神马文学网泛富人区的市场演变
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/26 20:35:46
作者:温立伟 2003年8月21日
什么是"泛富人区"：泛富人区顾名思义是泛区域的一个高档富人区，此种富人区早在北京20世纪90年代出现，例如：京顺别墅区、亚北别墅区和京昌别墅区、长安街高档公寓区等等。
n 此种富人区产生的条件：
经济条件：
首先国民经济必须发展良好，同时整体经济发展迅速，造就全新的置业条件。北京的国民经济一直保持高速发展，特别是改革开放以来，经济发展迅速，一直保持在7%以上的经济增长速度，对富人区的营造创造了良好的置业氛围，对富人区的产生起到一定的客户催动作用。
政策条件：
房地产市场政策的市场化改革，为北京的富人区营造和产生创造了良好的政府支持，同时为开发商市场化运做提供了良好的市场发展平台，从长安街高档写字楼、公寓、酒店的发展经历看就是一个城市发展的政策平台，还有从20世纪90年代的京顺别墅区的营造和发展分析，属于同一脉络的发展产物。
交通条件：
在城市发展过程中交通条件的发展是城市发展的绝对验证，同时也是一个城市发展的主要代表产物之一，在房地产发展过程中所谈的"地段"就是交通的"上层建筑"的结果，同时也是富人区发展的重要条件，在北京的泛富人区区域中京顺别墅区最具代表，例如：高空交通：紧邻首都国际机场；陆路交通：紧邻机场高速和京顺路；信息交通：北京东部地区最为发达的城市发展区域等等，它的产生就是市场化催动的产物和政策促进的结果。
区域条件：
富人区的产生是区域条件的结果，从北京泛富人区的诞生可以发现，例如：长安街泛富人区是在政策的促进下和经济发展的催动力下产生的；京顺路别墅区是在经济和交通以及国与国的政府关系下产生的（使馆区）；亚北别墅区是在亚运会和政府支持下产生的；京昌别墅区是在交通和网络经济的促进下诞生的产物。
综观北京泛富人区的发展，所有的发展条件都离不开经济、政策、交通和区域条件等外部环境提供的发展平台。
n 此种富人区的优势特点：
泛富人区的发展优势主要极限在区域的优势，这种优势主要受到前期市场给予的种种机遇和政策支持，在其成长过程中逐渐被市场和消费者认同，但是伴随着时间的推移，文化发展的进步，产品理念不能达到沟通与融合，市场的考验会逐步开始认证泛富人区发展所受到的瓶颈问题，此种瓶颈是未来在此区域发展首先考虑的问题。
n 此种富人区的劣势特点：
泛富人区的发展在以后的发展过程中有它的优势，同时也有它的市场劣势，例如：
1、 周边产品整体档次不同2、 周边整体生活氛围不同3、 周边消费者的整体素质正在逐渐的拉大4、 在产品生活理念方面比较单调5、 在社区生活氛围比较单调6、 交通环境正在逐步恶化7、 生活配套的发展受到一定的限制（主要是别墅区）
8、 一般项目规模较小，销售价格在一定程度上属于"浮动"价格以上种种原因只是泛富人区发展目前所面临的主要生活和感受问题。
什么是"专署富人区"：
"专署"顾名思义代表的少数人和纯正的意思，同时也代表一种生活理念的意思（上游生活），此种富人区目前在北京甚至整个大陆地区只是一个市场雏形，它的产生主要受到种种条件的限制。例如：
n 此种富人区产生的条件：
专署富人区的发展所受的发展制约在一定程度上比泛富人区的发展受到的制约相对来说更多，例如：
区域条件：
此种条件是专署富人区发展的首要条件，同时也是整个城市发展居住区域中心之一，只有此种条件具备的情况下才能进一步发展专署富人区。
交通条件：
交通条件是发展专署富人区的重要因素之一，交通条件是否良好是直接关系到专署富人区的发展空间，道理很简单，那就是专署富人区车流量非常大，有可能一个专署富人区的汽车量有几千辆，所以专署富人区一般情况下主要在交通主要干线上和社区内完善的交通网络，同时还必须要注意"人车分流"的问题处理，近期即将开盘的阳光上东项目值得参考，它的产生就是按照专署富人区发展作为一定的市场参考。
