中国房价博弈：百姓和开发商都不满意的房产政策

三年来，中国房地产市场正处于这样一个怪圈：房价涨了控，控了涨，涨了再控??面对无论是普通百姓还是开发商都不满意的房地产政策，或许让“开发商的归开发商，政府的归政府”才是一条可行之道？(chinesenewsnet.com)
5月29日国家九部委联合出台“15条”房地产宏观调控细则，以控制不断上涨的楼价，但第二天，北京、上海、广州、深圳、杭州、大连、成都、重庆、厦门、南京10个城市普遍传出房价将不降反升的预测，而同日沪深股市房地产股未见大跌，反有所上涨，多家地产股甚至出现了涨停板。这种预料之外的行情难免让人大跌眼镜。(chinesenewsnet.com)
事实上，近三年有目共睹的怪现状是，每次政府调控后，房价尾随着政策不依不饶地上涨，或者观望一段时间后，继续兀自上涨。2003年6月，央行出台“121号文件”，“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”。此举被称之为拉开了政府调控的序幕，不过，这年商品房平均售价还是从上年的每平方米2250元涨到2359元，增长4.8%(详见《2000-2005年中国房价及相关情况变动表》)。(chinesenewsnet.com)
很多业内人士都像上海东银地产有限公司总经理陈萍一样，习惯将2004年称之为“房地产政策年”：年初是抑制投资的宏观调控政策，接着是“8.31土地大限”??但该年年末，国家统计局的数据是商品房平均售价是每平方米2714元，同比上涨14.4%,远远超出了当年GDP及人均可支配收入的增长率。(chinesenewsnet.com)
到2005年1月，上海房价领跑全国的同时，价格达到了历史最高点──当月住宅均价高达每平方米9154元。全国大大小小的媒体都将关注的目光投向了“上海”和“房价”。3月26日，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》(简称“老国八条”)，“稳定住房价格”六个字掷地有声。随后“新国八条”出台，“改善商品房结构”、“严格土地管理”等一些关键词清楚明白。众语喧哗，以为高烧不退的房价可以歇一歇了。(chinesenewsnet.com)
从2003年6月央行出台“121号文件”到2006年，已经是国家实施宏观调控政策的第三个年头。中国指数研究院在《2006年1季度六城市住宅价格趋势研究报告》指出，“在此期间，中国相继出台的一系列旨在稳定房价的调控政策，其政策之多，力度之大，受到全世界瞩目”。(chinesenewsnet.com)
可惜，该报告结果让人很不乐观：“2005年中国一线城市如北京、深圳房价涨幅均接近20%，二线城市房价也呈普涨趋势，甚至很少被关注的三线城市房价也开始加速上涨。今年第一季度据国家统计局最新调查显示，70个大中城市商品住宅价格增速仍在5%以上??”5月17日，“国六条”出台，5月29日，建设部等9部委对“国六条”的实施细则“15条”出台，而我们所看到的却是文章开头那出人意料的一幕。(chinesenewsnet.com)
“房价在疯涨，工资已跌停，明天哪里可以放下一张我的婚床？”这是网民在网上无奈地抒情。现实却可能还要更加残酷一些。“五年前通州还有每平方米3000多元的房子，去年已经涨到5000多元，‘国八条’出来，我和老公想，等等看，没准儿会便宜，可是等到这会儿，那儿的房价已经涨到每平方米6000多元。”(chinesenewsnet.com)
5月25日，北京军事博物馆的房展会上，北京和讯信息科技有限公司的钟昕瀛一边翻着从参展商那里拿来的一堆宣传页，一边跟记者说，“我到北京已经整整十年了，父母亲戚朋友都以为我在这个城市根深叶茂，日子过得很好，可是自己知道，没有房子的感觉，就是漂着。”接下来是一声叹息和一阵沉默。(chinesenewsnet.com)
在广州工商部门工作、结婚3年的林先生面临的却是“要房子还是要孩子”两难选择：“本来是‘有了房子，才敢要孩子，有了孩子，就一定要房子’，可是，现在广州老城区房屋成交均价超过7610元／平方米，以我3000多元的月收入，再加上老婆2500多元的收入，如果用积蓄付首付买房，然后每月再还房贷，就根本没有钱给孩子买奶粉了。”从前“国八条”出台的时候，林先生还将它当作一个买房的利好，但“国六条”出台，林先生已经没什么感觉了。(chinesenewsnet.com)
“地球人都知道，营业税收的负担最终都会转嫁到购房人身上。‘对购买住房不足五年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税’，也许能抑制投机买房，但对于想买二手房的人而言，只有一种可能，市场上的二手房数量更少，价格更贵”，鉴于新房价格太高，而想买一套二手房作为权宜的在南京做服装生意的杨先生，对新政有些失望。在搜房网的一项调查中，65%以上的被调查者和林先生相似，认为“九部门意见”不能达到其预期效果。(chinesenewsnet.com)
