[案例分析]悬在中国人头上的一把利剑——90万亿住宅总价

2009年9月16日《中国证券报》发表了一篇文章，指出中国住房总价已经超过90万亿。其计算方法见附一。
　　　　90万亿，这是什么概念呢?
　　　　是2008年中国GDP(30万亿)的3倍;
　　　　是2008年居民储蓄(20万亿)的4.5倍;
　　　　是2008年中国居民总收入(12.98万亿)7.01倍;
　　　　是中国股市流动总市值(2009年9月23日，10.35万亿)的8.79倍;
　　　　是中国探明石油总储量的总价值(7.41万亿，按70美元/桶，不考虑开采成本)的12.28倍;是全球已经探明石油储量总价值的1/62;
　　　　是2008年中国城镇社会消费品零售总额(4.95万亿元人民币)的18.39倍;
　　　　是中国最大的银行——工商银行净资产(6179亿)的147倍;
　　　　是中国政府黄金储备(1017吨，大概折合0.2万亿)价值的455倍，是全球黄金储备总量(16.52万吨)总价值的近3倍;
　　　　90万亿，天文数字!而且请大家注意，这仅仅是住房，还不包括商业写字楼等项。据国家统计局数据显示：2007年房屋施工面积41.49亿平方米，其中仅有22.62亿平方米为住宅，那另一半的价值是不是要超过住宅的价值呢?谁也不能指望写字楼的价格低于住宅的价格吧!因此90万亿还不是全部。如果加上写字楼的价值，超过150万亿都是有可能的。在这里我们打一个八折，按照120万亿计算。如果这些存量住房中有5%出售，就需要有6万亿资金去接盘，6万亿这不是一个小数字吧，超过了城镇居民消费品零售总额。请注意，这还不是全部，由于钢铁、水泥、建材、工程机械等行业超级产能的逼迫，每年中国将产生40亿平方米的新增供应量(见警惕对国内“中产阶级”的“二次洗劫”中的计算)，按照4000元一平米计算，需要多少钱来接这个盘呢?16万亿!两者累加起来时22万亿人民币，谁能接盘?谁有这个能力去接盘?政府还是银行?我想已经欠下10多万亿的政府是不敢再继续赌了，银行呢?凭借几千亿的净资产，银行也没有胆量去接这个几十万亿人民币的盘子吧。所以房价未来“崩盘”应该是按照月计算的，50%是挡不住的。这是根据数字计算和逻辑推导出来的，并非像大多所谓专家拍脑袋想出来的。数据大家可以去查，可以去自己用计算器去计算。
　　
　　
　　　　可能有人会提出质疑，为什么过去几年有那么多资金去撬动房价的?这个问题其实并不复杂，近几年中国经济增长出口贡献了30%以上，这是中国积累2万多亿美元外汇储备的重要原因。这2万多亿美元的贸易顺差，中国政府直接印刷成了人民币，大概是15万亿左右。这十五万亿主要到了那些地区呢?应该说主要到了东南沿海地区及山西能源产区。这十五万亿中的一部分是撬动房价的第一部分资金。第二部分资金是这些出口导向型企业及能源供给企业(实际上就是山西的煤老板)创造的利润，这部分资金有几万亿。第三部分资金是拆迁补偿，这部分资金也是相当可观的。因此这些资金加起来就是一个可观的数字了，除了用于普通消费品消费，大部分是用来炒房了。第四部分资金就是实实在在的刚性需求了。第五部分资金是2008年以来实体经济衰退，大量中小企业破产，私营企业主将钱拿到楼市股市谋求暴利;第六部分资金是银行贷款，2009年上半年尤为明显，1万多亿的个人按揭贷款。第七部分资金是嗅觉灵敏的大量海外热钱。
