重庆龙湖5000万信托资金封冻之谜

 
 
重庆首单且最大的房地产股权信托“龙湖·西城天街集合信托计划”，由于抵押物不足，5000万元信托资金至今困于账户，无法动弹。
7月中旬，重庆金融界忽然传出消息，被称之为重庆首单且最大的房地产股权信托“龙湖·西城天街集合信托计划”(下称“西街信托”)，由于抵押物不足，该信托计划受托人———重庆国际信托投资公司(下称“重庆国投”)，并未将募集资金交与项目公司使用。
经记者连日调查，有消息称，有5000万元信托资金被重庆国投监控在账户上，至今无法动弹。
西街信托于2005年11月推出。根据当地公开信息，该信托产品于当年12月28日正式成立，成功募集资金3.0576亿元。
据该信托计划推介资料，募集资金将以股权的方式投向“龙湖·西城天街”建设项目。该项目为重庆龙湖系开发的商业物业，预计总投资规模达8亿元人民币。重庆龙湖系，是以重庆龙湖地产发展有限公司(下称“龙湖地产”)为核心企业的地产企业集团。
近10年迅速发展起来的龙湖地产，被当地业界视为地产“一哥”。据当地媒体报道，去年该公司实现销售23亿元，是西部第一个销售20亿元以上的地产企业。目前龙湖系投资主要分布在重庆、成都和北京。
西街信托收益率5.5%
2005年11月，西街信托成为重庆市第一个通过重庆银监局审批并备案的房地产信托产品。
这是一份三年期信托计划，预期投资者年收益率5.5%(含税)，每年预分配一次。募集规模不超过3亿元人民币(以实际募集资金规模为限)。
为满足投资者提前兑现的需求，龙湖地产还承诺了两个“赎回期”：在成立后的第11个月或第23个月的第一至十个工作日内，投资者可向龙湖地产或其授权机构转让信托受益权。在第11个月转让，年收益降为3%；第23个月转让，第二年的年收益降为3.5%，(到时第一年的5.5%投资者早已收到)，总体平均年收益为4.5%。
资金运用方面，该计划则以重庆国投的名义，对龙湖地产属下重庆龙湖西街置业有限公司(下称“西街公司”)进行增资，取得不高于49%的股权。增资资金将用于“西城天街”项目的开发建设。信托届满前，重庆国投按“信托计划资金×119.5%”的价款向龙湖地产转让所持股权，龙湖地产在信托存续期内分期支付上述股权转让价款。
为防范信用风险及项目风险，重庆国投还设计了三项保障。
首先将“西城天街”项目约42.5亩土地使用权抵押；在项目取得销售许可证后，则以其车库、主力店等在建工程等值抵押品进行置换。其次，龙湖地产与其控股股东重庆龙湖企业拓展有限公司(下称“龙湖拓展”)将所持项目公司全部股权质押(合计持股比例不低于51%)；此外，要求龙湖拓展提供连带责任保证。
该信托计划于2005年11月10日推出，至12月23日已完成计划资金的募集。当时龙湖地产称，其中龙湖业主所购的占总额近一半。
西街公司前世今生
3亿元信托资金投向的项目公司———西街公司，自注册以来多次变更。
该公司前身，是重庆航星置业发展有限公司(下称“重庆航星”)，于2002年5月24日正式成立，注册资金4000万元，由多个法人和自然人股东组成。其下主要资产为位于该市杨家坪地区的40余亩土地。此地来源于重庆市体校的拆迁项目。有资料显示，重庆航星在取得该土地后，曾经一度暂定的项目名称是“重庆上海中心”。
但后来该项目并未开发，易手龙湖。
工商资料显示，2004年，重庆航星各股东以总价40000万元，将全部股权先后转让给龙湖地产和龙湖拓展(当时名为“重庆佳辰经济发展有限公司”)。公司则更名为重庆龙湖西街置业发展公司，后又更为现名。
几经变更后，2005年12月，西街公司的注册资本增至1.38亿元。其中龙湖地产持有90%的股份，龙湖拓展拥有10%。
