时代天街商务楼弊端之我见-龙湖时代天街业主论坛-重庆房地产门户-搜房网

时代天街商务楼弊端之我见楼主cqffpp 发表于 搜房网 - 重庆业主论坛 - 龙湖时代天街      网上有两篇文章，分别是：     “【楼市观察】之【时代天街】的价值与价格分析”    “时代天街到底价值几许？且听小弟献丑几句”    .客观来说，第二篇文章比第一篇文章写得要好，数据的准备更充分些。    .但这两篇文章，都有个倾向，就是只谈对楼盘有利的地方，而对负面的地方却避而不谈。    .其实，你看各类导购文章，比如汽车导购、手机导购等，虽然网站和相关企业多半有利益往来，但写了一大段好评过后，多少还是有写点负面的评价，哪怕是轻描淡写，这样才显得更全面、更客观。所以，如果你要以中立者的角度来写，请参考这类通用模式。否则，请以龙湖营销策划人员身份来写。“王婆卖瓜，自卖自夸”，全社会都这样，大家更容易理解。.....既然你们是以中立者的角度来分表文章，那我就帮忙补充点你们有意无意中回避了的问题，但绝对是非常重要的问题。.一．价格问题.1.、5.8米的挑高，可以隔两层，但实际使用空间却不等于乘以2。一间100平米的房子，如果挑高5.8米，隔两层后，理论上变成了200平米，但你能使用到200平米吗？上下两层，必然要设置楼梯，由于楼梯本身要占据一定空间，同时，在楼梯附近，必然留出部分位置来过路，以及留出一些空间和办公桌保持距离（不可能让办公桌和楼梯直接靠在一起），这个位置，一般考虑上下各15平米（3m*5m）,即要扣除30平米，这样200平米就只剩下170平米了。2、在同等可使用面积，同等总价的情况下，一套是上下两层，一套是单层，大多数人会选择哪一套？一套上下两层，理论面积200平米的办公室，实际可利用面积只有170平米的，和一套只有一层，但也是170平米的房子，在视觉上的大气程度、实际可利用空间和内部走动的便利性上，是有较大差距的。多数人都会选择单层！3、5.8的挑高，隔成两层后，其空高要明显小于普通写字楼的5.8米的挑高，隔两层后，实际上下就只有2.8米的层高（隔层还要占空间），而一般的写字楼的层高都在3米以上。我朋友买的写字楼，层高是3.3米，它不是任何A级写字楼，就是栋极其普通的楼。2.8米的层高和3.3米的层高，不能直接对比价格。 以上3点，注定了5.8米挑高的房子，用单价除以2后，去和其它单层写字楼直接比价格，是及其不科学的，有很大的误导倾向，甚至可以说具有很大的欺骗性。.二．商圈问题.一个商圈的形成，通常都是有其历史渊源的，它是需要时间的堆积和民众逐渐认同的。一旦这种认同感形成后，就很难消掉。比如石桥铺的电脑市场，通过10多年的沉淀，大家都认同，即使渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区，先后都开了电脑城，但它始终无法替代石桥铺的IT龙头老大的地位。龙湖要在大坪创造个商圈，其勇气可嘉，我也相信最终有天它会成功，但其周期却可能会很长，这不以龙湖的意志为转移。龙湖的北城天街、西城天街，万达的南坪万达广场，都是在原有商圈或繁华地带上的提炼，而非单独创造。那些地方本来就是那个区域的中心地带。而大坪不同。它属于渝中区，但处于渝中区、九龙坡、高新区（虽然已划回九龙坡，但它相对独立了很长时间，目前仍适合于单独罗列）的交界处，位置比较尴尬。它的成长，必定是要以吸引那三个区域的人为主体的。但抢夺“人流”，那有这么简单。渝中区有解放碑商圈。其地位，是重庆人以及外地人公认的，它虽然不由龙湖开发，但它依然无人能敌。九龙坡有杨家坪商圈，只有高新区，缺乏成熟商业。大坪商圈对大坪的“本地人”和高新区的人还是很有吸引力。对其它两个商圈的分流，却只能一步一步的来。但龙湖这次是要搞号称亚洲第一的60万方的商圈。所以，在相当一段时间内，人气只有慢慢、慢慢、慢慢地聚集。花这么多的笔墨谈商圈，是因为写字楼的人气聚集也有类似道理。.三、租金问题.....写字楼的客户群体，以公司为主体（个体户极少，基本上可以忽略不计）。而一个公司是否成立、能存活多久，主体是以它自身的业务发展息息相关的。....重庆的公司的数量，与写字楼的数量没有必然关系。换句话说，通过修建写字楼的方式不能带来公司数量的增长，这两者之间没有必然联系。因为在重庆，办公司并不是必须在写字楼里，住宅也可以。....而且，事实上，在重庆，公司注册地在民宅的，占整个公司数量的绝大多数，这个比例大致是85%。....渝中区、九龙坡区、高新区目前大致有5W家公司，它们中只有大致15%待在写字楼，也就是说，大致只有5W*15% =7500 家 在写字楼里。....而这次，时代天街共提供写字楼30万方，按平均75平米为一户算，大致可以容纳4000户公司。....渝中区、九龙坡区、高新区的5W家公司，是重庆发展几十年的结果。而这三个区每个月新设立的公司数量、从其它区迁移过来的数量、每个月自然消亡的数量，是相对固定的，并不以该区域是否多修建写字楼有关。    由此，时代天街的写字楼租客哪里来？1、从三个区写字楼客户转移过来，2、新成立公司中选择写字楼的客户， 3、从三个区以外的其它区转过来的, 4、原来租用民宅的。从“1”中转移过来的要占一部分，从“2”中来的客户会很少（因为公司的新成立数量有其自身规律），从“3”中会转移过来一部分，数量有限（江北、渝北、北部新区、沙区、巴南，转过来对客户来说太远，况且从政策角度，两江新区的吸引力远大于一个地产开发商自身的宣传力度）。从“4”也可以转过来一些，但要从“4”中产生更多的客户，本来就与高租金相矛盾。之所以重庆的公司主体待在民宅，首先是重庆没有这方面的限制，其次是住宅的租金明显低于写字楼。如果时代天街商务楼的租金真的很高，待在民宅的，就很难转过来。.....综上所述，渝中区、九龙坡区、高新区几十年才有5W家公司，而待在写字楼的大约只有7500家，而时代天街要在2012年底后的很短时间内要提供大约可供4000家公司使用的办公室，谁来租？所以相当一段时间里，时代天街的写字楼是不好出租的，除非是大幅度降低租金，去吸引那些待在民宅的公司。但这样以来，又与某些人宣传的高租金是矛盾的，反过来，其投资回报率是很低的。不过这里，以自用为前提的投资，还是可以的。,ΗЗ搜房cqbbs.soufun.com购房〧БЬС}