其实，对政府调控“颇有微词”的并不限于那些想买房的普通百姓，开发商也有话要说。6月初，当记者采访陈萍时，他调侃自己已经是不断调整变化的“房产政策运动”下的老运动员。当“15条”要求“要保证70%的新建地产项目户型面积不得大于90平方米”的政策出台，他就忙着去设计院更改将要动工的项目设计。(chinesenewsnet.com)
陈萍介绍，目前上海需求的主要户型，二室的在100平方米左右，三室的在130平方米?140平方米之间，而更富裕的小部分人的住房要求已经在180平方米。“70%的住宅商品房都要建成90平方米以下？长三角发达地区，居民的住房肯定超过了这个标准。政府怎么可以将开发商建什么房定死？现在上海大大小小的建筑设计院忙得都快要疯了。大家(开发商)都在将从前已经设计好、还没开工的楼盘进行重新设计。把从前设计的大户型，中间加墙，一分为二。将来客户想买大房子，将中间打通就好。分割房子不是切豆腐，设计费、建筑费以及将来业主的改造，也都是要成本的。”(chinesenewsnet.com)
“70%的住宅商品房在90平方米以下，会造成市场产品类型的单一，从而就会有更激烈的市场竞争。而这种户型，目前以刚结婚的白领夫妇购买居多，但是不是真有那么大的市场需求量很难说。将来企业可能朝着工业地产以及旅游开发方面发展，而商品房建设会减少。”香港多元集团浙江多元房地产有限公司董事长张坚对商品房市场的投资建设已经不是很有信心。(chinesenewsnet.com)
“开发商建什么样的房子，肯定是有什么样的市场需求才建什么样的房子的，政府的对任何一种类型的压制和推动都是不自然的。房地产业政策不稳定，风险太大，真想改行啊。”蔚蓝置业浙江有限公司的总经理朱志勇似乎有了一些无奈退出的意思。(chinesenewsnet.com)
政府的调控是更加市场化，还是回归计划经济的老路？《行政许可法》出台了，政府决策前是不是要进行听证？现在政府要求把70%的房子都造成90平方米以下的，那么将来如果卖不掉，政府又是不是包销？那些造了一半的房子又怎么办？??在《小康》的采访调查中，开发商的疑问太多太多。
三年来，中国房地产市场正处于这样一个怪圈：房价涨了控，控了涨，涨了再控??面对无论是普通百姓还是开发商都不满意的房地产政策，或许让“开发商的归开发商，政府的归政府”才是一条可行之道？(chinesenewsnet.com)
5月29日国家九部委联合出台“15条”房地产宏观调控细则，以控制不断上涨的楼价，但第二天，北京、上海、广州、深圳、杭州、大连、成都、重庆、厦门、南京10个城市普遍传出房价将不降反升的预测，而同日沪深股市房地产股未见大跌，反有所上涨，多家地产股甚至出现了涨停板。这种预料之外的行情难免让人大跌眼镜。(chinesenewsnet.com)
事实上，近三年有目共睹的怪现状是，每次政府调控后，房价尾随着政策不依不饶地上涨，或者观望一段时间后，继续兀自上涨。2003年6月，央行出台“121号文件”，“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”。此举被称之为拉开了政府调控的序幕，不过，这年商品房平均售价还是从上年的每平方米2250元涨到2359元，增长4.8%(详见《2000-2005年中国房价及相关情况变动表》)。(chinesenewsnet.com)
很多业内人士都像上海东银地产有限公司总经理陈萍一样，习惯将2004年称之为“房地产政策年”：年初是抑制投资的宏观调控政策，接着是“8.31土地大限”??但该年年末，国家统计局的数据是商品房平均售价是每平方米2714元，同比上涨14.4%,远远超出了当年GDP及人均可支配收入的增长率。(chinesenewsnet.com)
到2005年1月，上海房价领跑全国的同时，价格达到了历史最高点──当月住宅均价高达每平方米9154元。全国大大小小的媒体都将关注的目光投向了“上海”和“房价”。3月26日，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》(简称“老国八条”)，“稳定住房价格”六个字掷地有声。随后“新国八条”出台，“改善商品房结构”、“严格土地管理”等一些关键词清楚明白。众语喧哗，以为高烧不退的房价可以歇一歇了。(chinesenewsnet.com)
从2003年6月央行出台“121号文件”到2006年，已经是国家实施宏观调控政策的第三个年头。中国指数研究院在《2006年1季度六城市住宅价格趋势研究报告》指出，“在此期间，中国相继出台的一系列旨在稳定房价的调控政策，其政策之多，力度之大，受到全世界瞩目”。(chinesenewsnet.com)
