住房结构调控细则出台 开发商终于松了口气

争论已久的“90平方米”政策终于尘埃落定！中国建设部12日对外公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（以下简称165号文件）。与一个多月的九部委“十五条”楼市调控细则中的严格量化要求不同，这一次的建设部165号解释性文件对住房结构比例给出了稍显宽松和具有弹性的政策口径，很多开发商都松了口气。90平方米套型建筑面积为单套住房的建筑面积
据《上海证券报》报道，根据165号文件，90平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
文件指出，各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。
香港一家外资房地产开发企业的资深建筑师评价，以建筑面积代替套型建筑面积的做法，其实是简化了评估标准，同时对90平方米的实际要求更加严格。因为，按照建设部此前的解释，从测算方式上看，套型建筑面积的参照指标是标准层的建筑面积，不包括车库、花园、物业管理用房、会所、裙房等各种配套的建筑面积。如果以套型建筑面积要求90平方米，开发商进入销售环节的建筑面积指标可能超过90平方米。而此次统一后的建筑面积则包括所有的公摊面积，开发商可能寻找做大面积的空间变得更小。
70%比例适用于年度城市开发总量
自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。
同时，各地应根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。
此前，关于新开工项目70%以上面积建90平方米以下小户型的说法，曾经被开发商视为影响力最大的政策之一，进而引发大量房地产开发项目暂停进度、静待说法。同时，北京等地市场一度出现市中心大户型一房难求的局面，也因此直接引发了地方政府和开发商向中央集中表态，申请再议。
调整后的细则明确了最终执行办法，显然考虑了众多市场人士反映的现实情况，将一部分政策调整权回归地方政府，支持地方弹性控制。根据新规定，市中心等高档商品房可能不被硬性要求70%以上面积都开发小户型。
也有业内人士表示，在实际操作过程中的难度相当大。对于如何来界定大小户型的比例分配？地产专家韩世同表示，应根据地段来决定该区域是建小户型还是大户型。他举例说，一些适合普通中薪阶层的地段例如水泥厂、金沙洲等就适合建小户型，而在珠江新城建大户型才符合市场需求。广州宏展房地产顾问有限公司董事副总经理程立志则表示，目前广州市的细则还未出台，因此如何操作仍然是个未知数。但他同时认为，指标分摊到每个项目并非易事，必须根据区域的市政配套、人口数量以及消费力来决定。
未取得许可证项目各地自定
对于6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，165号文件提出要“妥善处理”。
经当地政府明确需要调整套型结构比例的项目，其规划设计方案和施工图须按要求进行调整，送相关部门重新审查合格并办理相关调整手续后，建设主管部门方可发放施工许可证。
另外，165号文件要求重点调整三类项目：过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目；在土地出让时约定了销售价位、套型面积等控制性要求，但企业未执行的普通商品住房项目；以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。
对于这一要求，一些专家表达了不同的观点。上海房地产专家印堃华表示，已经通过了规划设计方案的项目，如果要求变更，需要政府出具强有力的变更依据，否则有涉嫌侵权的可能。
而具体由哪些依据出发界定是否需要更改规划，新政策其实没有进一步明确给出标准。另有一些专家称，文件规定了重点调整的三类项目，或许可以得出结论，不在这三类中的房地产开发项目，即使是6月1日前没有拿到施工许可证，都可能免予一定的变更期限。
土地出让前须提供规划
城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建设项目的居住用地，明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标。
文件还称，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。
中低价商品房等用地集中安排小户型的说法，正应验了多数开发商的预判，即用经济适用房和中低价房中的小户型抵充70%的城市总量指标。“这种做法是正确的，也是可行的。并有可能取得最佳的平衡效果。”上海政府一位高参表示。
但也有开发商置疑，新的招拍挂项目和政府收回的土地都可能按规定进行透明操作，但对于大多数囤积在开发商手中的闲置土地来说，可能通过更改规划日期等方式规避政策，可操作性就有可能降低。
违规建房将被没收
165号文件强调，当前将重点查处套型建筑结构的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。
其中包括：开发建设单位不按照批准的规划设计条件委托设计；明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定，规避套型结构的要求；在建设过程中擅自变更设计，违反套型结构等行为。
另如设计单位接受开发建设单位明示或暗示，不严格按照国家法律法规、技术标准进行设计，或采用不正当技术手段规避有关规划控制性要求，或向建设单位提供与审查合格的施工图设计文件不符的图纸，擅自改变套型建筑面积的行为。
文件还特别强调，对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。
对此，由于此前不少开发商“上有政策、下有对策”，对于楼盘规避新政想了很多“歪招”，专家表示，新政能够如此详细地在各配套环节制定监控细则，是保证政策得以落实的关键。而最终能否在房地产市场上起到预期的调控目的，则要看地方政府下一步的执行情况。
不少发展商终于松口气
“比我们预想的结果要好很多，终于松了口气。”广州不少地产商纷纷表示。光大地产董事副总经理陈洪志认为，在目前市场观望的气氛下，将70%的比例定为城市年度新审批、新开工的商品住房总面积，而不是单个项目的开发比例，实际上是给市场发出了强烈信号：房地产仍然是国民经济的重要支柱，政府不会让房价出现暴跌。
在“国六条”新政影响下，广州房地产成交量出现了大幅萎缩现象，阳光家园网的数据显示，近期广州八区每天成交量只有五十套左右，相对去年同期减少近50%。甚至有不少大集团都坦言，近两个月售楼部十分萧条，买家都处于观望中。业内人士表示，如果这种观望气氛再维持两个月，整个楼市可能会出现崩盘状况。陈洪志分析，尤其在6月中旬，深圳出台“将70%的比例定为单个项目”政策时，让不少广州发展商感觉如临大敌。