环境条件：
专署富人区在环境上要求很高，它既要求整体社区外围良好的环境（自然环境），同时也对社区内的整体环境（绿化环境）要求很高，甚至要求到社区内整体的生活环境（文化、交流等），它的发展在一定程度上比一般的富人区复杂的多，要求更高。
资金条件：
如果要运做一个专署富人区，它对资金的要求非常高，因为一个专署富人区要运做成功，资金的条件要求非常大，它是保证专署富人区顺利完成的必备条件，例如：即将开盘的北京上东区，它的一期阳光上东项目在占地方面达到47公顷，总建筑面积将超过72万平方米，总投资40多亿元，并且"阳光上东"项目只是北京上东区建设的开幕，从以上数字分析如果要成功运做一个专署富人区必须需要强有力的资金支持，其实有很多大型项目在运做时主要受到资金条件的限制，使项目发展缓慢，甚至死盘。
规模条件：
由于专署富人区在规模上要求非常高，它应该既有生活社区的感受，同时它还要必须有社区城市的魅力，如果要达到以上条件，在规模的要求上一般情况下在50万平方米以上才能达到专署富人区的条件，同时在社区规划上必须要有城市生活感受与社区生活感受并存，二者缺一不可，所以它的发展必须要建立在有前瞻性、责任性的发展企业重任之上。
产品条件：
专署富人区在产品规划上和生活理念上对产品要求非常复杂，要即要有社区的概念，同时又要有城市概念；即要有私密的生活空间，还要有共享的生活空间；即要有国际化产品理念，还要生存在国际化氛围之中的地理区域，以上种种条件只是简单的一部分，具体内涵有待细化。
以上是制约专署富人区发展的主要条件，只有在以上条件满足的情况下才可以称得上专署富人区，例如最近一段时间备受新闻媒体关注的"北京上东区"的营造与发展可以说明就是一个"专署"富人区的"上游生活区"，它的发展可以说明富人区发展方向的一个问题，给市场和消费者很多的思考……
(来源：搜房网)
什么是"泛富人区"：泛富人区顾名思义是泛区域的一个高档富人区，此种富人区早在北京20世纪90年代出现，例如：京顺别墅区、亚北别墅区和京昌别墅区、长安街高档公寓区等等。
n 此种富人区产生的条件：
经济条件：
首先国民经济必须发展良好，同时整体经济发展迅速，造就全新的置业条件。北京的国民经济一直保持高速发展，特别是改革开放以来，经济发展迅速，一直保持在7%以上的经济增长速度，对富人区的营造创造了良好的置业氛围，对富人区的产生起到一定的客户催动作用。
政策条件：
房地产市场政策的市场化改革，为北京的富人区营造和产生创造了良好的政府支持，同时为开发商市场化运做提供了良好的市场发展平台，从长安街高档写字楼、公寓、酒店的发展经历看就是一个城市发展的政策平台，还有从20世纪90年代的京顺别墅区的营造和发展分析，属于同一脉络的发展产物。
交通条件：
在城市发展过程中交通条件的发展是城市发展的绝对验证，同时也是一个城市发展的主要代表产物之一，在房地产发展过程中所谈的"地段"就是交通的"上层建筑"的结果，同时也是富人区发展的重要条件，在北京的泛富人区区域中京顺别墅区最具代表，例如：高空交通：紧邻首都国际机场；陆路交通：紧邻机场高速和京顺路；信息交通：北京东部地区最为发达的城市发展区域等等，它的产生就是市场化催动的产物和政策促进的结果。
区域条件：
富人区的产生是区域条件的结果，从北京泛富人区的诞生可以发现，例如：长安街泛富人区是在政策的促进下和经济发展的催动力下产生的；京顺路别墅区是在经济和交通以及国与国的政府关系下产生的（使馆区）；亚北别墅区是在亚运会和政府支持下产生的；京昌别墅区是在交通和网络经济的促进下诞生的产物。
综观北京泛富人区的发展，所有的发展条件都离不开经济、政策、交通和区域条件等外部环境提供的发展平台。