可惜，该报告结果让人很不乐观：“2005年中国一线城市如北京、深圳房价涨幅均接近20%，二线城市房价也呈普涨趋势，甚至很少被关注的三线城市房价也开始加速上涨。今年第一季度据国家统计局最新调查显示，70个大中城市商品住宅价格增速仍在5%以上??”5月17日，“国六条”出台，5月29日，建设部等9部委对“国六条”的实施细则“15条”出台，而我们所看到的却是文章开头那出人意料的一幕。(chinesenewsnet.com)
“房价在疯涨，工资已跌停，明天哪里可以放下一张我的婚床？”这是网民在网上无奈地抒情。现实却可能还要更加残酷一些。“五年前通州还有每平方米3000多元的房子，去年已经涨到5000多元，‘国八条’出来，我和老公想，等等看，没准儿会便宜，可是等到这会儿，那儿的房价已经涨到每平方米6000多元。”(chinesenewsnet.com)
5月25日，北京军事博物馆的房展会上，北京和讯信息科技有限公司的钟昕瀛一边翻着从参展商那里拿来的一堆宣传页，一边跟记者说，“我到北京已经整整十年了，父母亲戚朋友都以为我在这个城市根深叶茂，日子过得很好，可是自己知道，没有房子的感觉，就是漂着。”接下来是一声叹息和一阵沉默。(chinesenewsnet.com)
在广州工商部门工作、结婚3年的林先生面临的却是“要房子还是要孩子”两难选择：“本来是‘有了房子，才敢要孩子，有了孩子，就一定要房子’，可是，现在广州老城区房屋成交均价超过7610元／平方米，以我3000多元的月收入，再加上老婆2500多元的收入，如果用积蓄付首付买房，然后每月再还房贷，就根本没有钱给孩子买奶粉了。”从前“国八条”出台的时候，林先生还将它当作一个买房的利好，但“国六条”出台，林先生已经没什么感觉了。(chinesenewsnet.com)
“地球人都知道，营业税收的负担最终都会转嫁到购房人身上。‘对购买住房不足五年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税’，也许能抑制投机买房，但对于想买二手房的人而言，只有一种可能，市场上的二手房数量更少，价格更贵”，鉴于新房价格太高，而想买一套二手房作为权宜的在南京做服装生意的杨先生，对新政有些失望。在搜房网的一项调查中，65%以上的被调查者和林先生相似，认为“九部门意见”不能达到其预期效果。(chinesenewsnet.com)
其实，对政府调控“颇有微词”的并不限于那些想买房的普通百姓，开发商也有话要说。6月初，当记者采访陈萍时，他调侃自己已经是不断调整变化的“房产政策运动”下的老运动员。当“15条”要求“要保证70%的新建地产项目户型面积不得大于90平方米”的政策出台，他就忙着去设计院更改将要动工的项目设计。(chinesenewsnet.com)
陈萍介绍，目前上海需求的主要户型，二室的在100平方米左右，三室的在130平方米?140平方米之间，而更富裕的小部分人的住房要求已经在180平方米。“70%的住宅商品房都要建成90平方米以下？长三角发达地区，居民的住房肯定超过了这个标准。政府怎么可以将开发商建什么房定死？现在上海大大小小的建筑设计院忙得都快要疯了。大家(开发商)都在将从前已经设计好、还没开工的楼盘进行重新设计。把从前设计的大户型，中间加墙，一分为二。将来客户想买大房子，将中间打通就好。分割房子不是切豆腐，设计费、建筑费以及将来业主的改造，也都是要成本的。”(chinesenewsnet.com)
“70%的住宅商品房在90平方米以下，会造成市场产品类型的单一，从而就会有更激烈的市场竞争。而这种户型，目前以刚结婚的白领夫妇购买居多，但是不是真有那么大的市场需求量很难说。将来企业可能朝着工业地产以及旅游开发方面发展，而商品房建设会减少。”香港多元集团浙江多元房地产有限公司董事长张坚对商品房市场的投资建设已经不是很有信心。(chinesenewsnet.com)
“开发商建什么样的房子，肯定是有什么样的市场需求才建什么样的房子的，政府的对任何一种类型的压制和推动都是不自然的。房地产业政策不稳定，风险太大，真想改行啊。”蔚蓝置业浙江有限公司的总经理朱志勇似乎有了一些无奈退出的意思。(chinesenewsnet.com)
政府的调控是更加市场化，还是回归计划经济的老路？《行政许可法》出台了，政府决策前是不是要进行听证？现在政府要求把70%的房子都造成90平方米以下的，那么将来如果卖不掉，政府又是不是包销？那些造了一半的房子又怎么办？??在《小康》的采访调查中，开发商的疑问太多太多。
从来没有一个行业像房地产这样在中国遭遇如此之多的争议，以至于温家宝总理都坦诚地说，他最觉得痛心的，是过去的三年工作中，还没能够把人民最关心的问题，包括医疗、教育、住房等解决得更好。(chinesenewsnet.com)