西街信托推出后的2005年12月27日，龙湖地产向西街公司增资1.8亿元左右，而重庆国投则将信托计划所募集的3亿余元资金全部投向西街公司增资。由是，增资后的西街公司的注册资本达6.24亿元。
其中龙湖地产和龙湖拓展分别持有该公司48.79%和2.21%的股份，而重庆国投持有49%。
当地媒体报道，这是当时西部注册资金最大的房产公司。
为了便于对募集资金的使用进行监控，重庆国投向西街公司委派了两名董事和一名监事。该公司共有5名董事，4名监事。根据2005年12月26日重庆国投形成的对外投资决议，该公司投资西街公司之后，“按出资比例及公司章程分享公司利润和分担亏损”。
按照西街信托推介资料，龙湖方面将把所持有的增资后西街公司的全部股份质押给重庆国投。但是记者在龙湖地产、龙湖拓展以及西街公司的工商资料中，均未发现相关内容。而在西街公司2005年12月26日的股东决议中，也未见相关记录。该次股东会，讨论了同意接纳重庆国投为新股东等5项事宜并形成了决议，但未涉及质押事宜。
出人意料的是，根据该市工商部门信息，由于没有主动按时进入2005年年检，西街公司已被工商部门确定为C级信用。监管等级为3级，即重点监管该记录同时进入工商档案。
5000万牵出龙湖系债务链
在信托发行的时候，龙湖方面曾一再对外界表示，龙湖并不缺钱。之所以选择信托融资，主要是想在银行融资之外，探索融资多元化的可能。
龙湖方面这种说法曾得到广泛的信赖。因为此前，龙湖地产连续多年获得建行重庆分行、农行重庆分行AAA级信用单位。
但当地金融界消息人士称，在募集成功后一段的时间里，募集资金并没有交给项目公司使用，这主要是因为有些手续没有完善。但该人士称，这个时间很短，之后，募集资金中的2.5亿元左右，按约定交给了项目公司使用。但剩下5000万元资金至今未授权项目公司动用。
“主要原因是抵押品不足”，该消息人士称，随着西街工程进行中，项目公司欲动用这笔资金，但都未被重庆国投允许。据说，重庆龙湖方面，也曾欲以旗下商业物业龙湖·北城天街(以下简称“龙湖北街”)某知名商家的20年租约进行质押，但未得到重庆国投认可。
重庆国投至今未正面回答其对资金的具体监控标准和手段。根据记者调查，当初重庆龙湖与重庆国投的增资资金虽然都存入了西街公司名下，分别存入了两家不同银行———分别为招商银行和深发展银行。
据记者调查，龙湖企业在北京的投入已超过20亿元。而其仅在重庆的贷款余额，目前就已达17亿元左右。有金融界人士估计，龙湖系的总贷款余额在20亿元以上。
而当地媒体的报道则称，龙湖地产截至去年10月的净资产在11亿元左右。
针对此次爆出的龙湖方面抵押物不足，重庆金融界一位人士称，“重庆龙湖名下虽然号称有六七千亩土地储备，但可能未全部取得完全手续，以致可以用作抵押担保。换种说法，到目前为止，其银行贷款本身可能已经让他们的抵押物绷得很紧。”
也有相关人士认为，此次曝出的抵押物不足事件，是龙湖系系统性风险的一个提示。因为该信托计划的收益，来自于信托届满之后，龙湖方面对重庆国投所持股权的溢价收购。而龙湖方面的资信变化，对信托资金的收益和安全有一定影响。
“委托人应该有知情权。”中国人民大学经济学博士、信托专家孙飞博士称。记者了解到，这种可能事涉项目公司资信变化、关系委托人资金安全的事项，究竟应否履行告知，相关法规并没有强制性规定。
浙江京衡律师事务所私人财产信托法律部主任高立贵称，《信托投资公司信息披露管理暂行办法(征求意见稿)》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《信托法》，更多的是要求信托公司本身信息披露，而对单个信托产品的信息披露，则没有明确的要求。