，增加农民的财产性收入，从而启动中国农村最庞大的内需，完成从投资大国向消费大国的华丽转身。[1]

“土地是财富之母，劳动是财富之父”，是英国古典政治经济学家威廉·配第300多年前的著名论断，但表面上既有土地又肯吃苦耐劳的中国农民为何却成了社会的弱势群体呢？这是因为中国并没有界定和保护好劳动力和土地等生产要素的私人所有权。

虽然中国政府承诺农民的土地承包经营权保持长久不变，但土地承包经营权和宅基地不能作为抵押（只有在少数试点地区可以），土地承包经营权的流转也只局限在农民和农民之间，也不能变更土地的使用性质，这意味着农民很难分享到土地增值的收益，手中的土地成了很难变现的僵化资本，只能等待政府低价收地变更土地使用性质，这一过程中政府和房地产开发商是最大的获利者。

因此，中国房地产泡沫是在于农民卖不掉房子而只能租房子，但又买不起房子，最简单的办法是放开农民的土地使用权，以弥补农民在土地上未能享受到的土地收益：

一、农民能够兑现的商品房等房源资产从而扩大了房源，弥补商品住宅成交量萎缩带来的市场缺口，为政府实施大规模保障性住房建设提供来源。

二、改革了土地供给制度，稳定供地节奏，防止地价高涨。政府依法确定基准定价，在保证按招标条件建房的前提下，建成的房子质量好、售价低给谁，从源头上降低住房土地价不涨对房价产生的成本压力。

三、让中国最贫困的人得到实惠，真正拉动了基本广泛人群的内需。

四、预防房地产信贷规模过度膨胀，消除了房地产过度需求的泡沫，保持住房信贷与经济增长、借款者的还款能力相匹配。这方面美国是前车之鉴。

中国近几年经济的飞速增长是以房地产和出口为主要动力，但是，由于政府对土地的直接控制和劳动力的间接控制，7亿多中国农民既无法获得土地增值带来的财产性收入，大多数农民房地产的收入也被抑制。

事实上，中国经济60年的发展一直未能启动农民的真正内需。所以，一旦农民的土地所有权兑现，农民有自己的房子买卖，城镇的住房与乡村的住房可以流动，农民的土地的使用权会随着市场的价格流动，增加了目前房源的供求关系，这将是一个健康的、发展的、健全的房地产市场。

诚然，每年中国的城市都要涌入1300万人，这些城市化造成的都市人是商品房的刚性需求，也是房价能够坚挺的力量。但设想一下这些人拥有自己的土地和商品房，以一对一的条件交换城市的房子，还会去购买市场提供的保障房和商品房吗，归根到底都是房地产商生产超前需求的泡沫！

随着世界各国在此次金融危机回归“量入为出”的消费模式，中国必须调整经济模式，引以为戒。在今后两年，土地改革应该成为政府的战略中心。通过提高中国仍生活在农村的7亿农民的收入，土地改革可以比其他政策更好地为增加国内消费在GDP中的占比奠定基础。

为时，我们将迎来中国房地产市场的拐点：一是房地产的成交量持续上升，中国农民加入了房地产的行列；二是农民拥有了大量的土地使用权，房地产价格因缩水的供求关系波动，最终引导房价回归至合理水平。

目前看来，除了要进一步提高农民和农民工的社会保障水平，最根本的是启动农村土地市场改革，让农民真正成为土地的主人、盘活土地资产。按照中国渐进式改革的思路，目前可以首先考虑将农村宅基地的所有权交给农民。

（以上纯属个人观点，仅供参考）

[1] 参考《华尔街日报》2009年9月30日