拨开上面那些情绪性的观点和意见，还原一个真实的中国住房状况以及房地产现状，又是怎样的呢？中国人真的住得很差吗？所以房子供不应求？华东师范大学国际关系与地区发展研究院研究员余南平分析，目前中国人均26.6平方米的住房拥有率，虽然和发达国家人均35.4平方米有距离，但已经与中高发达国家水平相当。而中国住房自有率高达84%，远远高出法国( 50%)、瑞典(42%)、瑞士(33%)等欧洲发达国家。(chinesenewsnet.com)
既然如此，为什么中国还有那么多的住房需求、房价还在不断上涨？北京师范大学教授董藩分析，它是中国人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、家庭规模小型化趋势加快、负债消费意识全面而集中形成等一系列因素的综合作用。而当前中国购房者的“提前消费”，更是膨胀了当前的住房需求。住房本来应该遵循“租小房──租中房──买小房──买中房──买大房”这样一个梯度变化规律，但是目前中国许多年轻人本该租房子，却在买房子，本该买一室的房子，实际买了两室、三室。一个人未来十几年、几十年逐渐实现的需求过程，在中国年轻一代几年就实现了，没钱靠家族支援。而在西方发达国家，这些是不可想象的。(chinesenewsnet.com)
到2020年全面实现小康，中国对住宅商品房大概的需求量又是多少？中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞分析指出，随着中国城市化的加速，城市每年新增人口1000多万，以平均每人20平方米的住房计算，需要新增住房面积2亿平方米。同时还要满足现有城市居民改善住房的需求，以及旧城改造造成的被动型住房需求。这样算下来，中国每年大概需要新增10亿平方米的住房面积。从现在到2020年，中国需要新增住房面积100亿平方米?150亿平方米。而目前中国每年新增的住房面积在5亿平方米左右，长期分析，在满足居民住房需求上还存在着一定压力。(chinesenewsnet.com)
如何满足这些住房需求？中国又究竟需要什么样的住房政策？早在4月25日“2006中国房地产国际研讨会”上，建设部原副部长、中国房地产业协会原会长杨慎就指出，政府紧缩信贷和减少土地供给这两种调控方式，最终导致的只能是市场供给的减少和房价的加剧上涨。中国的房地产市场应该重视制度建设，尤其是一种长效机制的建设。(chinesenewsnet.com)
房地产产业下游有50多个相关产业，不稳定的政策，无论是对国民经济还是对社会就业都会造成极大的冲击和危害。应该在《行政许可法》、《经济合同法》等法律框架下，平衡开发商与政府的利益格局──开发商自主建设商品房满足市场需求，而政府解决低收入者的住房问题，确保他们有房可住。同时应在《城市规划法》的框架下，赋予地方政府一定的房地产开发的自主权”，一位业内人士这样理解房地产政策长效机制建立的必要性及其具体措施。(chinesenewsnet.com)
牛凤瑞对房地产宏观调控政策的建议是：首先增加市场房地产产品的供应量，而不是简单的控制价格。商品房价格上涨是必然的。因为土地作为一种稀缺资源是不可再生的，同时从历史过程来看，中国的GDP和人均可支配收入也一直是不断上涨的。对商品房市场，政府应有的作为是维持一个稳定的房产政策，完善市场信息披露，并维护市场交易的规范和公平。同时，政府需要控制市场失灵领域，增长公共服务，建立住房保障体系。最后要坚持住房改革，适时取消经济适用房政策。(chinesenewsnet.com)
北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，政府想要开发商个个都像杜甫一样天天想着“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是不可能、不现实的。开发商造房子就是想赚钱的。而开发商造的商品房，就像任志强说的是“给有钱人造房”的。穷人的住房问题，应该是由政府社会保障体系去解决的问题。但“国六条”，“70%的住宅要在90平方米以下”，却似乎有将政府的问题推给开发商去解决的意味。目前中国《住宅保障法》是一片空白，而这却是亟待明晰的，房子的问题要让市场的归市场，政府的归政府。(chinesenewsnet.com)
“香港有近2/3的市民住在由政府提供的公共房屋。每套公共房屋的面积均为四五十平方米。公共房屋又分为出租公司(类似廉租房)和居屋(类似经济适用房)。新加坡住房10%?20%是市场化的商品房，还有80%?90%的市场则由政府控制，政府建造组屋供百姓居住，使得人人有房可住。但同时又住得不是特别好，以此鼓励人们勤劳致富，置业后，从组屋退出。”中国指数研究院汪勇认为这些经验比较值得中国学习和借鉴。