　　　　说句老实话，这七部分资金加起来将房价炒到现在的程度其实根本不高。当然，还是有人怀疑，用30万亿左右的资金去购买120万亿的房屋还是很难，但请注意这样一个事实，2002年底城市住房总面积已经达到110亿平米(见警惕对国内“中产阶级”的“二次洗劫”)，近6年新增房屋面积实际上也就是几十亿平方米，中国钢铁、水泥等产生超级过剩也就是近3年的事情。因此，有30万亿左右的潜在可以动用炒房的资金，将几十亿平方米的房屋拉升3-4倍就并不奇怪了。可能有人继续提出疑问，中国的基本模式没有变化，为什么这个赌局就玩不转了呢?这里面有几个因素：第一，全球需求锐减，未来欧美日等国老龄化问题日趋严重，美国人的消费习惯开始改变，另外奥巴马带头搞贸易保护主义，也进一步封杀了中国对外出口的大门，因此未来出口肯定不可能恢复到以前的高景气水平，而进口量由于汽车数量的暴增，石油需求缺口越来越大，石油价格未来可能不断走高，因此还进口金额可能快速增长，这样中国因为贸易顺差增发货币的数量将锐减。2009年中国贸易顺差2954.7亿美元，相当于增发人民币2万亿，相信未来这一数据很难被突破。第二，由于17%的出口退税没有被中国企业所获得，因此很大一部分出口导向型企业依然处于亏损的边缘，这样就拿不出钱来炒房。即使企业破产拿出来钱也变成了“无源之水”。在这么高的房价的背景下，那点资金很容易陷进去，造成流动性枯竭;第三，煤炭行业的“国进民退”。
　　　　有人统计了一下山西煤老板手中的资金大概有3000亿人民币，从2000年到2008年山西共生产煤炭42亿吨，按照平均每吨利润100元计算大概有4200亿的样子，按照50%落入煤老板口袋，再考虑购置房产升值等项，大概也就3000亿左右。这3000亿主要是从2003年到2008年上半年赚取的，原因很简单，煤炭价格跟随原油价格有3年多的大牛市。这部分资金也是房价的一个重要推手，但“国进民退”让煤老板这一群体断绝了收入来源，他们现在手中的现金如果进入房市，很快就将被吞噬掉，山西太原的房价大概7000元，3000亿(其实现在现金状态的肯定没有那么多)最多可以买0.4亿平米商品房，而以山西人的精明打死我也不相信这些煤老板会将钱全部投到房地产行业，20%已经十分不错，那还能掀起多大波澜呢?第四，要感谢郎咸平等有良知的知识分子，在他们努力和呼吁之下，对国有企业的MBO速度开始减慢，并有逆转的势头，这就防止了一部分人侵吞国有财富之后，将钱放到房地产市场投机。第五，超级产能过剩的按钮已经启动，请注意2007年房屋在建的面积是41.49亿平方米，竣工的面积是13.42亿平方米(见国家统计局数据)。在建的部分只要“拿起筒子”就把钢筋水泥基本都上了。
　　　　2008年钢铁产量比2007年还要多?哪去了呢?08年年初连续涨价涨使这些钢铁很大一部分都压到钢铁企业、钢铁经销商手里了，今年年初这些库存终于消化完了。这意味着什么?可能又有几十亿平米的房子开始动工了，不然根本没有办法消耗5亿多吨(价值2万多亿的钢铁)，而且2010、2011年钢铁行业产量能下来吗?我看难!所以加上在建的和未来必须建的(不然钢铁、水泥、建材、工程机械搞不定)未来的潜在住房增量应该远远超过前几年，每年可能要增加十几亿平米的房屋供给，撬动房地产资金需求量被数倍放大。第六，热钱嗅觉是最灵敏的，中国房价已经高达这种程度，他们自然选择在小阳春解套，以后也不可能再高位接盘，如果可能也是未来房价崩盘后的事情。以上六大因素决定，市场已经逆转，谁也接不住，除非中国可以像美国一样发行美元，向全世界转嫁风险。显然这又是不现实的。可以说，这120万亿房屋(含写字楼等)已经成为悬在中国经济头上的一把利剑，在投机资金手中数十万亿的房屋随时可能向下斩落，每年又有二十几亿平方米住房供给的压力的背景下，没有数十万亿是难以接住这么大的盘子的。因此，这么大的天量资金无论是政府，还是银行，还是中国居民储蓄都是接不住的。在美国次债危机前没有人会觉得美国房价会跌，没有人会觉得美国经济会被几千亿美元砸跨，没有想到美元因此会濒临破产的边缘。
　　　　中国现在的情况其实施一样的，如果你用逻辑去分析，就会发现，120万亿房屋总价已经成为中国房价必然崩盘的又一要素。
　　　　试想一下，把全球人类积累几千年的财富——黄金——集合到一起都难以购买中国的房屋的1/4，这将是一个多么可怕的事情呀!
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