n 此种富人区的优势特点：
泛富人区的发展优势主要极限在区域的优势，这种优势主要受到前期市场给予的种种机遇和政策支持，在其成长过程中逐渐被市场和消费者认同，但是伴随着时间的推移，文化发展的进步，产品理念不能达到沟通与融合，市场的考验会逐步开始认证泛富人区发展所受到的瓶颈问题，此种瓶颈是未来在此区域发展首先考虑的问题。
n 此种富人区的劣势特点：
泛富人区的发展在以后的发展过程中有它的优势，同时也有它的市场劣势，例如：
1、 周边产品整体档次不同2、 周边整体生活氛围不同3、 周边消费者的整体素质正在逐渐的拉大4、 在产品生活理念方面比较单调5、 在社区生活氛围比较单调6、 交通环境正在逐步恶化7、 生活配套的发展受到一定的限制（主要是别墅区）
8、 一般项目规模较小，销售价格在一定程度上属于"浮动"价格以上种种原因只是泛富人区发展目前所面临的主要生活和感受问题。
什么是"专署富人区"：
"专署"顾名思义代表的少数人和纯正的意思，同时也代表一种生活理念的意思（上游生活），此种富人区目前在北京甚至整个大陆地区只是一个市场雏形，它的产生主要受到种种条件的限制。例如：
n 此种富人区产生的条件：
专署富人区的发展所受的发展制约在一定程度上比泛富人区的发展受到的制约相对来说更多，例如：
区域条件：
此种条件是专署富人区发展的首要条件，同时也是整个城市发展居住区域中心之一，只有此种条件具备的情况下才能进一步发展专署富人区。
交通条件：
交通条件是发展专署富人区的重要因素之一，交通条件是否良好是直接关系到专署富人区的发展空间，道理很简单，那就是专署富人区车流量非常大，有可能一个专署富人区的汽车量有几千辆，所以专署富人区一般情况下主要在交通主要干线上和社区内完善的交通网络，同时还必须要注意"人车分流"的问题处理，近期即将开盘的阳光上东项目值得参考，它的产生就是按照专署富人区发展作为一定的市场参考。
环境条件：
专署富人区在环境上要求很高，它既要求整体社区外围良好的环境（自然环境），同时也对社区内的整体环境（绿化环境）要求很高，甚至要求到社区内整体的生活环境（文化、交流等），它的发展在一定程度上比一般的富人区复杂的多，要求更高。
资金条件：
如果要运做一个专署富人区，它对资金的要求非常高，因为一个专署富人区要运做成功，资金的条件要求非常大，它是保证专署富人区顺利完成的必备条件，例如：即将开盘的北京上东区，它的一期阳光上东项目在占地方面达到47公顷，总建筑面积将超过72万平方米，总投资40多亿元，并且"阳光上东"项目只是北京上东区建设的开幕，从以上数字分析如果要成功运做一个专署富人区必须需要强有力的资金支持，其实有很多大型项目在运做时主要受到资金条件的限制，使项目发展缓慢，甚至死盘。
规模条件：
由于专署富人区在规模上要求非常高，它应该既有生活社区的感受，同时它还要必须有社区城市的魅力，如果要达到以上条件，在规模的要求上一般情况下在50万平方米以上才能达到专署富人区的条件，同时在社区规划上必须要有城市生活感受与社区生活感受并存，二者缺一不可，所以它的发展必须要建立在有前瞻性、责任性的发展企业重任之上。
产品条件：
专署富人区在产品规划上和生活理念上对产品要求非常复杂，要即要有社区的概念，同时又要有城市概念；即要有私密的生活空间，还要有共享的生活空间；即要有国际化产品理念，还要生存在国际化氛围之中的地理区域，以上种种条件只是简单的一部分，具体内涵有待细化。
以上是制约专署富人区发展的主要条件，只有在以上条件满足的情况下才可以称得上专署富人区，例如最近一段时间备受新闻媒体关注的"北京上东区"的营造与发展可以说明就是一个"专署"富人区的"上游生活区"，它的发展可以说明富人区发展方向的一个问题，给市场和消费者很多的思考……
(来源：搜房网)